Підвищення результативності та проблематика комплексної реконструкції житлових кварталів великих міст

Заврін, Євген Володимирович
Будь ласка, використовуйте цей ідентифікатор, щоб цитувати або посилатися на цей матеріал: https://er.chdtu.edu.ua/handle/ChSTU/6083
Назва:	Підвищення результативності та проблематика комплексної реконструкції житлових кварталів великих міст
Автори:	Грецький , Денис Володимирович Заврін, Євген Володимирович
Ключові слова:	Комплексна реконструкція;утеплення житлових будівель;енергозбереження;теплові втрати;урбаністичне оновлення
Дата публікації:	січ-2024
Короткий огляд (реферат):	Актуальність роботи обумовлена необхідністю опрацювання питань підвищення енергоефективності житлових будівель за рахунок скорочення теплових втрат через зовнішні огороджувальні конструкції при проведенні реконструкції. Нині проблема енергоефективності одна із найактуальніших у розвитку України. Країна має в своєму розпорядженні масштабний недопрацьований потенціал енергозбереження, який за здатністю вирішувати проблему забезпечення економічного зростання країни можна порівняти з приростом виробництва всіх первинних енергетичних ресурсів. При доведенні впровадження енергозберігаючого та енергоефективного обладнання рівня у країнах – членах ЄС, енергоспоживання знизилося б до величини 650 млн. тон умовного палива. Інакше кажучи, близько 35% енергії України використовується неефективно.
URI (Уніфікований ідентифікатор ресурсу):	https://er.chdtu.edu.ua/handle/ChSTU/6083
Розташовується у зібраннях:	192 Будівництво та цивільна інженерія (Промислове і цивільне будівництво)
Файли цього матеріалу:
Файл	Опис	Розмір	Формат
ЗП Заврін на плагіат.pdf Restricted Access		1.63 MB	Adobe PDF	Переглянути/Відкрити Запит копії
Показати повний опис матеріалу Перегляд статистики
Усі матеріали в архіві електронних ресурсів захищено авторським правом, усі права збережено.
Extracted text
               арк. 
ВСТУП…………………………………………………………………………....4 
РОЗДІЛ 1. ТЕОРЕТИЧНІ ОСНОВИ РЕКОНСТРУКЦІЇ ЖИТЛОВОЇ 
ЗАБУДОВИ МІСТА………………………………………………………………..…..7 
 1.1 Сутність комплексної реконструкції житлової забудови та аналіз 
закордонного досвіду…………………………………………………………………..7 
1.2 Фактори, що впливають на вибір варіанта реконструкції житлової 
забудови та показники оцінки результативності………………………………….…18 
1.3 Основні напрями підвищення результативності реконструкції житлової 
забудови…………………………………………………...…………………………...23 
1.4 Енергозберігаючі принципи реконструкції міської забудови……………29 
1.4.1 Поняття "енергозбереження". Класифікація будівель з 
енергоефективності…………………………………..……………………...………..29 
1.4.2. Аналіз житлового фонду України, на прикладі Черкаської 
області…………………………………………………..………………………….…..34 
1.5. Розвитку нормативних вимог до зовнішніх огороджуючих 
конструкцій…………………………………………..………………………………..36 
1.6. Сучасний стан проблеми теплових втрат через стіни………………..….39 
1.6.1. Вітчизняний досвід зниження тепловтрат……………...………..44 
1.6.2. Зарубіжний досвід зниження тепловитрат………………...……..48 
1.6.3. Системи утеплення житлових будівель……………………...…..49 
1.6.4 Застосовувані технології енергозбереження під час будівництва та 
реконструкції міської забудови…………………………………………………..…..53 
Висновки по 1 розділу……………………………………...…………………..56 
РОЗДІЛ 2. АНАЛІЗ НОРМАТИВНОЇ БАЗИ У ГАЛУЗІ ПРОЕКТУВАННЯ 
ТЕПЛОВОГО ЗАХИСТУ………………………...……………………………….…..57 
2.1 Перше покоління нормативних документів у галузі теплового 
захисту…………………………………………………………………...…………….57 
2.2 Порівняння українських та зарубіжних нормативів……………..………59 
2.3. Чисельне дослідження захисних огороджуючих конструкцій утеплених 
системами вентильованого та «мокрого» фасадів …………..…………………..…63 
2.3.1 Розрахунок приведеного опору теплопередачі зовнішніх 
огороджуючих конструкцій …………………………………..………………….…..63 
2.3.1.1 Кліматичні та теплотехнічні характеристики………………….63 
2.3.2. Методика теплотехнічного розрахунку зовнішніх стін…………64 
2.3.3. Розрахунок наведеного опору теплопередачі систем 
утеплення…………………………………………………………………...………….65 
2.3.4. Розрахунок тепловтрат…………………………………………....66 
2.4. Економічна оцінка системи утеплення……………………………..…….66 
2 
 
 2.4.1. Розрахунок вартості монтажу 1 м2 системи……………….…….66 
2.4.2. Розрахунок терміну окупності…………………………………....66 
2.4.3. Порівняння техніко-економічних показників при утепленні двома 
системами…………………………………………………………………………...…67 
Висновки по 2 розділу……………………………………………….………....67 
РОЗДІЛ 3. АНАЛІЗ ПРОЕКТНИХ РІШЕНЬ З ПОЗИЦІЇ 
ЕНЕРГОЗБЕРЕЖЕННЯ……………………………………………………………....69 
 3.1 Дослідження проектів капітальних ремонтів та реконструкції будівель з 
позиції теплового захисту………………………………………………………….....69 
3.2 Огляд дефектів теплового захисту з позиції теплозбереження…………..74 
3.3 Розробка заходів щодо підвищення рівня теплового захисту……………76 
3.4. Розрахунок розподілу температури на контакті з анкером вентильованого 
фасаду стінових конструкцій, що захищають, і вдалині в програмному комплексі 
COMSOL Multiphysics………………………………………………………………...79 
3.5. Розрахунок довговічності за втратою міцності зовнішнього 
промерзаючого шару………………………………………………….………………81 
3.6 Напрями підвищення результативності комплексної реконструкції 
житлової забудови…………………………………………………………………….83 
3.6.1 TIF механізм фінансування та алгоритм його впровадження в 
умовах територіального регіону -  Черкаської області……………..………………83 
3.6.2 Оцінка витрат та ефективності інвестицій при використанні TIF 
механізму фінансування………………………………………………………..…….90 
Висновки по 3 розділу………………………...………………………………..97 
РОЗДІЛ 4 РОЗРОБКА РЕКОМЕНДАЦІЙ ЩОДО ПІДВИЩЕННЯ 
ЕНЕРГЕТИЧНОЇ ЕФЕКТИВНОСТІ ОБ'ЄКТІВ ПРИ РЕКОНСТРУКЦІЇ МІСЬКОЇ 
ЗАБУДОВИ ТА ОЦІНКА РЕАЛІЗАЦІЇ ЗАХОДІВ У СФЕРІ РЕКОНСТРУКЦІЇ 
ЖИТЛОВОЇ ЗАБУДОВИ…………………..………………………………………..100 
 4.1 Нормативно – правові документи………………………………………..100 
4.2 Рекомендації для проектувальників…………………………...…………101 
4.3 Оцінка реалізації заходів у сфері реконструкції житлової 
забудови…………………………………………………………………………...….109 
Висновок по 4 розділу…………………………………………………..……113 
ЗАГАЛЬНІ ВИСНОВКИ……………………………………..………….……116 
СПИСОК ВИКОРИСТАНИХ ДЖЕРЕЛ…………………….………………119 
  
3 
 
ВСТУП 
Актуальність роботи обумовлена необхідністю опрацювання питань 
підвищення енергоефективності житлових будівель за рахунок скорочення 
теплових втрат через зовнішні огороджувальні конструкції при проведенні 
реконструкції. 
Нині проблема енергоефективності одна із найактуальніших у розвитку 
України. Країна має в своєму розпорядженні масштабний недопрацьований 
потенціал енергозбереження, який за здатністю вирішувати проблему забезпечення 
економічного зростання країни можна порівняти з приростом виробництва всіх 
первинних енергетичних ресурсів. 
При доведенні впровадження енергозберігаючого та енергоефективного 
обладнання рівня у країнах – членах ЄС, енергоспоживання знизилося б до 
величини 650 млн. тон умовного палива. Інакше кажучи, близько 35% енергії 
України використовується неефективно. 
Постановою Кабміну України від 23 грудня 2021 р. № 1460 «Про 
впровадження систем енергетичного менеджменту» та відповідно до Закону 
України  № 1818-IX "Про енергетичну ефективність", було визначено мету – 
знижувати енергоємність валового внутрішнього продукту (ВВП). 
Важливим наслідком політики енергозбереження стане суттєве стримування 
зростання емісії парникових газів та скорочення шкідливих викидів енергетичного 
комплексу у довкілля, [1]. Найбільшим споживачем теплової енергії є сфера ЖКГ. 
На опалення йде понад 40% всього вироблюваного тепла, причому витрата 
енергоресурсів на опалення в Україні є одним з найвищих, ніж в інших 
європейських країнах зі схожим кліматом [1]. 
Підвищення енергоефективності житлового фонду є одним із першочергових 
завдань енергозбереження у сфері ЖКГ, а також важливою умовою зниження 
платіжного навантаження населення за комунальні послуги. 
У 2020 році затверджено Розпорядження КабМіну України від 29.01.2020 р 
№ 88-р " Про схвалення Концепції реалізації державної політики у сфері 
забезпечення енергетичної ефективності будівель у частині збільшення кількості 
будівель з близьким до нульового рівнем споживання енергії та затвердження 
Національного плану збільшення кількості будівель з близьким до нульового 
рівнем споживання енергії". План спрямований на зняття технічних, регуляторних, 
інформаційних та інших бар'єрів підвищення енергетичної ефективності та 
встановлення відповідних показників енергетичної ефективності під час 
проектування, будівництва, експлуатації та проведення капітального ремонту 
будівель, будівель та споруд. За рахунок встановлення вимог енергетичної 
ефективності будівель, будівель та споруд забезпечуватиметься раціональне 
використання енергетичних ресурсів при експлуатації об'єктів капітального 
4 
 
будівництва, [2]. Згідно з концепцією до 2025 року планується зменшення питомої 
річної витрати теплової та електричної енергії на 1 м2 усіх площ у 
багатоквартирних будинках на території України на 25% порівняно з 2020 роком. 
Для вирішення поставлених завдань не обов'язково використовувати 
можливості будівельної індустрії лише щодо будівництва нового житла. Наявний 
житловий фонд країни досить високий, але не відповідає постійно зростаючим 
запитам людей, що проживають у ньому. 
Мета роботи: розробка методики оцінки проектних рішень утеплення 
зовнішніх конструкцій під час реконструкції, спрямованих на підвищення 
енергійної ефективності житлових будівель у кліматичних умовах Черкаської 
області. Аналіз проектних рішень будівель з теплового захисту при реконструкції 
будівель, а також розробка рекомендацій щодо підвищення енергетичної 
ефективності об'єктів при реконструкції міської забудови. 
Завдання дослідження:  
1. Дослідити питання реконструкції житлового фонду в країнах заходу та 
Україні. Визначити основні напрями розвитку процесу реконструкції житлового 
фонду в Україні. 
2. Виконати огляд стану житлового фонду України, Черкаської області та 
проаналізувати розвиток нормативних вимог при проектуванні огороджувальних 
конструкцій, визначити енергозберігаючі принципи реконструкції міської 
забудови. 
 3. Виявити тенденції розвитку проектних рішень зовнішніх конструкцій під 
час реконструкції, аналіз нормативної бази з теплового захисту будівель, аналіз 
проектних рішень будівель та споруд. 
4. Проаналізувати ефективність реконструкції щодо варіації нового 
будівництва, на прикладі аварійного багатоповерхового житлового будівництва.  
5. Дослідити проекти реконструкцій будівель та капітальних ремонтів з 
теплового захисту,  класифікувати дефекти теплового захисту. 
 6. Виконати чисельні дослідження технічних рішень щодо утеплення 
зовнішніх захисних конструкцій. Розробка заходів щодо підвищення рівня 
теплового захисту. 
 7. Провести економічну оцінку технічних рішень щодо утеплення зовнішніх 
захисних конструкцій. 
 8. Запропонувати методи проектування зовнішніх конструкцій під час 
реконструкції. Розробка рекомендацій щодо підвищення енергетичної 
ефективності існуючих будівель. 
Об'єкт дослідження: підвищення результативності та проблематика 
комплексної реконструкції житлових кварталів великих міст. 
Предмет дослідження: підвищення результативності та проблематика 
5 
 
комплексної реконструкції житлових кварталів великих міст, оцінка систем 
утеплення стінових огороджуючих конструкцій в залежності від їх конструктивних 
особливостей з урахуванням теплового захисту та їх економічна доцільність. 
Практична новизна полягає в наступному: 
- проаналізовано питання реконструкції житлового фонду, визначити основні 
напрями розвитку процесу реконструкції житлового фонду в Україні; 
- виконано огляд стану житлового фонду України, Черкаської області та 
проаналізувати розвиток нормативних вимог при проектуванні огороджувальних 
конструкцій, визначено енергозберігаючі принципи реконструкції міської 
забудови; 
- виявлено тенденції розвитку проектних рішень зовнішніх конструкцій під 
час реконструкції, аналіз нормативної бази з теплового захисту будівель; 
- проаналізовано ефективність реконструкції, на прикладі аварійного 
багатоповерхового житлового будівництва;  
-. проаналізовано проекти реконструкцій будівель та капітальних ремонтів з 
теплового захисту,  класифікувати дефекти теплового захисту; 
 - проаналізовано економічну оцінку технічних рішень щодо утеплення 
зовнішніх захисних конструкцій; 
- запропоновано методи проектування зовнішніх конструкцій під час 
реконструкції. 
 
  
6 
 
РОЗДІЛ 1. ТЕОРЕТИЧНІ ОСНОВИ РЕКОНСТРУКЦІЇ ЖИТЛОВОЇ 
ЗАБУДОВИ МІСТА 
 1.1 Сутність комплексної реконструкції житлової забудови та аналіз 
закордонного досвіду 
 
Реконструкція – комплекс будівельних робіт та організаційно-технічних 
заходів, пов'язаних зі зміною основних техніко-економічних показників 
(навантажень, планування приміщень, будівельного обсягу та загальної площі 
будівлі, інженерної оснащеності) з метою зміни умов експлуатації, максимального 
поповнення втрати від фізичного та морального зносу, досягнення нових цілей 
експлуатації будівель. 
Концепція реконструкції житлової забудови для різних періодів та для різних 
будівель є диференційованою. При цьому в основі підходу до реконструкції має 
бути закладена не окрема будівля, а їхній комплекс: група будівель, квартал, 
мікрорайон. Це дозволяє здійснювати комплексну оцінку містобудівної задачі та 
приймати раціональні рішення, що відповідають сучасним вимогам та 
забезпечують зв'язок різних архітектурних епох. 
У містобудівній практиці 1960-70-х років реконструкція в СРСР означала 
знесення та заміну існуючої забудови нової. У Франції в цей же час зносили висотні 
бетонні житлові будинки індустріальної споруди шляхом вибуху та спорудженням 
замість старих - нових. Через десять років німці почали брати приклад із французів, 
але, швидко зробивши економічні розрахунки, дійшли висновку, що знесення 
житлових будинків та заміна їх новими це дорожче, ніж їх реконструкція і знайшли 
вдалий спосіб реконструкції та термін — «дбайливе оновлення» , [3]. 
У СРСР, починаючи з середини 1970-х років, почали позначатися негативні 
результати суцільного знесення малоповерхової забудови під багатоповерхове 
будівництво. 
Проектування реконструкції міської забудови ведеться у п'ять послідовних 
етапів: 1) генеральний план реконструкції міста; 2) проект реконструкції житлового 
району; 3) проект реконструкції та благоустрою міжмагістральних територій; 4) 
проект реконструкції житлової групи: 5) проект реконструкції окремих будинків. 
При цьому всі міста нашої країни, відрізняючись одне від одного, мають 
різнохарактерну забудову, але при реконструкції виділяють три основні зони: 1) 
зона консервації - історичне ядро; що потребує максимального збереження; 2) зона 
регулювання - житлове середовище, що склалася і вимагає оновлення та 
реконструкції (підвищення комфортності проживання); 3) зона перетворення - 
найбільш віддалена від історичного центру, вимагає зносу старих будівель, 
переобладнання та нової забудови, [3]. 
Стратегічною метою реконструкції будь-якої території є створення сукупних 
7 
 
матеріально-просторових умов, що забезпечують екологічну безпеку та якість 
життя, збереження культурної спадщини, а також стійкість розвитку економіки. 
При плануванні реконструкції міста необхідно виходити із пріоритету інтересів 
людей та довгострокових інтересів суспільства. Узгодження інтересів населення, 
місцевої адміністрації, інвесторів та виробників будівельних робіт (послуг) 
повинно відбуватися у відповідності до Закону України № 525-V від 22.12.2006 р 
«Про комплексну реконструкцію кварталів (мікрорайонів) застарілого житлового 
фонду». 
Всі способи та види реконструкції житлової забудови та будівель узагальнено 
в таблиці 1.1. Ці способи застосовуються в різних країнах світу, але акценти і 
підходи, скрізь різні з різних причин: політичних, демографічних, соціальних, 
економічних, тимчасових тощо. 
Реконструкція забудови із збереженням житлової функції є основною у 
країнах і містах, де відчувається гострий дефіцит у житловій площі. Щоб вивести 
будівлю з житлового фонду до нежитлової треба мати об'єктивні причини, 
наприклад: непридатність малоповерхової будівлі як житлову через недостатню 
інсоляцію; розташування житла поряд із шкідливими підприємствами; наслідки 
надзвичайних ситуацій тощо.  
Розповсюдженими способами, якими зараз широко користуються у містах 
мегаполісах нашої країни, є розущільнення та ущільнення забудови. 
У центрі міста, де можливі надбудови та є щільна забудова, переглянули 
норми щодо інсоляції. Так як межа допустимої інсоляції прийнята не менше 2 
годин в період на 22 березня та 22 вересня. 
Надбудови ведуть від одного поверху (частіше мансардного) до 3-4 поверхів. 
При комплексній реконструкції та новому будівництві під будинками 
влаштовують автомобільні гаражі (насамперед), складські та господарські 
приміщення, магазини, спортивні зали та споруди іншого призначення, [3]. 
Зовнішньому поліпшенню виду будівель та благоустрою останнім часом у 
містах мегаполісах надається велика увага. Вийшла низка постанов та 
містобудівних умов міст українських мегаполісів, де базуються програми щодо 
покращення дворових територій та під'їздів будівель. Багато зроблено для 
покращення зовнішнього вигляду будівель, особливо у центральній частині міста. 
Ремонти віднесені до категорії реконструкції, оскільки, наприклад, 
капітальний ремонт з переплануванням передбачає як перепланування, так і заміну 
в старих будинках дерев'яних і змішаних (металевих і дерев'яних) перекриттів на 
залізобетоні. 
 
 
 
8 
 
 
 
Таблиця 1.1 – Способи та види реконструкції житлової забудови та будівель 
Способи реконструкції Види властиві даному способу реконструкції 
Реконструкція Зі збереженням функцій 
Зі зміною функцій 
Реставрація Реставрація пам'яток архітектури 
Відновлення втрачених об'ємів пам'ятників 
Консервація Консервація пам'яток 
Відновлення втрачених об'ємів пам'ятників 
Санація Виведення територій міста промислових та шкідливих 
підприємств 
Перепрофілювання підприємств з екологічним 
очищенням 
Розущільнення Знесення будівель повністю 
забудови  Знесення окремих частин будівель 
 Пересування будівель 
Ущільнення забудови Нове будівництво зі зносом старого 
Надбудови будівель 
Прибудови будівель 
Вбудовування та вставки 
Поліпшення Без зміни зовнішнього вигляду будівлі (косметична 
зовнішнього вигляду обробка) 
забудови будівель З частковою зміною окремих фрагментів фасаду 
будівлі 
Надання будівлі іншого вигляду 
Благоустрій прибудинкової території 
Капітальний з переплануванням 
Ремонт Текучий 
Виборчий 
 
Перш ніж розпочати вибір способу реконструкції, треба вивчити чинники, що 
впливають прийняття рішення. 
Сучасний етап розвитку містобудування характеризується зростаючими 
темпами реконструкції районів міст, що історично склалися. Головною причиною, 
що стимулює зростання обсягів реконструкції, є те, що багато великих міст на 
сьогодні вичерпали внутрішні територіальні ресурси та відчувають гострий 
дефіцит у площах, придатних для освоєння під масову забудову без здійснення 
складних та дорогих заходів щодо інженерної підготовки територій. Розрахунки 
показують, що у післявоєнні десятиліття (з 1945 по 1980-ті роки) міські території 
великих міст зросли майже в 10 разів, [3]. 
При цьому темпи зростання міст у середньому у 2—2,5 рази перевищували 
9 
 
зростання чисельності населення, що свідчить про переважно екстенсивний 
характер освоєння земель. У умовах виникає потреба в інтенсифікації 
містобудівного освоєння територій, зокрема. за рахунок підвищення ефективності 
використання раніше освоєних земель у межах існуючих меж поселень, [3]. 
Актуальність комплексної реконструкції сформованих міських районів 
обумовлена низкою соціальних, містобудівних та економічних чинників. Соціальні 
чинники пов'язані з низькою якістю та потенційною аварійністю житла, високими 
експлуатаційними витратами на його утримання, накопиченим недоремонтом. 
Містобудівні — з низькою інтенсивністю використання землі за наявності 
зростаючого дефіциту території, для розміщення будівництва. Економічні — з 
високою інвестиційною привабливістю територій розміщення п'ятиповерхового та 
ветхого житла при низькій його ринковій вартості, зі зниженням обсягів 
дотаційного утримання житла. заходів. У зв'язку з цим поняття комплексності 
охоплює проектування об'єктів реконструкції, і методи реалізації проектних 
рішень. 
Комплексний підхід як методологічний принцип проектування може 
забезпечити нормальні умови проживання та функціонування міських об'єктів у 
сформованому міському середовищі, оскільки передбачає. 
Взаємопов'язане рішення щодо оновлення всіх елементів (будівель, споруд, 
комунікацій, ділянок території) району або кварталу, що реконструюється; 
доведення всіх елементів до нормативного рівня якості. 
Чим складніший об'єкт за своїм функціональним складом і більший за 
розмірами, тим складніший комплекс завдань, які мають вирішуватися 
взаємопов'язано. 
Перетворення житлової забудови може бути складовою проекту 
реконструкції багатофункціонального центрального планувального району, його 
частин (суспільних комплексів та вузлів, вулиць, зон). І тут у проекті повинні 
взаємопов'язано вирішуватися такі питання, [3]: 
1) співвідношення та планувальна організація житлових та громадських 
територій; 
 2) знесення, будівництво нових житлових та громадських будівель; 
 3) переобладнання, капітальний ремонт (модернізація) та реконструкція 
житлових і громадських будівель, що зберігаються; 
 4) інженерне обладнання та благоустрій території. 
В даний час на вирішення проблем реконструкції направлено низку 
нормативних документів, таких, як Закон України № 525-V від 22.12.2006р 
«Про комплексну реконструкцію кварталів (мікрорайонів) застарілого житлового 
фонду», Закон України № 3038-VI від 17.02.2011р «Про регулювання містобудівної 
діяльності». 
10 
 
Загалом комплексна реконструкція, модернізація та благоустрій житлових 
районів спрямовані на перехід від територіального зростання міст до якісного 
перетворення забудови, що склалася, що вимагає збалансованого вирішення 
містобудівних та житлово-комунальних проблем. 
Райони історично сформованої житлової забудови займають значну частину 
селітебних територій у містах. Можна виділити такі основні класифікаційні ознаки 
районів реконструкції, важливі для доцільної організації реконструктивних 
заходів, [3]: час виникнення, розміщення у плані міста, функціональне 
призначення, історико-культурна цінність планування та забудови, особливості 
просторово-планувальної структури та демографічна ситуація. 
З часу виникнення можна виділити райони наступних типів, [3]: 
1) райони, що склалися в XV-XIX ст. у центральних частинах низки 
історичних міст (Київ, Одеса, Львів, Чернівці, Полтава, Харків тощо). Ці райони, 
як правило, займають невеликі за площею території, характеризуються 
квартальною забудовою високої інтенсивності, переважно вільним плануванням та 
відсутністю великих озеленених відкритих просторів; 
 2) райони, що склалися в XIX - поч. XX ст. Характеризуються квартальною 
забудовою, але формують більші житлові масиви, мають в основному регулярну 
планувальну структуру і систему рекреаційних просторів, що історично склалися: 
міських садів, парків, скверів, бульварів; 
 3) житлові райони, що склалися на околицях міст у період 1930 - 41 рр.. Вони 
також характеризуються квартальною забудовою, але в межах кварталів немає 
членування на відокремлені домоволодіння, як у першому та другому типах; 
4) райони післявоєнної квартальної забудови (1946—1960–е рр.), що 
склалися з урахуванням типового проектування та початкового етапу післявоєнної 
індустріалізації; 
 5) райони житлової забудови 1970-х років, забудовані 5-9-поверховими 
будинками перших масових серій. 
Крім того, окремі типологічні групи можуть бути виділені райони 
малоповерхової садибної забудови, що сформувалися в XIX — поч.XX ст. і 
середині XX століття - у довоєнний та післявоєнний період. Займаючи значні 
території міст (від 40 до 60 рр.), ці райони, домоволодіння яких перебувають у 
приватній власності, в останнє десятиліття почали активно і переважно стихійно 
забудовуватися, в т.ч. житловими будинками підвищеної поверховості, що 
потребує особливого підходу до їх комплексної реконструкції, [3]. 
Важливою класифікаційною ознакою районів реконструкції є їх розміщення 
у плані міста. Як правило, виділяються три основні групи районів: центральні, 
периферійні та розташовані в середній частині міста. Тут необхідно враховувати і 
розташування району поблизу транспортних магістралей і доріг. 
11 
 
Найбільш розгалуженою є класифікація районів за просторово-
планувальними ознаками забудови: поверховості (малоповерхова, 
середньоповерхова, багатоповерхова), щільності (екстенсивна, високощільна), 
капітальності (аварійна, стара, придатна тощо). характеру планувальної організації 
та рівнем благоустрою. 
Так, за характером планувальної організації можна виділити, [4,5]: 
 1) райони, неоднорідні за своєю планувальною структурою, до складу якої 
входять квартали, мікрорайони, примагістральні території; 
 2) райони, однорідні за своєю структурою, що складаються з кварталів чи 
мікрорайонів; 
 3) райони з виділеною структурою, найчастіше малі за величиною і які з 
окремих житлових груп, і територій громадського призначення. 
Важливе значення у типології районів реконструкції займає їх класифікація 
за соціально-демографічними ознаками. Тут можна виділити три типи району: з 
переважним населенням людей старшого покоління; райони з переважанням людей 
середнього та молодого віку та райони зі змішаним демографічним складом. 
Критерієм малобудівної оцінки районів також є співвідношення «денного» та 
постійного населення. Так, центральні райони міст, в яких зосереджено велику 
кількість місць застосування праці, торгово-побутових та культурно-видовищних 
установ, зазвичай характеризуються переважанням «денного» населення над 
чисельністю городян, що постійно проживають тут. Інше співвідношення 
спостерігається в периферійних районах, так званих «спальних», де переважає 
постійне населення. Для вирішення практичних тросів, пов'язаних із формуванням 
комфортного довкілля людини, необхідне визначення районів — місць тяжіння 
мешканців, туристів. Це, наприклад, зона ядра загальноміського центру, великі 
торгові комплекси, видовищні та спортивні установи та об'єкти туристичного 
показу, які розташовані як у центральній частині міста, так і на периферії, [5]. 
Важливе значення мають ландшафтні умови тієї чи іншої міської території 
форма та ухил рельєфу, глибина залягання ґрунтових вод, наявність підземних 
виробок тощо. Врахування цих умов дозволяє визначити максимально можливу 
щільність забудови, доцільність використання підземного простору, а також 
створювати найбільш виразні архітектурно-ландшафтні композиції при 
реконструкції міських територій. 
Одним із головних питань забезпечення економічної ефективності 
реконструкції житлової забудови міст на сучасному етапі є комплексність її 
проведення та визначення джерел фінансування реконструктивних робіт, [4]. 
Нові соціально-економічні умови містобудування у зв'язку з відсутністю 
державних коштів потребують інших підходів до реконструкції житлових 
територій. Комплексний підхід до економічного обґрунтування методів 
12 
 
реконструкції унеможливлює вибір джерел інвестицій у комплексну 
реконструкцію житлової території. У зв'язку з цим економічне обґрунтування 
інвестицій актуальне як для інвестора та замовника в особі муніципалітету, так і 
для власників житлового фонду. 
Комплексна реконструкція та модернізація території житлової забудови міст 
має дві принципові містобудівні особливості, [4]: 
 1. Вона здійснюється без зміни показників використання території або 
збільшення житлового фонду території, що реконструюється; 
 2. Вона проводиться з підвищенням ефективності використання території 
міста за рахунок реконструкції та модернізації існуючого житлового фонду шляхом 
надбудови поверхів, зведення житлових будинків на вільній території. 
З позиції інвестора найбільш привабливим є другий варіант, який забезпечує 
отримання комерційного житлового фонду, реалізація якого на ринку нерухомості 
може забезпечити не тільки повне або часткове покриття витрат на реконструкцію, 
а й отримання додаткового прибутку. 
Складність інвестиційного процесу полягає у залученні до фінансування 
комплексної реконструкції території різних учасників, якими можуть бути 
муніципалітет, комерційні банки, будівельні фірми, девелоперські компанії, 
керуючі житлові організації, власники житлового фонду та інші структури, 
зацікавлені в отриманні інвестиційного результату. 
Замовник в особі муніципалітету, відповідальний за проведення соціальної 
політики в галузі житлового будівництва та комплексної реконструкції території 
міста, зацікавлений у залученні фінансових коштів різних інвесторів, оскільки 
може перекласти на них частину витрат, а в деяких випадках реконструкцію 
цілком. 
Ефект від комплексної реконструкції носить інтегральний характер і включає 
кілька складових і, зокрема, економічну, яка визначається підсумовуванням 
ефектів, одержуваних інвестором, замовником у ліні міста та власниками 
житлового фонду, що реконструюється. 
Безсумнівно, інвестор, який вкладає свої кошти в комплексну реконструкцію 
житлової забудови, ризикує. Він має бути впевненим у поверненні вкладених 
коштів. При цьому на відміну від капітальних вкладень у виробниче будівництво 
чи іншу сферу, де повернення коштів передбачено в період окупності капітальних 
вкладень за рахунок випуску та продажу продукції чи послуг, при інвестиціях у 
реконструкцію житлової забудови повернення коштів походить від продажу 
комерційного житла на ринку нерухомості. При реконструкції інвестор повністю 
або частково повертає вкладені кошти в результаті реалізації комерційного житла, 
що є приростом житлового фонду від реконструкції, або інших приміщень 
будівель, що реконструюються, наприклад, перших поверхів, переобладнаних під 
13 
 
об'єкти культурно-побутового обслуговування. 
Економічний ефект інвестора визначається як різницю між виручкою від 
реалізації комерційного житла або інших приміщень, які отримуються в результаті 
реконструкції, та витратами на комплексну реконструкцію. 
Витрати на комплексну реконструкцію будівель та територій складаються із 
суми витрат на реконструкцію та капітальний ремонт існуючих житлових будівель, 
витрат на їх надбудову, вставку нових житлових блоків-секцій та нове будівництво 
на вільній території, а також витрат на інженерне обладнання та благоустрій 
території, [3,4,5]. 
Економічний ефект замовника розглядається як соціальний ефект, що 
виражається у скороченні потреби на території міста та запобіганні вилученню 
сільськогосподарських земель під забудову, та випливає із збільшення щільності та 
обсягу фонду території міста за рахунок комерційного житла. 
Економічна зацікавленість власників житлового фонду у комплексній 
реконструкції території виявляється у підвищенні привабливості житлової 
забудови за рахунок її модернізації та збільшення ринкової вартості житла після 
реконструкції, що збільшує їх доходи, [4]. 
Зарубіжний досвід комплексної реконструкції житлової забудови 
 У зв'язку з бурхливою інтеграцією сучасних тенденцій та технологій, 
особливу увагу в науково-технічній діяльності необхідно приділяти вивченню 
досвіду інших країн. У силу культурної, соціальної, економічної та політичної 
унікальності кожної країни розгляд процесу розвитку тенденцій у сфері 
реконструкції забудови, що склалася, найбільш раціонально проводити за 
регіональним принципом. 
На першому Міжнародному семінарі, присвяченому реконструкції та 
модернізації міст, що пройшов у серпні 1958 року в Гаазі, було проголошено, що 
основною метою оновлення міст є свідома зміна міського довкілля та створення 
сучасних умов для проживання та роботи громадян шляхом зміни існуючих 
просторів, [5]. 
Спочатку були вироблені основні принципи продовження життєвого циклу 
сформованих міських територій спрямованих на активізацію діяльності всіх 
міських структур, які внаслідок морального та фізичного зношування перестали 
виконувати функції щодо забезпечення населення комфортними умовами 
проживання та праці. Спочатку оновлення територій насамперед торкалося 
історичних центрів міст. 
Ця обставина була викликана тим, що основна економічна, соціальна, 
політична діяльність була зосереджена саме в центральних частинах, і необхідність 
у впровадженні нових технологій і підвищенню комфортності суспільства 
виявлялася особливо гостро. Лише з часом через збільшення територій міст і 
14 
 
зростанням соціальної відповідальності держав перед суспільством настала 
необхідність проводити поновлення віддалених територій. 
Необхідність у внесенні змін та модернізації територій проживання людей 
розпочалася з моменту будівництва перших міст. Однак скоординовані та 
систематизовані зусилля з боку органів місцевого самоврядування в галузі 
реконструкції, реновації, санації та оновлення міських територій почали 
формуватися лише до кінця дев'ятнадцятого початку ХХ століття. Почали 
проводитися реформи, встановлюватися форми співробітництва інвесторів та 
влади у сфері зниження зношеності міської забудови. 
Першим великомасштабним проектом реконструкції міста є оновлення 
Парижа, проведена бароном Османом у середині ХІХ століття (рис. 1.1) , [3]. 
 
Рис. 1.1 – Схема Реконструкції Парижа, здійснена бароном Османом 
середина ІХХ століття 
 
Тим не менш, першою державою, що розробила комплексні національні 
програми реконструкції міст, є США. Ця обставина була викликана необхідністю 
відновлення великої кількості міст внаслідок активної їхньої урбанізації.  
Перші великі програми США з реконструкції міських територій були 
спрямовані двома шляхами: розвиток паркових зон і створення візуальної краси 
територій. Позначені напрями були викликані погіршенням стану довкілля, як 
наслідок активної урбанізації та індустріалізації міст. Обидва напрями 
наголошували на перетворення міських центрів шляхом створення міських парків 
та зведення монументальних будівель. 
У 1930-х роках відбувається перехід до реконструкції старого житла та 
неблагополучних районів із низьким рівнем доходів населення у вигляді 
будівництва багатоповерхових житлових комплексів. 
Першим кроком уряду США в галузі реконструкції міст стало прийняття в 
15 
 
1949 р. Закону про житло, який став основним інструментом модернізації міських 
територій спрямований на активне знесення старого житла і активне зведення 
нового, [3]. 
Програма була заснована на трьох основних елементах, [3]: профілактика, 
відновлення структури та околиць, а також їх реконструкція. Тим не менш, 
приватні інвестори не хотіли брати участь через обмеження, які орієнтували 
проекти на житлове будівництво, що було не найприбутковішою інвестицією в 
довгостроковому періоді. Як результат, реконструкція міст в основному 
проводилася шляхом зносу старого житла. 
Реалізація програм проходило з безліччю проблем та супроводжувалося 
перенесенням виробництв, підприємств та активним знесенням житлових будівель. 
З іншого боку, реалізація цієї політики призвела до величезного дисбалансу між 
обсягом інвестицій у розвиток ділових районів, що у центральних частинах міст і 
обмеженої уваги до соціальних проблем житлових районів. Ця політика в 
результаті призвела до активного зростання елітного житла та зниження обсягів 
житла низької вартості з низькою орендною платою. 
Програма була переглянута в 1954 році, основною метою стало покращення 
стану старого та розвиток соціально доступного житла. Стали активно 
залучатиметься приватні інвестори для модернізації прилеглих до ділової частини 
міст територій. Поступово відбувається зсув на користь інструментів реконструкції 
міських територій з урахуванням зміни людського, соціального та економічних 
чинників. 
У 1960-ті роки прийшло розуміння того, що для покращення умов 
проживання в місті відновлення тільки фізичного зносу забудови не достатньо, 
необхідно планувати та розробляти програми реконструкції міських територій 
повніше. Відповідно до нових вимог у 1966 році було розроблено програму, 
спрямовану на забезпечення житлом населення шляхом не тільки відновлення 
існуючих будівель, а й стало приділяти особливу увагу розвитку соціальної 
інфраструктури на територіях, що реконструюються. Неблагополучні райони стали 
реабілітуватися до нових економічних, соціальних запитів суспільства, а також 
нових сучасних вимог комфортності проживання. 
Розглядаючи політику становлення основних підходів у сфері реконструкції 
міст біля Європи, простежуються аналогічні тенденції, що відбувалися і території 
США, [3]. 
Активна модернізація старих центральних районів Європейських міст була 
розпочата в період промислової революції, яка відбулася не на території Європи 
трохи пізніше, ніж на території США. Таким чином, досвід, наявний у США, та їхні 
основні засади використовувалися Європейськими країнами як певна модель. 
Однак, на відміну від США, європейські країни проводили реконструкцію 
16 
 
міських територій без розробки спеціальних національних програм. Як приклад 
активної участі держави у реконструкції міських територій можна навести досвід 
Великобританії активну політику з ліквідації районів з старим житлом, що 
проводить у середині дев'ятнадцятого століття, [3].  
У 1920-х роках у Європі почали активно проводити роботи з відновлення та 
модернізації міст, що було пов'язано з наслідками першої світової війни. Як 
результат за цей період було проведено найбільшу кількість реконструкційних 
робіт протягом одного покоління. У період 50-х років 20-го століття після Другої 
світової війни був викликаний підвищений інтерес до відновлення історичних 
будівель, відтворення міських ансамблів попередніх епох, і велика увага стала 
приділятися збереженню та відновленню історичних міст та міських територій. У 
1954 році були розроблені та прийняті програми зі збереження та відновлення та 
модернізації історичних територій міста. До кінця 1960-х років більшість програм 
зі зносу старого житла були замінені на роботи з комплексної реконструкції, 
модернізації та благоустрою сформованих міських територій. 
На сучасному етапі розвитку містобудівної політики країн Західної Європи 
основний ухил робиться на комплексне відновлення територій з використанням 
методів реконструкції та модернізації, що дозволяють відмовитися від повного 
знесення старої забудови, а перейти до її комплексної модернізації та приведення 
до сучасних вимог. 
Найяскравішими прикладами проведення активної політики щодо 
модернізації та реконструкції міських територій в Азії є Гонконг та Сінгапур. 
Гонконг та Сінгапур є прикладами активного впровадження механізмів державно-
приватного партнерства у реалізації програм реконструкції житла. 
Спочатку під час реконструкції Гонконгу відбувалося домінування 
приватного сектора. Перше державне втручання у реконструкцію міст у Гонконгу 
було зроблено в 1954 році і почалося з прийняття схеми великомасштабного зносу 
ветхого житла, яке утворилося внаслідок катастрофічної пожежі в Шек Кіп Мей, 
одній з найбільших та найбільш завантажених областей Північного Коулуна. До 
1972 року було проведено велику програму з реконструкції маєтків побудованих у 
1950-х роках з метою перетворення їх на автономні установи. У таких будинках 
були створені школи або створені умови щодо їх адміністративного чи соціального 
використання, [3]. 
Внаслідок бурхливого проведення заходів щодо відновлення забудови, зміни 
регулюючих нормативів на проектування та будівництво в приватному секторі 
відбулося швидке зростання цін на землю, що викликало стрімке зростання обсягів 
висотного будівництва. 
1987 року відбулася зміна підходу до реконструкції Гонконгу з боку держави. 
Уряд ухвалив рішення щодо створення умов для розвитку державно-приватного 
17 
 
партнерства, для чого було створено спеціальний орган Land Development 
Corporation, який відповідав за залучення приватних коштів, для реалізації проектів 
реконструкції. 
Головною метою було прискорення темпів проведення реконструкції 
приватного сектору в окремих районах Гонконгу, а також підвищення якості 
проектів та їх економічний зиск шляхом зменшення урядових субсидій. Яскравим 
результатом цих концепцій є приклад реконструкції Західного культурного району 
Гонконгу, [3]. 
Розглядаючи досвід Сінгапуру в області реконструкції забудови, особливої 
уваги заслуговує період 1960-х років. Даний період характеризувався активним 
зносом та модернізацією старого житла та активною реконструкцією багатьох 
внутрішньоквартальних територій. У 1964 році за допомогою іноземних 
консультантів було розроблено та запущено міську програму реконструкції 
Центральної частини Китайського міста Сінгапуру. 
Результатом реалізації цієї програми стала реконструкція всіх колоніальних 
кварталів у Центральній частині міста, яке було забудовано в основному двома або 
трьома поверховими будівлями. Особлива увага приділялася створенню 
переселенського фонду, перед початком реконструкції або знесенням існуючих 
будівель проводилося будівництво нових сучасних будівель у найближчих 
районах, що знижувало рівень соціальної напруги. 
Нині Центральна частина міста повністю реконструйована та оновлена. На її 
території розташовані торгові комплекси, офісні та житлові будинки, на зміну 
колоніальному місту прийшов висотний Сінгапур. На території міста зберегли свій 
первозданний вигляд лише кілька багатих колоніальних житлових районів. 21 
століття в країнах Західної Європи характеризується комплексним підходом до 
проведення реконструкції та модернізації територій, що склалися, [3]. 
 
1.2 Фактори, що впливають на вибір варіанта реконструкції житлової 
забудови та показники оцінки результативності 
 
 Масовий характер та соціальна спрямованість заходів, що вживаються при 
реконструкції житлового фонду, підвищують роль економічної ефективності 
вкладених коштів. 
В цілому, на формування містобудівних проектних пропозицій щодо 
планувальної організації території міста, що реконструюється, впливає наступний 
комплекс факторів, [3,5]: 
 1) прогноз динаміки чисельності населення міста за проектними етапами; 
 2) основні положення концепції розвитку міста; 
 3) прогноз обсягів та структури житлового будівництва; 
18 
 
 4) прогноз потреб міста у необхідності реалізації різних видів будівництва та 
господарської діяльності; 
 5) стан житлового фонду; 
 6) потреби населення об'єктах соціальної сфери; 
 7) історичні особливості формування містобудівного середовища та 
планувальної структури міста; 
8) наявні територіальні резерви та структура землекористування, що 
склалася; 
 9) висновки комплексної містобудівної оцінки території;  
10) інженерно-будівельні, мікрокліматичні та ландшафтні особливості 
території; 
 11) еколого-гігієнічна ситуація; 
 12) необхідність вирішення транспортних проблем (розвиток транспортних 
зв'язків, споруд, реконструкції місць зберігання автомобілів, створення сучасної 
інфраструктури транспортного обслуговування, включаючи використання 
підземного простору); 
 13) необхідність модернізації та розвитку інженерних систем; 
 У рекомендаціях щодо оцінки ефективності інвестиційних проектів та їх 
відбору для фінансування передбачаються такі показники ефективності 
інвестиційних проектів, [5]: 
1) комерційна (фінансова) ефективність, яка враховує фінансові наслідки 
реалізації проекту для його безпосередніх учасників; 
 2) бюджетна ефективність, що відображає фінансові наслідки здійснення 
проекту для центрального, регіонального чи місцевого бюджету; 
 3) економічна ефективність, що враховує витрати та результати, пов'язані з 
реалізацією проекту, що виходять за межі прямих фінансових інтересів учасників 
інвестиційного проекту та допускає вартісний вимір. Для великомасштабних 
проектів (що істотно торкаються інтересів міста) рекомендується обов'язково 
оцінювати економічну ефективність. 
Як було зазначено вище, необхідність проведення капітального ремонту 
визначається в основному рівнем фізичного зносу конструктивних елементів та 
інженерного обладнання. 
Заходи щодо модернізації житлового фонду передбачають усунення 
морального зношування будівлі поряд з виключенням його експлуатаційних 
недоліків. При модернізації покращуються планувальні показники квартир, 
удосконалюються системи інженерного обладнання, підвищуються рівень 
благоустрою та санітарно-гігієнічні якості приміщень тощо. 
Відмінною особливістю реконструкції є зміна зовнішніх габаритів будівель 
(надбудова, прибудова), спрямована на збільшення загальної площі, поліпшення 
19 
 
експлуатаційних та містобудівних якостей. 
Отже, під час реконструкції житлових будинків можуть виконуватись 
роботи, притаманні як модернізації, так і новому будівництву. При цьому 
реконструкція є однією з форм розширеного відтворення. 
Модернізація як вид реконструкції є формою простого відтворення. При 
модернізації виконується комплекс заходів, спрямованих на усунення фізичного та 
морального зносу, що включають проведення робіт, аналогічних тим, що 
виконуються під час реконструкції, за винятком збільшення загальної площі (зміни 
обсягу) будівлі. 
Термін «відтворення» має узагальнюючий характер та передбачає комплекс 
заходів, спрямованих на отримання житлового фонду, що відповідає новим 
санітарно-гігієнічним, функціональним та містобудівним нормам та вимогам, [5]. 
Реконструкція та модернізація здійснюються у будинках з високим ступенем 
морального зносу. Практика показує, що потреба в реконструкції виникає після 30 
— 35 років експлуатації (для будівель І та ІІ груп основних фондів із кам'яними та 
цегляними стінами). 
До першої групи віднесено реконструкцію житла, що дозволяє одночасно з 
покращенням його споживчих властивостей збільшити обсяг житлової площі 
(надбудова). Аналогом цієї групи реконструкції виступають варіанти нового 
будівництва відповідно до облаштованої та на периферійних територіях. При 
порівнянні варіантів реконструкції та нового будівництва вирішується завдання: 
або існуюче житло реконструюється і міське господарство отримує якісно 
оновлене житло більшого обсягу, або реконструкції не буде, а приріст додаткової 
житлової площі буде отримано в результаті нового будівництва. 
Приріст житлової площі є одним з найважливіших результатів реконструкції 
у разі, коли з містобудівних міркувань у частині забудови, що склалася, потрібно 
збільшення її щільності. Інша, щонайменше важлива мета реконструкції будинків 
полягає у якісному оновленні фонду, що не задовольняє рівню сучасних вимог. 
Це зумовлює необхідність розгляду та оцінки варіанта зносу будівель та 
будівництва на їх місці нової будівлі, що дозволяє вирішити задачу отримання 
сучасного житла. Це завдання може забезпечити варіант нового будівництва на 
периферійних територіях, наведені витрати на реалізацію якого мають свої 
особливості розрахунку. 
Умовний (оцінний) економічний ефект - Еу визначається як різниця доходів, 
які могли б бути отримані від реалізації квартир на ринку житла за їх ринковою 
вартістю за мінусом витрат житлових будинків, що реконструюються або знову 
побудованих. У цьому ринкова ціна 1 кв. м. загальної площі квартир (Цж) для 
нового будівництва та реконструкції приймається однаковою, оскільки за умовою 
сумісності категорія порівнюваних будинків має бути однаковою та економічний 
20 
 
та соціальний ефекти рівнозначні. 
Умовно приймається, що це витрати зроблено протягом року і збігаються за 
часом з отриманими результатами. Терміни будівництва нового будинку та 
реконструкції збігаються. Тоді умовний (оцінний) економічний ефект, що 
отримується в результаті реконструкції - Др або нового будівництва житлового 
будинку - Дн розраховується як прибуток від вкладеного капіталу, отриманий в 
результаті реалізації квартир реконструйованого чи нового будинку за єдиною 
ринковою ціною кв. м загальної площі житла. При реконструкції споживчі якості 
житла мають бути доведені до рівня нового будівництва, [4,5]. 
 
                                                 Еу = Др – Дн                                                      (1.1) 
 
А) Розрахунок прибутку під час реконструкції. 
При реконструкції, що проводиться без відселення мешканців, розрахункова 
формула прибутку матиме вигляд: 
 
                                            Др = Цж × ∆N - Кр,                                             (1.2)  
 
де Цж - ринкова ціна 1 кв. м загальної площі квартир; ∆N – приріст площі 
внаслідок реконструкції; Кр - капітальні вкладення в реконструкцію. 
При реконструкції будинку, пов'язаного з переселенням мешканців, 
переплануванням квартир і з подальшим їх продажем формула (1.2) набуває 
вигляду: 
 
                                      Др = Цж (Nр + ∆N) - Кр - Зв,                                       (1.3) 
 
де Np - загальна площа квартир до реконструкції будинку; Зв – витрати на 
переселення мешканців старого будинку. 
Витрати на переселення до нового мікрорайону визначаються, як величина, 
що дорівнює капітальним вкладенням на будівництво нового будинку для 
розміщення мешканців старого з урахуванням обов'язкового забезпечення 
необхідною санітарною нормою, а також вирішенням соціальних проблем. 
У випадку, якщо мешканці мали площу, що перевищує санітарну норму, їм 
необхідна грошова компенсація, або за бажання збільшити площу понад норму – 
додаткова оплата. 
Розрахунок витрат за переселення проводиться за формулою: 
 
                                      Зв = (КН + Кт) Npμ/NH                                                 (1.4) 
 
21 
 
 де Кн – капітальні вкладення нове будівництво; Кт - капітальні вкладення у 
створення міських комунікацій та необхідної соціальної інфраструктури; μ – 
коефіцієнт, що відповідає відсотку збільшення загальної площі, необхідної для 
переселення мешканців старого будинку з урахуванням встановлених норм та 
вирішення соціальних проблем; Nн – загальна площа квартир нового будинку. 
При тимчасовому відселенні мешканців на період проведення реконструкції 
до готелів, гуртожитків, шкіл, спеціально відведених будинків або інших об'єктів 
враховуються витрати на відселення. Вони визначаються конкретним розрахунком. 
Б) Розрахунок прибутку за нового будівництва. 
Для нового будівництва на місці будинків, що зносяться, розрахункова 
формула прибутку матиме такий вигляд: 
 
                                        Дн = ЦжNн - Кн - Кс - Кг Зв,                                         (1.5) 
 
 де Nн - загальна площа квартир у новозбудованому будинку; Кн - капітальні 
вкладення в нове будівництво; Кс - Витрати на знесення старого будинку. 
Кг - капітальні вкладення в реконструкцію міських комунікацій. 
З урахуванням формул (1.2) та (1.5) формула розрахунку умовного 
(оціночного) економічного ефекту на 1 кв. м загальної площі квартир, що 
отримується в результаті реконструкції без відселення мешканців, набуває вигляду:  
 
                        Еу = (Кн + Кс + Kг + Зв) / Nн - Kp / ∆N                                     (1.6) 
 
в) Облік ціни землі. 
Житлові будинки, які необхідно реконструювати у зв'язку з великим 
терміном їхньої експлуатації, як правило, знаходяться в обжитих районах. У 
ринкових умовах, при високому попиті на землю в обжитих районах, повинна 
враховуватися вартість ділянки землі, яку займає будинок, що реконструюється, з 
прилеглими територіями за нормами ДБН. Проводиться порівняння збільшення 
витрат за житло залежно від ціни землі – Цз. 
У розрахунку 1 кв. м загальної площі квартир при однаковій його вартості в 
новому та реконструйованому будинку з урахуванням вартості землі формула 
розрахунку умовного ефекту для варіанта реконструкції без відселення мешканців 
виглядатиме так: 
 
                Еу = (Цз Nз + Кн + Кс + Kг + Зв)/Nн – (ЦзNз + Кр)/∆N,                     (1.7) 
 
 де Nз – фактична площа забудови будинків, що реконструюються, з 
урахуванням прилеглих територій. 
22 
 
 
                            Зв = (Ц3 Ц3 + Кн + Kг) Npμ / Nн,                                           (1.8) 
 
 де Ц3 - ціна землі під забудову нового будинку в новому районі; Ц3 – площа 
забудови нового будинку в новому мікрорайоні. 
Для варіанта реконструкції з тимчасовим відселенням розрахункова формула 
набуде вигляду: 
 
         Еу = (Цз Nз + Кн+ Кс+ Кг+ Зв)/Nн – (Цз Nз + Кр + Зот)/∆N                      (1.9) 
 
 Позитивна величина умовного (оціночного) економічного ефекту Еу>0 
свідчить про ефективність інвестиційних витрат на реконструкцію об'єкт. 
 
 
1.3 Основні напрями підвищення результативності реконструкції 
житлової забудови 
 
Ефективність комплексного підходу до проектування реконструкції у тому, 
що він забезпечує можливість розглядати всі складові об'єкта перетворення у 
найважливіших взаємозв'язках. В умовах збереження великих обсягів старого 
житлового фонду підвищення ефективності проектування комплексної 
реконструкції має полягати у забезпеченні взаємопов'язаних рішень щодо 
планувальної організації об'єкта реконструкції (кварталу, групи кварталів, району) 
та оновленню (капітальному ремонту, реконструкції) опорних житлових будівель. 
Об'єктом проектування комплексної реконструкції можуть бути також 
окремі житлові утворення групи кварталів, квартали, групи будинків. При 
проектуванні комплексної реконструкції житлових районів основна увага має бути 
звернена на взаємне ув'язування рішень щодо планувальної організації житлової 
території, зносу малоцінних та будівництва нових житлових будівель, а також 
капітального ремонту та реконструкції житлових будинків, що зберігаються. 
Містобудівна ефективність комплексного проведення реконструктивних 
заходів полягає у отриманні високого архітектурно-художнього та 
функціонального результату завдяки здійсненню цілісного містобудівного задуму. 
Соціальна ефективність виявляється у суттєвому поліпшенні умов 
проживання завдяки одночасному доведенню всіх елементів житлове середовище 
до стандартного рівня якості. Економічна ефективність комплексного методу 
реконструкції випливає з економії трудових та матеріально-технічних ресурсів 
внаслідок їх концентрації на одному містобудівному об'єкті. 
Взаємозв'язки між структурно-територіальною організацією районів та 
23 
 
частин і внутрішнім улаштуванням житлових будинків визначаються такими 
обставинами. 
При проведенні комплексного капітального ремонту у старих будівлях із 
значним моральним зношуванням здійснюється перепланування приміщень, 
внаслідок якого змінюється квартирна структура будівлі, наскільки зменшується 
загальна кількість житлової площі, вивільняються приміщення для використання 
за нежитловим призначенням. При реконструкції житлових будинків з метою 
покращення умов їх інсоляції, аерації, а також отримання додаткової житлової 
площі змінюються зовнішні габарити будівель – зносяться окремі частини, 
зводяться надбудови та прибудови. 
Змін піддаються і фасади будівель – пробиваються додаткові дверні, а іноді і 
віконні отвори, замінюється декоративне оздоблення будівель. 
При значній кількості опорних оновлюваних будівель у кварталі та районі 
перебудова їх внутрішньої структури суттєво впливає на демографію, що у свою 
чергу вимагає коригування у кількості та розміщенні шкіл, дошкільних дитячих 
установ, підприємств культурно-побутового обслуговування населення, а також 
місць відпочинку та занять спортом.  
Вивільнення приміщень, найчастіше в перших поверхах будівель, що 
ремонтуються, відкриває можливість розміщення в них установ обслуговування, 
інженерно-технічних служб, пішохідних проходів і галерей, господарських служб, 
що компенсує нестачу внутрішньоквартальних територій у районах, що склалися. 
Тим самим за рахунок вмілого використання резервних приміщень може бути 
вирішений ряд функціонально-планувальних задач. За допомогою зміни 
призначення будівель може проводитися впорядкування функціонального 
зонування, густини житлового фонду тощо. 
Комфортність проживання в житловому будинку загалом визначається 
рівнем його внутрішнього благоустрою та сукупним впливом факторів міського 
середовища на параметри внутрішнього середовища цієї будівлі. При цьому 
житлові будинки з однаковим рівнем внутрішнього благоустрою, але перебувають 
у різних умовах зовнішнього середовища (за рівнем інсоляції, аерації, шуму та ін.) 
можуть мати різні рівні комфортності проживання. 
Таким чином, у районах зі значною кількістю житлових будівель, що 
зберігаються, для досягнення основних цілей поліпшення житлового середовища, 
необхідно встановити відповідність між техніко-економічними показниками. 
Видом функціонального використання, планувальною організацією, інженерним 
обладнанням та благоустроєм території кварталу, групи кварталів, району, з одного 
боку, та видом використання, внутрішнім плануванням будівель, що зберігаються, 
в т.ч. житлових, з іншого. 
Для проектування реконструкції районів, що склалися, необхідна наявність 
24 
 
цілого комплексу вихідної інформації, підготовленої в результаті спеціальних 
досліджень для використання на різних стадіях проектування. 
Інформація про житлове середовище району реконструкції, що склалася, 
повинна включати дані про населення, функціональне використання та 
планувальну організацію території. 
Дані щодо чисельності постійного населення, статево, сімейного, 
соціального та професійного складу, житлової забезпеченості повинні бути 
отримані по кожному кварталу та району реконструкції. 
Умови побуту, праці та відпочинку населення характеризуються 
забезпеченістю установами культурно-побутового обслуговування населення (з 
урахуванням навантаження на об'єкти від денного населення), рухливістю, 
мешканців з різними цілями, наявністю та відвідуваністю місць відпочинку в 
районі на внутрішньоквартальній території. 
Необхідні також дані про функціональне використання території, 
планувальну структуру та санітарно-гігієнічний стан району реконструкції, про 
співвідношення житлової та суспільної забудови в межах району, груп кварталів, 
кожного кварталу. Квіти, що склалися, повинні бути охарактеризовані за щільністю 
житлового фонду «нетто». 
Показники видів та інтенсивності використання території мають бути 
відображені у картограмах, які показують кількісне співвідношення та 
просторовий розподіл житлової та громадських функцій у районі. 
Для характеристики планувальної структури району, що склався, у великих і 
найбільших містах необхідно виявити, [5]: 
 1) планувальний модуль селітебних територій (малі ділянки селитебних 
територій 5–10 га, середні 50–60 га, великі 350–600 га); 
 2) систему вуличної та магістральної мережі. 
Таблиця 1.2 – Класифікація проектних рішень по групам факторів 
Група факторів Фактор Проектне рішення 
1 2 3 
I. Архітектурно- Збереження або відновлення 
композиційні та фасаду будівлі у суворій 
Режим охоронних зон 
історико-культурні відповідності до вимог проекту 
пам'яток історії та культури 
охоронної зони, включаючи 
габарити будівлі та кроків. 
Проектування об'єкту 
реконструйованої будівлі 
Зовнішність міста і району (збереження існуючого обсягу, 
(історичного ландшафту), що надбудова, прибудова або 
зберігається в проекті. часткове розбирання) 
відповідно до масштабу 
забудови, що склалася. 
25 
 
Вільне проектування 
Відсутність історичної конструйованої (ремонтованої) 
ландшафту будівлі з можливою зміною її 
обсягу 
II. Санітарно- Проектування різної площі 
гігієнічні Встановлена містобудівним віконних отворів. 
проектом щільність забудови Проектування різної глибини 
житлових приміщень 
 Встановлений відповідно до Проектування особливої 
містобудівного проекту конструкції заповнення 
шумовий режим віконних отворів. Орієнтація 
спальних приміщень на 
дворову сторону будівлі 
Вимушена часткова зміна 
Встановлені проектом: конфігурації будівель при 
форма ділянки реконструкції (капітальному 
ІІІ. Особливості ремонті) 
земельної ділянки Зміна призначення цокольного 
або першого поверху будівлі 
рельєф ділянки 
при реконструкції 
(капітальному ремонті) 
Обґрунтоване збільшення у 
будинку частки малокімнатних 
квартир. Обґрунтоване 
збільшення у будинку частки 
малокімнатних квартир. 
Рішення планування частини 
будівель чи всієї будівлі 
коридорною системою 
готельного типу. Проектування 
IV. Функціонально- Середній сімейний 
в будівлі квартир 
задаючі склад населення різних груп 
перспективного типу (за 
(включаючи території, встановлений 
набором основних та 
демографічні дані) проектом 
допоміжних приміщень та 
розміром їх площ). 
Проектування у будівлі 
квартир з переважанням 3-4 
приватних функціональних 
зон. Проектування в будівлі 
квартир з величезним 
переважанням 2-часткового 
функціонального зонування 
26 
 
Проектування у будівлі 
вбудованих об'єктів: торгівлі, 
Організація системи 
громадського харчування, 
обслуговування населення, 
культури, кредиту та зв'язку, 
встановлена містобудівним 
охорони здоров'я та дитячих 
проектом 
установ, експлуатації 
житлового фонду. 
Проектування вбудованих 
вперше та цокольних поверхів 
Навантаження об'єктами, які 
адміністративних об'єктів з 
не пов'язані з 
ізоляцією цих приміщень в 
обслуговуванням населення 
відокремлений від житлових 
приміщень обсяг 
Проектування під будинками, 
Організація зберігання 
що ремонтуються (або на їхній 
власних автомобілів, 
дворовій ділянці) підземних 
встановлена містобудівним 
гаражів для особистих 
проектом 
автомашин 
 
3) об'єднання з окремими міськими магістралями, розвинена мережа із 
включенням усіх класів магістралей); розміри та конфігурацію кварталів; 
 4) систему культурно-побутового обслуговування (окремі установи 
місцевого чи міського обслуговування, розвиток системи обслуговування, 
відсутність міських об'єктів у системі обслуговування) та розміщення її об'єктів на 
території району та кварталів; 
 5) дані щодо просторово-планувальної організації та угруповання кварталів 
різних типів. 
Комплекс оздоровчих заходів, які слід провести в районі, що 
реконструюється, визначається на основі інформації про стан повітряного та 
водного басейнів, про умови інсоляції, аерації та шумовий режим. Інформація має 
бути зібрана по району, кожному кварталу та будинку. 
Особливе місце у складі вихідної інформації проектування комплексної 
реконструкції повинна займати всебічна характеристика існуючого житлового 
фонду. 
Житловий фонд міста – це єдиний, постійно оновлюваний, що складається із 
взаємозалежних частин (нове будівництво, існуючі будівлі, їх реконструкція та 
експлуатаційно-ремонтні заходи) соціально-господарський організм. Він 
нерозривно пов'язаний із суміжними проблемами міського господарства. 
Ремонт та утримання житлових будівель, їх подальше оновлення, 
реконструкція стають невід'ємною частиною технічної політики у міському 
господарстві та містобудуванні загалом. Вже не можна повноцінно вести 
проектування, не враховуючи основні положення щодо експлуатації та оновлення 
27 
 
створюваних конструкцій, систем та об'єктів житла в цілому, а планувальний 
розвиток житлового будівництва не може не супроводжуватися вирішенням питань 
ремонту та утримання житлового фонду, реконструкції будівель забудови. Для 
планомірного розвитку міста та його житлового господарства необхідне 
оптимальне поєднання обох форм розширеного відтворення – будівництво нових 
та реконструкція існуючих будівель та споруд. 
Для забезпечення взаємозв'язку планувального рішення проектів 
капітального ремонту та реконструкції житлових будівель необхідно на всіх 
стадіях містобудівного проектування враховувати, [3]: 
 1) доцільність збереження житлового фонду за тимчасовими періодами; 
 2) очікувані зміни архітектурно-планувальних та – техніко-економічних 
характеристик житлових будівель у результаті їх капітального ремонту та 
реконструкції за типовими рішеннями (нормалями капітального ремонту та 
реконструкції). 
Такі відомості мають у своєму розпорядженні спеціалізовані організації 
республіканських міністерств житлово-комунального господарства, що 
займаються інженерними дослідженнями, проектуванням та перспективним 
плануванням ремонту житлових будівель, а також житлові управління 
міськвиконкомів. У матеріалах суцільного обстеження житлового фонду та 
перспективних планах капітального ремонту (на 2–3 п'ятирічки) містяться дані про 
доцільність збереження та подальшого використання за житловим призначенням 
опорних будівель, про час та види їх оновлення. Оцінка фонду та висновок про його 
використання, зроблені фахівцями з ремонту та експлуатації житлових споруд є 
більш повною вихідною інформацією для складання проектів планування, ніж дані 
бюро технічної інвентаризації, на які спираються сьогодні планувальники. 
З метою збереження житлових будинків, придатних до проживання, 
необхідно розширювати роботи з суцільного обстеження житлового фонду в 
містах, перспективного планування його ремонту, а також активніше 
використовувати результати цих робіт при складанні опорних планів на всіх 
стадіях містобудівного проектування. 
Для обґрунтованого планувального рішення необхідно спиратися не лише на 
кваліфіковані висновки щодо збереження або знесення старих житлових будинків, 
а й на дані про зміну функціональних та архітектурно-планувальних характеристик 
у результаті капітального ремонту. 
При складанні проекту забудови слід враховувати наступні характеристики 
кожної опорної будівлі, [5]: 
 1) призначення будівлі після ремонту (житлове або громадське), можливість 
і доцільність зміни габаритів будівлі (надбудова, прибудови); 
 2) зміна квартирної структури; 
28 
 
 3) кількість та розташування приміщень, що вивільняються для 
використання за нежитловим призначенням (для розміщення установ 
обслуговування, інженерних служб, житлово-експлуатаційних організацій, 
елементів житлової території тощо); 
 4) вимоги та побажання щодо розташування нових житлових та громадських 
будівель, транспортних споруд, функціональних елементів житлової території та 
кварталу щодо відремонтованої будівлі. 
На стадії проекту детального планування (ПДП) та ескізу забудови району, 
наведені вище дані, укрупнюються до характеристик кварталів та груп будівель, а 
на стадії генерального плану – до груп кварталів. 
Для складання узагальненої характеристики фонду розробки ПДП великих 
районів доцільно використовувати метод будинків–представників, виділених 
виходячи з спільності їх конструктивних і планувальних особливостей, часу 
будівництва, поверховості. Використання цього методу передбачає поширення 
характерних рис будинків-представників на цілі групи аналогічних їм зданий. 
При розробці генеральних планів міст потрібен ще вищий рівень 
узагальнення інформації з фонду. З цією метою доцільно користуватися 
характеристиками житлового фонду в масштабі кварталу. Незважаючи на велику 
різноманітність кварталів, можлива їх типізація з виділенням кварталів-
представників за аналогією з будинками-представниками. Даним по кварталу-
представнику можуть поширюватися на відповідні типологічні групи кварталів і 
враховуватися на верхніх рівнях містобудівного проектування. 
Виділення в опорному плані житлових будівель, що підлягають збереженню, 
повинно проводитись на основі матеріалів суцільного обстеження та 
перспективних планів ремонту з урахуванням історико-архітектурної та 
містобудівної оцінки будівель. Історико-архітектурна оцінка проводиться 
органами охорони пам'яток історії та культури, і цінні будинки фіксуються в 
офіційних списках. Містобудівна оцінка будівель полягає у визначенні економічної 
ефективності їх збереження з урахуванням комплексу територіально-планувальних 
критеріїв реконструкції, а також ролі старих будівель у збереженні своєрідного 
вигляду району, вулиці, кварталу. 
 
1.4 Енергозберігаючі принципи реконструкції міської забудови 
1.4.1 Поняття "енергозбереження". Класифікація будівель з 
енергоефективності 
Поняття "енергозбереження" в Україні почали використовувати дуже давно, 
ще за радянських часів. З сімдесятих років багато держав ухвалили програми щодо 
підвищення енергоефективності. 
Відповідно до Закону України  № 1818-IX "Про енергетичну ефективність" 
29 
 
та №  2118-VIII "Про енергетичну ефективність будівель" [6, 7] введено поняття 
«енергозбереження», «енергоефективність», а також «клас енергоефективності»: 
Енергозбереження – це реалізація організаційних, правових, технічних, 
технологічних, економічних та інших заходів, спрямованих на зменшення обсягу 
використовуваних енергетичних ресурсів при збереження відповідного корисного 
ефекту від використання [7]. 
Енергозбереження спрямоване на зменшення енергоспоживання. В основу 
енергозбереження покладено енергетичний ресурс як носій енергії, яку можна 
використовувати у будь-якій діяльності. 
Енергоефективність - характеристика, що відбиває відношення корисного 
ефекту від використання енергетичних ресурсів до витрат енергетичних ресурсів, 
вироблених з метою отримання такого ефекту [7]. На відміну від 
енергозбереження, орієнтованого зменшення енергоспоживання, 
енергоефективність означає ефективне, доцільне використання енергії. 
Відповідно до [7], енергоефективність будівлі можна охарактеризувати як 
тепловий захист, який дорівнює питомій витраті теплової енергії на опалення та 
вентиляцію протягом усього опалювального періоду. Також одним з важливих 
показників є положення площини можливої конденсації, тобто - «точки роси». Ці 
показники залежать від багатьох факторів, таких як: товщина і матеріали всіх 
шарів, температура та вологість у приміщенні, температура та вологість зовні [8]. 
Клас енергоефективності - це показник, який визначає, наскільки будівля 
ефективно витрачає (зберігає) енергію в процесі експлуатації. В Україні класи 
енергоефективності надають багатоквартирним будинкам з 2016 року. Найвищий 
клас, що передбачає мінімальне споживання енергії, – А++, найнижчий – Е [8]. У 
таблиці 1.3 наведено класи енергоефективності будівель з урахуванням, [8]. 
При наданні класу енергоефективності враховують, [8]: - показники 
сумарних питомих річних витрат теплової енергії на опалення, вентиляцію та 
гаряче водопостачання; - максимально допустимі величини відхилень від 
показників, що нормуються; - Показник питомої річної витрати електричної енергії 
на загальнобудинкові потреби. 
Таблиця 1.3 - Класи енергоефективності будівель 
Величина відхилення 
розрахункового 
(фактичного) значення 
Клас Найменування класу 
питомої характеристики 
енергоефективності енергоефективності 
витрати теплової енергії на 
опалення та вентиляцію 
будівлі від нормованого % 
А++ нижче -60 
досить високий 
А+ від -50 до -60 включно 
30 
 
А від -40 до -50 включно 
В+ від -30 до -40 включно 
високий 
B від -15 до -30 включно 
С+ від -5 до -15 включно 
С нормальний від +5 до -5 включно 
С- від +15 до +5 включно 
D занижений від +15,1 до +50 включно 
E низький більше +50 
 
На сьогоднішній день клас енергозбереження житлових та громадських 
будівель залежить від питомої характеристики витрати теплової енергії на 
опалення та вентиляцію житлових та громадських будівель [6, 8]. Відхилення 
розрахункового значення цього від нормованої (базової) величини визначає клас 
енергозбереження від «Е» до «А++», де «Е» – низький клас, а «А++» – дуже 
високий. 
Проектування будівель із класами енергозбереження D, E не допускається. 
Класи A, B, C встановлюють для новозведених і реконструйованих будівель на 
стадії розробки проектної документації [6,7,8]. 
Енергетичне обстеження являє собою збір та обробку інформації про 
використання енергетичних ресурсів з метою отримання достовірної інформації 
про обсяг використовуваних енергетичних ресурсів, показники енергетичної 
ефективності, виявлення можливостей енергозбереження та підвищення 
енергетичної ефективності з відображенням отриманих результатів в 
енергетичному паспорті. 
Енергозбереження орієнтоване на зменшення енергоспоживання, для цього 
необхідно розглянути причини теплових втрат, які подано на схемі рис 1.2. 
 
Вузли цокольної Вузли карнизної частини 
частини будівлі та будівлі, неналежне 
відсутність утеплення утеплення покрівлі або 
ДверІ та вікна
фундаменту покриття
Вузли примикання плит 
Вентиляция и дымоход ТЕПЛОВТРАТИ перекриття до зовнішніх 
стін
Стены с 
неэффективными Недостатній термічний 
теплоизоляционными опір
материалами
 
Рис. 1.2 – Причини теплових втрат 
 
31 
 
Згідно з даними Державної служби статистики України, площа житлового 
фонду нашої країни збільшується, дані представлені в таблиці 1.4. На 2020 
житловий фонд України склав 3780 млн. м2. 
Станом на 2020 рік до житлового фонду Черкаської області  містить 5170 
багатоквартирних будинків загальною площею – 24 млн. кв. м.  
 
Таблиця 1.4 – Статистичні дані зміни житлового фонду України 
Показник 2000 2005 2010 2015 2016 2017 
Житловий фонд, млн. м2 загальної площі 
2787 2955 3231 3581 3653 3708 
житлових приміщень 
Загальна площа житлових приміщень,  що 
припадає в середньому на одного жителя, 19,2 20,8 22,6 24,4 24,9 25,2 
м2 
 
Встановлено, що вимоги до житла змінюються кожні 7 - 8 років. Враховуючи, 
що протягом останніх 20 – 25 років існуючі будівлі піддавалися практично лише 
косметичним чи аварійним ремонтам, стан сучасного житла загалом можна оцінити 
як не цілком задовільний, що потребує реконструкції. 
Згідно закону України  № 1818-IX "Про енергетичну ефективність" будівлі, 
що піддаються реконструкції та капітальному ремонту повинні доводитися до 
сучасних вимог теплового захисту будівель, [6]. 
На основі проведеного нами аналізу встановлено, що найбільші втрати тепла 
для житлових будівель через огороджувальні конструкції відбуваються через стіни 
та вікна. Структура тепловтрат житлового будинку представлена на рис 1.3. 
35
31
30
26
25 23
20
15
10
10
7
5 3
0
Стеля Стіна Вікна Двері Підлога Вентиляція
 
Рис. 1.3 – Структура тепловтрат житлової будівлі 
32 
 
Споживання енергії, %
 
Таким чином, скорочення втрат тепла через стіни та огороджувальні 
конструкції є важливим завданням щодо виконання плану підвищення 
енергоефективності будівель. 
Реконструкція об'єктів капітального будівництва (за винятком лінійних 
об'єктів) - зміна параметрів об'єкта капітального будівництва, його частин (висоти, 
кількості поверхів, площі, обсягу), у тому числі надбудова, перебудова, 
розширення об'єкта капітального будівництва, а також заміна та (або) відновлення 
несучих будівельних конструкцій об'єкта капітального будівництва, за винятком 
заміни окремих елементів таких конструкцій на аналогічні чи інші покращуючі 
показники таких конструкцій елементи та (або) відновлення зазначених елементів 
[9,10,11]. 
Капітальний ремонт об'єктів капітального будівництва (за винятком лінійних 
об'єктів) - заміна та (або) відновлення будівельних конструкцій об'єктів 
капітального будівництва або елементів таких конструкцій, за винятком несучих 
будівельних конструкцій, заміна та (або) відновлення систем інженерно-технічного 
забезпечення та мереж інженерно-технічного забезпечення об'єктів капітального 
будівництва або їх елементів, а також заміна окремих елементів несучих 
будівельних конструкцій на аналогічні чи інші покращуючі показники таких 
конструкцій елементи та (або) відновлення зазначених елементів. 
 Житловий фонд - сукупність всіх житлових приміщень, що знаходяться на 
території України. У складі житлового фонду не враховуються дачі, літні садові 
будиночки, спортивні та туристичні бази, мотелі, кемпінги, санаторії, будинки 
відпочинку, пансіонати, будинки приїжджих, готелі, казарми, келії, залізничні 
вагончики та інші будівлі[10,11]. 
У сучасному законі України  № 1818-IX "Про енергетичну ефективність" [6] 
поняття енергетичної ефективності є характеристикою відношення корисного 
ефекту від використання енергетичних ресурсів до витрат енергетичних ресурсів, 
вироблених з метою отримання такого ефекту, стосовно продукції, технологічного 
процесу, юридичної особи, індивідуального підприємця. 
  У свою чергу енергозбереження - реалізація організаційних, правових, 
технічних, технологічних, економічних та інших заходів, спрямованих на 
зменшення обсягу енергетичних ресурсів, що використовуються при збереженні 
відповідного корисного ефекту від їх використання (у тому числі обсягу виробленої 
продукції, виконаних робіт, наданих послуг) [9,10]. 
Виходячи з визначень, енергозбереження є окремим випадком заходів щодо 
підвищення енергоефективності, в результаті якого витрати, що викликають 
корисний ефект зменшуються, зменшується знаменник у формулі, і, відповідно, 
зростає енергоефективність. 
33 
 
Енергетичний ресурс - носій енергії, енергія якого використовується чи може 
бути використана при здійсненні господарської та іншої діяльності, а також вид 
енергії (атомна, теплова, електрична, електромагнітна енергія чи інший вид 
енергії). 
Клас енергетичної ефективності – характеристика продукції, що відображає 
її енергетичну ефективність, [9,10]. 
 
1.4.2. Аналіз житлового фонду України, на прикладі Черкаської області 
 
 Питання вирішення житлової проблеми у країні одна із важливих і завжди 
актуальним. Існують Державні програми забезпечення населення житлом, 
аналогічні програмні документи приймаються у різних регіонах та містах України, 
[17,18]. 
Для вирішення поставлених завдань не обов'язково використовувати 
можливості будівельної індустрії лише щодо будівництва нового житла. Наявний 
житловий фонд країни досить високий, але не відповідає постійно зростаючим 
запитам людей, що проживають у ньому. 
Згідно з даними Державної служби статистики України, площа житлового 
фонду України збільшується, на 2019 рік площа житлових приміщень 36,5 млн. м2 
(76% від площі всіх будівель), [19]. 
За останні 15 років кількість житлових будівель в Україні  зросла з 19014 тис. 
будинків у 2002 р. до 20556 тис. будинків у 2019 р. (на 8%), а їх площа – з 2853 млн 
м2 до 3653 млн м2 (на 28% ). 
На відміну від багатьох країн, у структурі житлових будівель України 
домінують саме БКБ (багатоквартирним будинкам) рис. 1.4: 
- число БКБ дорівнює 2952 тис. будинків, а площа житлових приміщень у них 
– 2441 млн. м2 (68%); 
- кількість індивідуальних будинків кратно більша: 17603 тис. будівель, але 
площа житлових приміщень у них становить лише 1169 млн м2 (32%). 
 
Рис. 1.4 - Кількість та площа житлових будівель України (дані на початок 
34 
 
2017 р.) 
Виконаємо оцінку сучасного стану житлового фонду. 
Різноманітність будівель, що становлять житловий фонд країни, ускладнює 
їх класифікацію та оцінку стану за різними параметрами зношеності. 
Однією з ознак класифікації будівель є їх вік. Основна частина (67%) 
багатоквартирні житлові будинки (БКБ) в Україні побудовані (точніше, введена в 
експлуатацію) у 1946-1995 роках. Кількість таких будівель складає 2398 тис. 
будинків із площею житлових приміщень у них 1601 млн. м2. 
При цьому, [19]: 
- кількість БКБ, збудованих у 1946-1970 роках, становить 1057 тис. будівель, 
а площа житлових приміщень – 645 млн. м2 (27%). Більшість цих БКБ побудовано 
дві хвилі (періоди 1955-1960 рр. і 1961-1970 рр.) за типовими проектами (типовим 
будівельним серіям), які розроблялися при масовому будівництві житлових 
будинків першого і другого покоління індустріального домобудівництва; 
- кількість БКБ, збудованих у 1971-1995 роках, становить 1341 тис. будівель 
при площі житлових приміщень 956 млн м2 (40%). Значна частина цих БКБ 
побудована у 1971-1995 роках за типовими проектами (типовими будівельними 
серіями), які розроблялися при масовому будівництві житлових будівель третього 
покоління індустріального домобудівництва; 
- після 1995 р. і до теперішнього часу проектуються та вводяться в 
експлуатацію типові БКБ, що належать до четвертого покоління індустріального 
домобудівництва (263 тис. БКБ із площею житлових приміщень 665 млн м2). 
На діаграмі рис. 1.3 показано, що у матеріалі стін БКБ в Україні поділяються: 
 - панельні – 1109 тис. БКБ (площа житлових приміщень – 435 млн м2); 
 - цегляні – 390 тис. БКБ (площа житлових приміщень – 911 млн м2); 
- інші – 905 тис. БКБ (площа житлових приміщень – 595 млн. м2). 
45
113
145
150
230
456
985
0 200 400 600 800 1000 1200
Інші Монолітні Камяні Змішані Блочні Цегляні Панельні
 
Рис. 1.5 - Розподіл БКБ України за матеріалом стін 
35 
 
Кількість будівель, тис. од.
У роботі було приділено увагу панельним житловим багатоквартирним 
будинкам, які становлять близько 40% житлового фонду. 
Станом на 2019 рік до житлового фонду Черкаської області містить 5170 
багатоквартирних будинків загальною площею – 72,9 млн. кв. м, [19]. Зведена 
інформація про стан житлового фонду представлена в таблиці 1.5. 
 
Таблиця 1.5 – Стан житлового фонду житлових багатоквартирних будинків 
Черкаської області 
Житловий фонд Черкаської 2017 2018 2019 
області 70,8 млн м2 71,7 млн м2 72,9 млн м2 
Загальна кількість квартир 1312,2 тис 1325,3 тис 1342,5 тис 
от 0 до 30 % 46,6 41,3% 35,2 
Знос від 31 до 65 % 42,4 45,3% 51,1 
більше 70 % 3,5 3,5% 3,6 
 
Встановлено, що вимоги до житла змінюються кожні 7 - 8 років. Враховуючи, 
що протягом останніх 20 – 25 років існуючі будівлі піддавалися практично лише 
косметичним чи аварійним ремонтам, стан сучасного житла загалом можна оцінити 
як не цілком задовільний. 
 
1.5. Розвиток нормативних вимог до зовнішніх огороджуючих 
конструкцій 
 
 У зв'язку зі зміною технічного рівня проектування та будівництва 
нормативні вимоги щодо будівельної теплотехніки (теплового захисту) будівель із 
середини 50-х років минулого століття дуже суттєво еволюціонували. Аж до 2006 
р. всі редакції нормативних документів з будівельної теплотехніки (теплового 
захисту) БКБ ґрунтувалися лише на поелементних та санітарно-гігієнічних вимогах 
до зовнішніх захисних конструкцій. 
СНиП II-В.3-54 «Будівельна теплотехніка». У 1954 р. Держбуд СРСР 
затвердив комплексний документ, що містить основні нормативні вимоги та 
положення, що регламентують проектування та будівництво у всіх галузях 
народного господарства. До 1954 року такого комплексного нормативного 
документа в галузі будівництва в СРСР не було. Цей документ отримав назву СНиП 
(Будівельні норми та правила) та був обов'язковий до застосування. У СНиП II-В.3-
54 «Будівельна теплотехніка» вперше було реалізовано підхід, що враховує 
поелементні та санітарно-гігієнічні вимоги до теплового захисту зовнішніх 
захисних конструкцій. 
СНиП II-А.7-62 * «Будівельна теплотехніка. Норми проектування». 
Аналогічний підхід було прийнято у наступній редакції СНиП з будівельної 
36 
 
теплотехніки (СНиП II-А.7-62 «Будівельна теплотехніка. Норми проектування»), 
який набрав чинності з 1 липня 1963 року. 
СНиП II-А.7-71 «Будівельна теплотехніка. Норми проектування». 27 жовтня 
1971 року Держбуд СРСР затвердив наступну редакцію СНиП з будівельної 
теплотехніки (СНиП II-А.7-71 «Будівельна теплотехніка. Норми проектування»). 
Однак застосування економічних розрахунків при виборі оптимальних проектних 
рішень для теплового захисту зовнішніх конструкцій будинків мало вкрай 
обмежений характер (через незначну вартість теплової енергії в СРСР і відсутність 
щорічного зростання тарифів на неї). 
СНиП II-3-79 «Будівельна теплотехніка». У новій редакції стандарту з 
будівельної теплотехніки не відбулося принципових змін порівняно з попереднім 
нормативним документом щодо вимог до теплового захисту зовнішніх захисних 
конструкцій. 
СНиП II-3-79 * «Будівельна теплотехніка». Істотні зміни відбулися в 
практиці проектування захисиних конструкцій у 1995 р., коли була перевидана 
редакція СНиП II-3-79 «Будівельна 17 теплотехніка». Нова редакція стандарту 
стала відзначатись зірочкою (СНіП II-3-79*), яка показувала, що документ має 
суттєві зміни та доповнення. У СНиП II-3-79* «Будівельна теплотехніка» вперше 
з'являється умова, пов'язана з енергозбереженням та підвищенням енергетичної 
ефективності щодо наведеного опору теплопередачі зовнішніх захисних 
конструкцій будівель. 
Нова умова при виборі рівня теплового захисту будівель виглядає так: 
                                     RПОР ≥ m����(RТОР(с−г),   RТОР(ен.збер)),                                (1.10) 
де, RПОР − наведений опір теплопередачі зовнішніх огороджувальних 
конструкцій (зовнішніх стін, вікон та балконних дверей; перекриттів над підвалами 
та підпіллями; покриттів та горищних перекриттів), м2∙˚С/Вт; 
  RТОР(с-г) − необхідний опір теплопередачі зовнішніх конструкцій, що 
захищають, яке визначається виходячи із забезпечення санітарно-гігієнічних і 
комфортних умов, м2∙˚С/Вт; 
  RТОР(ен.сбер)− необхідний опір теплопередачі зовнішніх конструкцій, що 
захищають, яке визначається виходячи із забезпечення умов енергозбереження, 
м2∙˚С/Вт. У цьому величина показника RТОР(ен.збер) визначалася залежно від величини 
ГДОП. 
Таким чином, починаючи з 1995 р., при виборі рівня теплового захисту 
будівель наведений опір теплопередачі огороджувальних конструкцій має бути не 
нижчим: необхідного для підтримки комфортних умов проживання; необхідного 
для забезпечення умови енергозбереження, що залежить від кліматичних умов 
регіону, де знаходиться БКД. 
Логіка впровадження цієї (енергозберігаючої) вимоги до практики 
37 
 
проектування теплового захисту будівель була такою: чим вище наведений опір 
теплопередачі зовнішніх конструкцій, що захищають, тим меншими стають втрати 
теплоти через них, а значить, тим менше теплової енергії потрібно підвести до 
будівлі. 
Крім того, у СНиП II-3-79* «Будівельна теплотехніка» вперше наводиться 
залежність необхідного опору теплопередачі зовнішніх конструкцій, що 
захищають від градусо-доби опалювального періоду регіону, в якому розташована 
будівля (враховуються кліматичні умови регіону). 
ДБН В.2.6-31:2006 «Конструкції будинків і споруд. Теплова ізоляція 
будівель». У 2005-2006 pp. було вперше прийнято національний енергозберігаючий 
нормативний документ, розроблено нову національну ідеологію нормування 
будівель з енергетичної точки зору. У 2006 р. у національні норми з будівельної 
теплотехніки було внесено важливі зміни, які забезпечили, починаючи з 2006 р., 
зниження енергетичних витрат за опалення на 25-30%. 
В результаті створено нове покоління системи нормативних документів із 
проектування та експлуатації будівель зі зниженим споживанням енергії. 
З 08 липня 2016 року на зміну переробленої редакції ДБН В.2.6-31:2006  було 
введено в дію ДБН В.2.6-31-2016 «Теплова ізоляція будівель». Цей нормативний 
документ закріпив усі нововведення, які були відображені у ДБН В.2.6-31:2006, та 
додав до них додаткові вимоги, які мають важливе значення. 
З 1 вересня 2022 року в Україні набули чинності нові ДБН В.2.6-31:2021 
«Теплова ізоляція та енергоефективність будівель», дія яких поширюється на 
світлопрозорі конструкції. Положення якого підвищують вимоги мінімально 
допустимого значення приведеного опору теплопередачі для зовнішніх стінових 
огороджувальних конструкцій до R min 2 
q =4,00 м ·К/Вт для I температурної зони та 
R min
q =3,50 для II температурної зони. На практиці це означає, що зовнішні 
одношарові стіни з автоклавного газобетону повинні мати ширину 375 мм для 
блоків густиною D300, 500 мм – для блоків густиною D400, 550 мм – для блоків 
D500, щоб забезпечити нормативний приведений опір теплопередачі для I 
температурної зони. Водночас, згідно п. 5.6. ДБН В.2.6-31:2021 при новому 
будівництві допускається зниження приведеного опору теплопередачі до рівня 80 
% від R  min
q  при умові дотримання інших показників енергетичної ефективності 
будівель (в першу чергу питомого енергоспоживання будівлі при опаленні та 
охолодженні). Як показують розрахунки та практика застування газобетонних 
блоків при будівництві енергоефективних будівель при показниках приведеного 
опору теплопередачі зовнішніх стін 80% від нового значення нормативу (тобто, 
80%*4,00=3,2 м2 ·К/Вт) це досить реально. При цьому такий опір теплопередачі (3,2 
м2 ·К/Вт) забезпечують зовнішні стіни з блоків автоклавного газобетону густиною 
D300 при ширині 300 мм, густиною D400 при ширині 400 мм, густиною D500 при 
38 
 
ширині 500 мм. 
У ДБН В.2.6-31:2021 було встановлено взаємозв'язок між тепловим захистом 
зовнішніх конструкцій, що захищають будівель та їх інженерними системами 
(система опалення) і цей комплекс (тепловий захист + система опалення) 
розглядався як єдина енергетична система будівлі. 
Така можливість з'явилася за рахунок запровадження нового показника 
«питома витрата теплової енергії на опалення будівлі», яка дозволяла «грати» 
величинами теплозахисних властивостей різних видів зовнішніх конструкцій, що 
обгороджують, з урахуванням об'ємно-планувальних рішень і вибору інженерних 
систем для досягнення нормованого значення цього показника. 
У ДБН В.2.6-31:2021 також з'явився розділ, присвячений методиці 
розрахунку питомої витрати теплової енергії на опалення житлових та громадських 
будівель за опалювальний період, заснований на складанні рівняння балансу 
теплової енергії в даній будівлі. 
Одиниці вимірювання питомої витрати теплової енергії на опалення будівлі 
за опалювальний період були приведені до 1 м2 опалювальної площі квартир або 
корисної площі приміщень або до 1 м3 їх обсягу та нормовані на ГДОП: 
кДж/(м2·°С·добу) або кДж/(м3 ·°С·добу), що дозволяло, знаючи ГДОП і площу чи 
обсяг будівлі, оцінити нормативне значення витрати теплової енергії. 
ДБН В.2.6-31:2021 дуже прогресивний документ, він відповідає за багатьма 
характеристиками аналогічні документи, прийняті у розвинених країн. У ньому 
вперше в українській практиці: 
- енергетична ефективність житлових та громадських будівель стала 
оцінюватися за відхиленням розрахункової (фактичної) питомої витрати теплової 
енергії на опалення будівлі від нормативного значення; 
- за величиною відхилення (новим, реконструйованим та експлуатованим 
будинкам) присвоювався клас енергетичної ефективності;  
- з'явилися розділи, присвячені: контролю нормованих показників теплового 
захисту будівель; також методика заповнення енергетичного паспорта. 
 
1.6. Сучасний стан проблеми теплових втрат через стіни 
 
Конкурентоспроможність територіальної економічної системи складається з 
ефективності використання регіональних ресурсів і визначається здатністю 
створювати та підтримувати привабливе середовище для розвитку бізнесу та 
процвітання населення. Одними з найбільш значущих чинників для населення є 
розвинена інфраструктура, стан довкілля та умови проживання [20, 21], останніми 
роками — енергозбереження та пов'язані з ним екологічні питання [8, 9,10]. 
Ефективне енергозбереження має базуватися на раціональному виробництві 
39 
 
та використанні енергії на всіх рівнях з урахуванням вибору найбільш ефективних 
заходів, їх техніко-економічного обґрунтування, адекватної енергетичної політики, 
енергетичного менеджменту, переробки та рекуперації енергії, а також освіти в 
галузі енергозбереження. Ухвалення раціональних енергозберігаючих рішень на 
кожному етапі проектування — починаючи окремою будівлею та закінчуючи 
генеральним планом міста — здатне формувати цілісну систему управління 
енергетичною ефективністю міста. Одним із бар'єрів на шляху до 
енергозбереження та сталого розвитку є відсутність комплексного підходу до 
реконструкції міст з урахуванням енергозберігаючої політики. У зв'язку з цим 
виникла необхідність розробки методичних засад енергозберігаючої реконструкції 
міської забудови, яка має бути основою для прийняття рішень щодо виконання 
вимог щодо енергетичної ефективності, екології та комфортного проживання на 
території міста. 
Реконструкція забудови у сенсі спрямовано надання сучасних економічних, 
соціальних і технічних аспектів його структурі, об'єктам і комунікацій [3, 4]. Проте 
в даний час перед місцевими владами щодо вирішення містобудівних проблем 
постало питання реалізації розпорядження КабМіну України від 29.01.2020 р № 88-
р " Про схвалення Концепції реалізації державної політики у сфері забезпечення 
енергетичної ефективності будівель у частині збільшення кількості будівель з 
близьким до нульового рівнем споживання енергії та затвердження Національного 
плану збільшення кількості будівель з близьким до нульового рівнем споживання 
енергії", [2].  
Багато країн останнім часом реалізовують програми з енергозбереження. 
Більшість програм спрямовано на зниження енергетичних потреб нових поколінь, 
збереження енергоресурсів та покращення навколишнього середовища. 
Розроблені програми, зазвичай, враховують вирішення галузевих проблем. 
Однак питання енергозбереження можуть і повинні розглядатися і в 
територіальному аспекті стосовно міської території та її частин [8, 9]. Масштабне 
будівництво нових виробництв обумовлює необхідність проведення 
енергозберігаючих заходів, що враховують містобудівні особливості 
муніципальних утворень, енергоефективне розміщення виробників та споживачів 
енергії, житлової сфери у просторі. Підвищується значущість у здійсненні 
енергозбереження методами районного планування, територіального планування 
та архітектурно-будівельного проектування. У зв'язку з необхідністю 
впровадження в проекти реконструкції міської забудови комплексу локальних та 
зонально-територіальних енергозберігаючих заходів, запроваджується нове 
поняття — «енергетично ефективна реконструкція міської забудови», яка є 
процесом перетворення та відновлення сформованої міської забудови, 
обумовленим постійним підвищенням вимог енергетичної ефективності. 
40 
 
Через нестачу методичного забезпечення державні цільові програми 
підвищення енергоефективності не досягають необхідного рівня [13, 15]. 
Оцінка тепловтрат через огороджувальні конструкції будівлі доводить, що 
найімовірніший витік тепла, що постачається в квартири, проходить за такими 
напрямками: 1) «містки холоду» — 28 %; 2) скління - 28%; 3) фасади - близько 25%; 
4) покрівля, перекриття - близько 19%. 
Використання енергозберігаючих технологій та матеріалів, а також 
підвищення енергоефективності об'єктів будівельної індустрії можна вважати 
одним із пріоритетних напрямів сучасного розвитку світової економіки [13]. 
Імовірність можливого дефіциту енергетичних ресурсів призводить до значного 
збільшення їх вартості за існуючих обсягів та темпів зростання споживання, 
враховуючи обмеженість діючих та слабкий прогрес альтернативних енергоджерел 
[15]. 
У сфері реконструкції впровадження енергоекономічних матеріалів та 
рішень (наприклад, нетрадиційні системи; нові будівельні матеріали з високими 
теплозахисними властивостями; обладнання, що забезпечує необхідні параметри 
мікроклімату) є фактором, що впливає на зменшення тепловтрат [14]. 
На сьогоднішній день Україна відстає від європейських країн з будівництва 
енергозберігаючих об'єктів, проте цей напрямок постійно розвивається [11]. 
Відповідно до ЗУ №  2118-VIII "Про енергетичну ефективність будівель" [7] 
створено нормативну базу для підвищення енергоефективності будівель при 
будівництві та реконструкції, також затверджено «Енергетичну стратегію України 
на період до 2030 року». Енергетична стратегія України - основний документ 
стратегічного планування у сфері енергетики, що визначає напрями та пріоритети 
державної енергетичної політики, цілі, завдання, ключові заходи та показники 
розвитку енергетики на довгостроковий період, [7]. 
З прийняттям ЗУ №  2118-VIII було внесено поправки до державної 
нормативної бази, які регламентують відносини у сфері енергозбереження, 
пов'язані з будівництвом, реконструкцією, капітальним ремонтом об'єктів 
будівництва, [7]: 
- до складу проектної документації включено перелік заходів щодо 
забезпечення дотримання вимог енергоефективності та вимог оснащеності 
приладами обліку використовуваних енергетичних ресурсів; 
 - предметом державного будівельного нагляду є перевірка вимог 
енергоефективності та оснащеності об'єкта капітального будівництва приладами 
обліку енергетичних ресурсів; 
 - до переліку документів, необхідних для надання дозволу на введення 
об'єкта в експлуатацію, має входити документ, що підтверджує відповідність 
параметрів об'єкта капітального будівництва вимогам енергетичної ефективності. 
41 
 
У документі має міститися інформація про нормативні та фактичні значення 
показників енергетичної ефективності. Для багатоквартирних будинків повинен 
бути зазначений клас енергетичної ефективності; 
 - в інформаційній системі забезпечення містобудівної діяльності справи про 
забудовані або земельні ділянки, що підлягають забудові, повинен міститися 
перелік заходів щодо забезпечення дотримання вимог енергетичної ефективності 
та оснащеності приладами обліку використовуваних енергетичних ресурсів, а 
також акт перевірки відповідності багатоквартирного будинку вимогам 
енергетичної ефективності із зазначенням класу його енергоефективності на 
момент складання акту; 
 - органи місцевого самоврядування зобов'язані надавати відомості про 
відповідність об'єктів капітального будівництва вимогам енергетичної 
ефективності та оснащеності приладами обліку енергетичних ресурсів, про клас 
ефективності багатоквартирних будинків до органів державної влади для 
здійснення ними державного контролю за дотриманням вимог законодавства про 
енергозбереження . 
Усі перелічені зміни не торкнулися фактичного підвищення енергетичної 
ефективності під час забудови та реконструкції міських територій. Нових положень 
чи змін щодо підвищення енергетичної ефективності міської забудови до 
нормативного документу поки що не внесено [7]. 
ЗУ №  2118-VIII регулює відносини у сфері енергозбереження та підвищення 
енергетичної ефективності, встановлює правові, економічні та організаційні засади 
стимулювання енергозбереження та підвищення енергетичної ефективності [7].  
 
Законом України та іншими нормативними актами встановлено, що будівлі, 
споруди, споруди, збудовані, реконструйовані або які пройшли капітальний ремонт 
та вводяться в експлуатацію, повинні відповідати вимогам енергетичної 
ефективності. Ці вимоги підлягають перегляду не рідше ніж один раз на п'ять років 
[7,8]. 
Відповідно до вимог [20, 21] до об'єктів нерухомості встановлюються 
екологічні вимоги, які поширюються на всі категорії проектованих, збудованих, 
реконструйованих та зданих в експлуатацію об'єктів нерухомості. 
Екологічні вимоги до об'єктів нерухомості визначені сукупністю наступних 
базових категорій, [21, 22]: 
 - екологічний менеджмент; 
 - інфраструктура та якість зовнішнього середовища; 
 - якість архітектури та планування об'єкта; 
 - комфорт та екологія внутрішнього середовища; 
 - якість санітарного захисту та утилізації відходів; 
42 
 
 - раціональне водокористування та регулювання злив стоків; 
 - енергозбереження та енергоефективність; 
 - охорона навколишнього середовища під час будівництва, експлуатації та 
утилізації об'єкта; 
 - безпека життєдіяльності.  
 
Таблиця 1.6 - Базові категорії та їх критерії 
Базова категорія Критерій 
1.1 Організація екологічного менеджменту та моніторингу 
1.Екологічний 
1.2 Оптимізація проектних рішень 
менеджмент 
1.3 Кваліфікаційні вимоги 
2.1 Вибір ділянки під будівництво 
2.3 Доступність громадського транспорту 
2.3 Доступність об'єктів соціально-побутової 
інфраструктури 
2.4 Забезпеченість прибудинкової території фізкультурно-
оздоровчими, спортивними та ігровими майданчиками 
2.5 Озелененість території 
2.6 Ландшафтне зрошення 
2.7 Близькість водного середовища та візуальний комфорт 
2.Інфраструктура та якість 
2.8 Інсоляція прилеглої території 
зовнішнього середовища 
2.9 Захищеність прибудинкової території від шуму, 
вібрації та інфразвуку 
2.10 Освітленість території та захищеність території від 
світлового забруднення 
2.11 Захищеність від іонізуючих та електромагнітних 
випромінювань 
2.12 Доступність екологічного транспорту 
2.13 Доступність будівель для маломобільних груп 
населення 
3.1 Якість архітектурного вигляду будівлі 
3.2 Забезпеченість приміщень природним освітленням та 
інсоляцією 
3.3 Озеленення будівлі 
3.4 Забезпеченість корисною площею 
3.Якість архітектури та 
3.5 Комфортність об'ємно-планувальних рішень 
планування об’єкту 
3.6 Розміщення об'єктів соціально-побутового 
призначення у будівлі 
3.7 Забезпеченість стоянками для автомобілів 
3.8 Оптимальність форми та орієнтації будівлі 
3.9 Захищеність приміщень від надмірної іонізації 
4.1 Повітряно-тепловий комфорт 
4.2 Світловий комфорт 
4.3 Акустичний комфорт 
4.Комфорт та екологія 
4.4 Захищеність приміщень від накопичення радону 
внутрішнього середовища 
4.5 Контроль та управління системами інженерного 
забезпечення будівлі 
4.6 Контроль та керування повітряним середовищем 
43 
 
5.1 Якість санітарного захисту 
5.Якість санітарного 5.2 Якість організації збирання та утилізації відходів 
захисту та утилізація відходів 5.3 Організація місць зберігання вогненебезпечних 
матеріалів та небезпечних матеріалів побутової хімії 
6.1 Водопостачання будівлі 
6.2  Утилізація стоків 
6. Раціональне 
6.3 Водозберігаюча арматура 
водокористування та 
6.4 Запобігання забруднення поверхневих та ґрунтових 
регулювання злив 
вод 
6.5 Порушення природних гідрологічних умов 
7.1 Зниження витрати теплової енергії на опалення та 
вентиляцію будівлі 
7.2 Зниження витрати теплової енергії на гаряче 
водопостачання 
7.3 Зниження витрати електроенергії 
7.Енергозбереження  та 
7.4 Питома сумарна витрата первинної енергії на 
енергоефективність 
системи інженерного забезпечення 
7.5 Використання вторинних енергоресурсів 
7.6 Використання відновлюваних енергоресурсів 
7.7 Підвищення енергетичної ефективності 
інфраструктури 
8.1 Мінімізація впливу матеріалів, що використовуються в 
будівництві, на довкілля 
8 Охорона навколишнього 8.2 Мінімізація утворення відходів під час виконання 
середовища при будівництві, будівельних робіт 
експлуатації та утилізації 8.3 Заходи щодо захисту та відновлення навколишнього 
об'єкта середовища в процесі будівництва 
8.4 Мінімізація впливу на довкілля при будівництві, 
експлуатації та утилізації будівлі 
9.1 Забезпечення резервного електропостачання 
9 Забезпечення безпеки 
9.2 Забезпечення резервного теплопостачання 
життєдіяльності 
9.3 Забезпечення резервного водопостачання 
 
 
1.6.1. Вітчизняний досвід зниження тепловтрат 
 
 Методи, що ведуть до зниження тепловтрат, поділяють на активні та пасивні. 
До активних відноситься застосування різних пристроїв регулювання подачі тепла 
в приміщення (ручне та автоматичне), а також встановлення лічильників тепла. До 
пасивних – покращення теплоізоляції огороджувальних конструкцій та 
магістральних тепломереж, а також збільшення тепловіддачі радіаторів та інших 
теплообмінників. Але лише комплекс всіх методів та обов'язкова індивідуальна 
економічна відповідальність споживача зможе призвести до суттєвого 
енергозбереження [14, 15]. 
Пасивні методи скорочення тепловтрат припускають утеплення 
огороджувальних елементів будівлі, вікон, дверей та дахів. Для утеплення 
конструкцій, що захищають, застосовують два види ізоляційних матеріалів - 
44 
 
жорсткі (плити пінополістиролу, напилюваний пінополіуретан та ін.) і м'які (плити 
або мати з мінеральної вати або скловати) [16]. Ці матеріали закріплюються на стіні 
за допомогою «плаваючих» елементів, які дозволяють через різні теплофізичні 
властивості стіни та теплоізоляційної системи здійснювати їх невеликі 
переміщення відносно один одного. Зовнішня сторона обклеюється синтетичною 
сіткою або встановлюється металева сітка, потім наноситься 1-2 шари спеціальної 
штукатурки та забарвлення [16]. 
Існують також теплоізоляційні плити, що мають повну заводську готовність 
та не вимагають після монтажу додаткових оздоблювальних робіт. 
На практиці використовується теплозахист із внутрішньої або зовнішньої 
сторони стіни. Також можливе влаштування утеплювача з обох боків стіни 
(комбінований спосіб) [16]. 
У першому випадку утеплювач розташований у сприятливих умовах, а отже, 
його не потрібно захищати від кліматичних впливів, монтаж теплозахисту не 
залежить від пори року. Але при розташуванні утеплювача в приміщенні 
скорочується площа, виникає необхідність улаштування пароізоляції. Раціонально 
застосовувати цей метод при реконструкції. 
При теплозахисті із зовнішнього боку стіни недоліки першого випадку 
відсутні, але для якісного монтажу утеплювача необхідно влаштувати надійний 
захисний шар, що ускладнює та здорожує будівництво. Таким чином, створюється 
термооболонка, що захищає огороджувальні конструкції від виникнення «містків 
холоду». 
Комбінований метод нині не застосовується через підвищені витрати. Він 
використовувався в тих випадках, коли потрібно відновлення теплозахисних 
якостей огороджувальних конструкцій. Для цього оштукатурювали стіни 
"теплими" розчинами з двох сторін [14]. 
Найефективніше з позиції початкових витрат зменшення тепловтрат через 
вікна. Можливо два способи – заміна старих вікон на енергозберігаючі та ремонт 
старих. Сучасні вікна відрізняються матеріалом рам і стулок (дерев'яні, дерево-
алюмінієві, пластмаси - ПВХ і склопластики), властивостями стекол і склопакетів. 
Теплоізоляційні характеристики таких вікон мають досить великий спектр, 
відрізняється їх вартість [14]. 
Основною проблемою житлових будинків з частково виробленим ресурсом 
експлуатації є низька енерго- та ресурсоефективність та екологічність, обумовлені 
зношуванням елементів конструкції будівель за час експлуатації без 
відновлювальних ремонтів. При реконструкції покращуються експлуатаційні 
характеристики житлових будівель. Найважливішою з таких характеристик є 
теплова ефективність будівлі, що визначається середньою річною витратою палива 
для опалення та гарячого водопостачання одного квадратного метра загальної 
45 
 
площі. 
Енергоспоживання будівель залежить від рівня теплозахисних якостей 
зовнішніх конструкцій, що обгороджують, об'ємно-планувального рішення, 
системи вентиляції та оснащення інженерним обладнанням. Є важливі особливості 
енергозбереження в будинках старої будівлі, пов'язані з тим, що низький рівень 
теплозахисту захисних конструкцій,  є основною причиною порушення 
комфортності та перевитрати енергії на опалення будівлі. 
Роль теплозахисних якостей зовнішніх конструкцій в енергетичному балансі 
будівлі при експлуатації, як правило, постійна в часі. 
Роль опалювальної, вентиляційної систем, контрольної та регулювальної 
апаратури за відпусткою тепла, а також теплообмінників, що відбирають тепло від 
забрудненого повітря, що викидається в атмосферу, змінна. Вона може суттєво 
знижуватися в результаті природного зносу та безгосподарності та, навпаки, 
підвищуватися при заміні на більш досконалу систему та покращення культури 
технічної експлуатації [16]. 
Трансмісійні тепловтрати через огороджувальні конструкції в середньому 
становлять близько 1/4 від сумарних енерговитрат на функціонування будівлі. 
Тому навряд чи виправдано основну увагу підвищенню теплозахисту огорож, 
особливо непрозорих, оскільки за такої структури енергетичного балансу 
збільшення опору теплопередачі навіть у два (!) рази призведе до скорочення 
загального енергоспоживання лише на 12,5%. У той же час набагато більше місце 
(близько половини) в енергетичному балансі старих будівель займають витрати на 
підігрів повітря, головним чином системах природної або механічної вентиляції 
[16]. 
Разом з тим якщо підходити коректніше до проблеми енергозбереження, то 
необхідний рівень теплозахисних якостей зовнішніх стін, що утеплюються, навіть 
для одних і тих же будівель можна було б прийняти різним. Але це залежить від 
того, наскільки доцільною є заміна підвищених тепловтрат або навпаки 
енергозберігаючого ефекту від зовнішніх стін на енергозберігаючий ефект від 
інших зовнішніх конструкцій будівлі або на ефект від поліпшення 
експлуатаційного режиму Основні труднощі реалізації такого підходу пов'язані з 
тим, що зміна теплозахисних якостей зовнішніх стін спричиняє зміну їх 
температурно - вологісного режиму, міцності, довговічності, а також ускладнення 
в конструюванні огорож. 
Зважаючи на високий ступінь зносу дерев'яних вікон у будинках, що 
реконструюються, необхідно реалізувати енергозберігаючий потенціал (до 30%) 
нових конструкцій енергоефективних вікон, які є високорентабельним (понад 20%) 
технічним рішенням поряд з утепленням зовнішніх стін старих будівель, [14,15,16]. 
У зв'язку з кліматичними умовами на теплопостачання будівель нині 
46 
 
приблизно 30-40% усіх енергетичних ресурсів, що витрачаються в країні. У холодні 
зими ця цифра зростає ще 30-50 млн. т умовного палива. На ці цифри в першу чергу 
впливає погане утеплення захисних конструкцій, застаріле інженерне обладнання 
та відсутність удосконаленого регулювання теплоносія. 
Моментальна перебудова кожної енергетично неефективної будівлі на 
ефективну заощадить енергію в житлових будинках у розмірі 276 млн Гкал, що 
еквівалентно економії 52 млн т умовного палива на рік, у тому числі 4 млн т нафти 
та 24 млрд куб. м природного газу. Тим не менш, щороку в нашій країні 
демонтується всього 1-3% із загальної кількості будинків, що означає, що на 
природний вихід старого житла із загального фонду нерухомості сподіватися не 
варто, на це піде не одне століття. Вплинути на цю ситуацію можливо шляхом 
утеплення будівель, яке за розумних витрат зможе забезпечити економію в розмірі 
35-60% від рівня споживання. Але відсутність нормальних програм з капітального 
ремонту, правильного розподілу коштів у даній системі, націленості на проведення 
енергозберігаючих програм у старому житлі блокують реалізацію цього 
потенціалу. Варто зауважити, що понад 60% ефекту досягається за рахунок зміни 
будівлі загалом і 40% - застосуванням заходів щодо енергозбереження у кожній 
квартирі. Ремонт та реконструкція існуючого житлового фонду знизить обсяг 
виходу житла через старість, знизить рівень морального зносу всього фонду 
нерухомості, підвищить комфорт проживання людей, сприятиме зниженню 
витрати енергетичних ресурсів, економії коштів, покращить естетичний вигляд 
забудови, [14,15,16]. 
Важливу роль у тепловтратах відіграє вентиляційний ефект сходових кліток, 
ліфтових холів та під'їздів загалом. Установка спеціальних вхідних тамбурів, зміна 
заповнення вхідних дверей більш ефективне, наявність «повітряної завіси» значно 
знизить теплові втрати. 
Комплекс робіт структурної перебудови будівель, [14,16]: 
- заміна віконних наповнень; 
- ремонт балконних елементів; 
- скління балконів; 
- автоматизація та оновлення інженерного обладнання; 
- встановлення приладів обліку та регулювання тепла; 
- утеплення та ремонт фасадів; 
- додаткове утеплення перекриттів підвалу та горища; частковий або повний 
ремонт покрівельного покриття. 
Головною проблемою житлових будинків з неправильною експлуатацією 
протягом усього життєвого циклу є знижена екологічність, енерго- та 
ресурсоефективність, визначені зносом усіх елементів будівель за час експлуатації 
без своєчасного капітального або поточного ремонту конструкцій та обладнання. 
47 
 
Під час модернізації, капітального ремонту, реконструкції підвищуються 
експлуатаційні якості житлових будинків. Найважливішою з таких якостей є 
теплоефективність будівлі, що обумовлюється середньою річною витратою палива, 
витраченого на опалення та гаряче водопостачання одного квадратного метра 
загальної площі, [14,15]. 
Споживання енергії будівлі залежить від ступеня якості теплового захисту 
зовнішніх конструкцій, що захищають, планування приміщення, вентиляційної 
системи, наявності індивідуального теплового пункту і поквартирного 
регулювання тепла, оснащення оновленого автоматичного інженерного 
обладнання. Існують важливі специфіки енергозбереження в будинках, 
побудованих півстоліття тому, пов'язані з тим, що низький рівень теплового 
захисту конструкцій, що захищають, є головною причиною зниження комфорту і 
великої витрати енергії на теплопостачання будинку. 
Роль теплоізоляційних характеристик зовнішніх конструкцій в 
енергетичному балансі будівлі при експлуатації, як правило, не змінюється з часом. 
Роль систем опалення та вентиляції, контрольної та регулювальної апаратури за 
відпусткою тепла, а також теплообмінників, що відбирають тепло від забрудненого 
повітря, що викидається в атмосферу, змінна. Вона може досить сильно 
зменшуватися в результаті фізичного зношування з часом і, навпаки, збільшуватися 
при оновленні її на більш досконалу систему та покращення культури технічної 
експлуатації [15]. 
Заміна старого скління у квартирах є найважливішим чинником повішення 
енергоефективності. Серед скляних конструкцій із високим ступенем 
енергозбереження варто виділити склопакети, заповнені аргоном і ті, які мають 
селективне покриття внутрішньої поверхні, [16]. 
Протягом опалювального періоду можна заощадити теплову енергію шляхом 
заміни склопакетів на 10,5% для склопакетів з твердим селективним покриттям, на 
13,3% - з м'яким селективним покриттям та на 16,5% - із встановленим тепловим 
дзеркалом, [16]. 
 
1.6.2. Зарубіжний досвід зниження тепловитрат 
 
Реконструкція та модернізація існуючого житлового фонду та насамперед 
житлових будинків перших масових серій забезпечить зниження обсягів вибуття 
житла за старістю, зниження витрат споживання та втрат енергоресурсів, 
підвищення безпеки проживання та комфорту, архітектурної якості забудови. 
Реконструкція підвищить стандарт споживчої якості житла на вторинному ринку 
та прискорить приватизацію, зробить більш плавним процес просування житлової 
комунальної реформи, коли зниження витрат на розрахунки за комунальні послуги 
48 
 
компенсує підвищення тарифів за енергоспоживання, [14,15,16]. 
Зарубіжний досвід реконструкції та модернізації малоповерхових житлових 
будівель, виконаних із збірних конструкцій, використовує різні технічні рішення, 
що сприяють доведенню житлового фонду до необхідного рівня комфортності 
проживання, підвищенню експлуатаційної надійності як будівельних, так і 
інженерних систем, спрямованих на зниження тепловтрат, витрати холодної та 
гарячої , управління мікрокліматом приміщень у різні пори року. 
Найбільш характерними прийомами та технологіями реконструкції, 
модернізації та санації житлових будинків користуються скандинавські країни 
(Фінляндія, Швеція), країни центральної Європи (Німеччина, Франція) з 
урахуванням кліматичних умов експлуатації будівель. Великий досвід 
реконструкції великопанельних житлових будинків є у Німеччині. Залежно від 
характеру забудови використовують різноманітні технологічні схеми підвищення 
експлуатаційної надійності будівель, [23,24]. 
Масовою технологією є санація будівель, заснована на заміні віконних та 
балконних заповнень, інженерного обладнання, ремонті балконних елементів та 
влаштуванні спеціальних огорож, ремонті приміщень без відселення мешканців, 
утеплення фасадних поверхонь, горищних та підвальних перекриттів, відновлення 
покрівельних покриттів. 
Одним із важливих етапів санації є зниження тепловтрат за рахунок 
виключення вентиляційного ефекту під'їздів та сходових клітин шляхом 
влаштування спеціальних вхідних тамбурів, утеплення зовнішніх поверхонь 
панелей сходових клітин, заміни на більш енергоефективні дверні заповнення, 
[23,24]. 
 
1.6.3. Системи утеплення житлових будівель 
 
Жоден із традиційних будівельних матеріалів (залізобетон, цегла, пористий 
бетон) не здатний в одношаровій огороджувальній конструкції забезпечити 
необхідне значення наведеного опору теплопередачі при розумній товщині 
огороджувальної конструкції. 
Теплоізоляція будівель дозволяє, [8]: 
- істотно знизити витрату енергії на обігрів та кондиціювання приміщення; 
- захистити стіну від змінного замерзання та відтавання та інших 
атмосферних впливів; 
- згладити температурні коливання огороджувальної конструкції (стіни), 
завдяки чому виключається поява в ній тріщин, внаслідок нерівномірних 
температурних деформацій, що особливо актуально для зовнішніх стін із великих 
панелей; 
49 
 
- збільшити довговічність стін будівлі; 
- винести точку роси у зовнішній теплоізоляційний шар, завдяки чому 
виключається поява вогкості на внутрішній частині стіни; 
- створити сприятливий режим паропроникності стіни; 
- сформувати сприятливіший мікроклімат приміщення (без утворення 
конденсату на стінах, появи протягу в приміщенні та ін.);  
- поліпшити оформлення фасадів будівель, що реконструюються або 
ремонтуються;  
- здійснити утеплення не зменшуючи площі приміщень;  
-  забезпечити можливість утеплення будівель без відселення мешканців під 
час проведення робіт. 
При реконструкції будівель для зменшення теплопровідності найбільш 
популярні способи утеплення будівлі: технологія мокрий фасад та влаштування 
вентильованого фасаду, [8, 13]. 
Система утеплення «Мокрий фасад» 
Мокрі фасади, на відміну від навісних, мають спрощену конструкцію, 
представлену на рис. 1.6, але разом з тим гідно виконують функцію зовнішнього 
теплозахисту будівлі. Декоруються мокрі фасади, зазвичай, тонким шаром 
штукатурки. Така конструкція дозволяє експлуатувати будинок у мінливому 
російському кліматі, а також економити на опаленні та облицювання. 
Визначення «мокрий» будівельники, підрядники та споживачі ввели у 
вживання тому, що для зведення такого типу фасаду використовуються водні та 
інші розчини та склади. На відміну від вентильованого, цей фасад має у своїй 
конструкції шпаклівки, грунтовки, фарби. 
Безперечною перевагою використання штукатурки є широкий спектр 
дизайнерських рішень при втіленні сучасних проектів та обробки будівель «під 
старовину», адже за допомогою штукатурки можна створювати різні текстури. А 
спеціальними фінішними фарбами для зовнішніх робіт розставляють колірні 
акценти. 
Використання утеплювача по зовнішній стіні будівлі дозволяє відсувати 
точку роси зсередини. Таким чином, всі внутрішні конструкції надійно 
захищаються від проникнення атмосферної вологи та опадів, які при замерзанні 
сприяють передчасному механічному руйнуванню матеріалів та/або активують 
корозійні процеси. 
50 
 
 
Рис. 1.5 – Конструкція системи утеплення «Мокрий фасад» 
 
 Будинки із зовнішнім утепленням не тільки довговічніші, але й значно 
комфортніші для проживання за рахунок збереження оптимальних температур у 
внутрішніх приміщеннях. А також менш енерговитратні під час експлуатації. 
Єдиним відносним недоліком фасаду «мокрого типу» є те, що більшу частину 
робіт з його зведення слід виконувати за особливих сприятливих умов: t+5 і більше, 
відсутність опадів та жорсткого сонячного випромінювання. 
Ремонт фасаду мокрого типу за правильного підходу можна відкласти на 20-
30 років. Косметичні дефекти (знос верхнього штукатурного шару) доведеться 
проводити частіше, але він не вимагає великих фінансових і трудових витрат. 
Конструкція, що збирається із зовнішнього боку стін будівлі, що складається 
зі з'єднаних між собою фасадних кронштейнів, направляючих профілів і фасадного 
облицювання на рис. 1.5. В якості облицювання вентфасаду можна 
використовувати різні панелі: наприклад, для багатоповерхових будівель, добре 
підійдуть алюмінієві композитні панелі, які додають стиль фасаду будинку і 
відмінно поєднуватимуться з фасадним склінням і вітражами. А для 
малоповерхових приватних будинків найбільше підійдуть фактурні фасадні панелі, 
наприклад панелі під дерево, або панелі під камінь. Комбінуючи різні типи 
фасадних панелей, наприклад, панелі під цеглу з панелями під штукатурку, можна 
досягти неповторного, виразного вигляду будинку. 
51 
 
 
Рис. 1.6 – Конструкція системи утеплення вентильований фасад 
 
 Головна відмінність вентильованого фасаду від інших типів фасадних 
систем - це наявність конструкційного зазору між облицюванням та несучою стіни. 
У цьому проміжку відбувається постійне переміщення повітря знизу вгору. Завдяки 
постійній циркуляції повітряного потоку відбувається видалення надлишків вологи 
з несучих стін або з утеплювача, розміщеного зовні несучої стіни. 
Переваги вентильованого фасаду, [16]: 
 1. Монтаж вентильованого фасаду можливий у будь-яку пору року; 
 2.Висока ремонтопридатність: можна швидко замінити частину 
пошкодженого облицювання фасаду без шкоди для інших частин фасаду; 
 3.Вентильований фасад дозволяє "правильно" утеплювати стіни, утеплювач 
розміщується із зовнішнього боку стін будинку; 
 4.Вентильований фасад дозволяє стінам "дихати", продовжує термін їх 
експлуатації, створює правильний мікроклімат у будинку; 
 5.Невелика вага вентильованого фасаду дозволяє монтувати його на будь-які 
типи несучих стін; 
 6.При бажанні можна легко змінити облицювання вентильованого фасаду, 
як шпалери, не змінюючи несучу конструкцію. 
Недоліками вентильованого фасаду є, [8, 16]: 
 1. Неоднорідність конструкції; 
 2.Усадка, утончення та деформація шару утеплювача. Використовувана як 
утеплювач системи вентфасадів мінеральна вата, під навантаженням комплексу 
експлуатаційних впливів, ущільнюється та дає усадку; 
 3. Водопоглинання; 
 4.Висока вартість технології; 
52 
 
 5.Винос шкідливих волокон у довкілля. 
 
1.6.4 Застосовувані технології енергозбереження під час будівництва та 
реконструкції міської забудови 
  У міській забудові з кожним роком збільшується енергоспоживання, 
пов'язано це з тим, що зростає соціально-економічна діяльність та відбувається 
приріст населення у містах, а також із зростанням морального та фізичного зносу 
будівель. Рівень енергоспоживання міст може залежати від багатьох чинників, 
таких як: розмір, чисельність населення міста, щільність забудови, географічне 
розташування, якість інфраструктури, інженерних та архітектурно-планувальних 
рішень будівель [11,12,13]. 
Відповідно до досліджень  [11,13], реновація житлової забудови, що 
склалася, може здійснюватися двома способами: 
 1. Реконструкції існуючих будівель; 
 2. Знесення будівель, які не придатні для подальшої експлуатації, 
будівництво нових на звільнених територіях. 
Зниження теплових втрат можна досягти блокуванням будівель, що дозволяє 
скоротити площу забудови, довжину комунікацій, а також удосконалення системи 
опалення, холодного та гарячого водопостачання, електропостачання, вентиляції, 
підвищення ефективності теплових мереж. Можливість використання 
нетрадиційних джерел енергії – вітрових, сонячних, поєднання їх із системами 
центрального опалення. 
Розрізняють два типи будівель енергоекономічні (економія енергоресурсів 
здійснюється за рахунок архітектурних та інженерних засобів) та енергоактивні 
(використовують відновлювані джерела енергії). 
За висновками досліджень [12] можна дійти невтішного висновку у тому, що 
містобудівні концепції нерозривно пов'язані з споживанням паливно-енергетичних 
ресурсів, і навіть слід зазначити те що, що в Україні розробки генеральних планів і 
територіального планування забудови міст приділялося увагу енергозбереженню. 
За дослідженнями [13] можна дійти висновку про те, що більша увага приділяється 
саме процесу будівництва будівель та споруд, а не економної та правильної їх 
експлуатації, а також своєчасному ремонту та реконструкції існуючого житлового 
фонду. 
Таким чином, при будівництві та реконструкції будівель слід застосовувати 
такі технології енергозбереження, [13]: 
 1) Тепловий захист будівлі (утеплення стін, фасадів, стель підвалів, 
покриттів, покрівель, заміна віконних заповнень, вхідних та балконних дверей); 
 2) Модернізація теплового пункту із встановленням приладів обліку, а також 
контролю та регулювання витрати енергоносіїв; 
53 
 
 3) Заміна або модернізація систем опалення із встановленням приладової 
регулювальної арматури; 
 4) Модернізація систем вентиляції з улаштуванням відбору та повторного 
використання теплоти; 
 5) Модернізація систем гарячого водопостачання із встановленням 
лічильників витрати води та дискретно регулюючої запірної арматури; 
 6) Модернізація систем електроосвітлення та електропостачання з 
установкою лічильників та автоматичних приладів відключення мережі. 
Вітчизняний та зарубіжний досвід свідчать, що всі ці заходи дозволяють 
скоротити витрати тепла на обігрів будівель не менше ніж на 40%.  
У зв'язку з відсутністю застосування таких методик на території нашої 
держави, мешканці самотужки намагаються утеплювати стіни/шви панельних 
будинків, щоб усунути промерзання у своїх квартирах. Приклади наведені на рис. 
1.7, 1.8. 
 
Рис. 1.7– Утеплення стін панельного будинку 
 
Рис. 1.8 – Утеплення швів панельного будинку 
54 
 
На сьогоднішній день в Україні вводяться заходи щодо енергозбереження, 
ведуться пошуки інших джерел енергії, також впроваджуються програми з 
енергозбереження та використання вторинних ресурсів. Однак цьому приділяється 
недостатня увага, внаслідок чого темпи споживання енергетичних ресурсів, як і 
раніше, великі. Отже, підвищення ефективності використання енергетичних 
ресурсів необхідний перегляд підходів до споживання. 
Проблема ефективного використання енергетичних ресурсів, безумовно, має 
екологічний аспект [20,21]. Економія теплової та електричної енергії призведе до 
зниження викидів в атмосферу шкідливих речовин (діоксид вуглецю, оксид азоту, 
сірчисті сполуки та ін.) Близько 30-40% загального споживання первинної енергії 
припадає на опалення будівель та потреб населення [21], тому в результаті 
виробництва теплової енергії для опалення житлових будинків утворюється 
більшість СО2. 
Для раціонального та ефективного використання енергетичних ресурсів на 
міських територіях необхідно знизити обсяги палива, що дозволить скоротити 
викиди парникових газів, таким чином скоротивши несприятливий вплив на 
навколишнє середовище. 
З цієї причини на перший план виходить екологічний та енергоефективний 
розвиток міських територій. Саме вибір відповідних енергозберігаючих заходів як 
для будівель, так і для забудови, що експлуатується, призведе до досягнення успіху 
в галузі енергозбереження та покращення екологічної обстановки міських 
територій. Відповідно до вимог [13] територію для розвитку міст необхідно 
вибирати з урахуванням можливості її раціонального функціонального 
використання на основі порівняння варіантів архітектурно-планувальних рішень, 
техніко-економічних, санітарно-гігієнічних показників, паливно-енергетичних, 
водних, територіальних ресурсів, стану довкілля з урахуванням прогнозу зміни на 
перспективу природних та інших умов. При цьому необхідно враховувати 
гранично допустимі навантаження на навколишнє природне середовище на основі 
визначення його потенційних можливостей, режиму раціонального використання 
територіальних та природних ресурсів з метою забезпечення найбільш 
сприятливих умов життя населенню, недопущення руйнування природних 
екологічних систем та незворотних змін у навколишньому природному 
середовищі. На даний момент важливу роль відіграє раціональне 
природокористування, що є системою взаємодії суспільства та природи, 
побудована на основі наукових законів природи та відповідає завданням розвитку 
виробництва та збереження біосфери. Завдяки цьому забезпечується 
енергоефективний економічний розвиток, підвищення добробуту населення 
країни, а також збереження екосистеми та невідновлюваних енергетичних ресурсів 
для майбутніх поколінь [13,20,21]. 
55 
 
У сфері енергоспоживання у містах дуже гостро стоять такі негативні явища, 
як нераціональне використання невідновлюваних енергетичних ресурсів при 
будівництві та експлуатації будівель, мала частка енергоефективних будівель, 
незначне використання енергозберігаючих конструктивних та технологічних 
рішень та суперечність потреб мешканців міст та можливостей природно-ресурс. 
Якщо розглядати зокрема м. Черкаси, також можна зробити висновок про те, що 
багато ресурсів з ТЕЦ йде вхолосту, тільки на вироблення електроенергії. ціле 
підприємство. Вуглецевий слід підприємства розраховується у тому, аби зрозуміти, 
як витрачається енергія та інші ресурси. Це дослідження визначає вплив діяльності 
підприємства на довкілля. Коли дані відкриті і зрозумілі, намічається шлях 
зменшення негативного впливу природу. 
Енергоресурсний аудит підприємства дозволяє підвищити ефективність 
експлуатації всіх будівель та знизити витрати на споживані ресурси та енергію. На 
жаль, у нашому регіоні тенденція зниження вуглецевого сліду це мертва проблема. 
 
Висновки по 1 розділу 
 На підставі зібраної інформації, можна зробити висновок про те, що 
містобудівні концепції нерозривно пов'язані зі споживанням паливно-
енергетичних ресурсів, а також слід зазначити той факт, що в Україні при розробці 
генеральних планів та територіального планування забудови міст не приділяли 
уваги енергозбереженню. 
Для раціонального та ефективного використання енергетичних ресурсів на 
міських територіях необхідно знизити обсяги палива, що дозволить скоротити 
викиди парникових газів, таким чином скоротивши несприятливий вплив на 
навколишнє середовище. 
Крім того, більша увага приділяється саме процесу будівництва будівель та 
споруд, а не економної та правильної їх експлуатації, а також своєчасному ремонту 
та реконструкції існуючого житлового фонду.  
56 
 
РОЗДІЛ 2. АНАЛІЗ НОРМАТИВНОЇ БАЗИ У ГАЛУЗІ 
ПРОЕКТУВАННЯ ТЕПЛОВОГО ЗАХИСТУ 
2.1 Перше покоління нормативних документів у галузі теплового захисту 
 
В даний час у вітчизняній та світовій практиці накопичено великий досвід у 
галузі проектування енергоефективних будівель, існує безліч законодавчих актів та 
цивільних ініціатив. 
Українські нормативні документи у галузі проектування теплового захисту 
будівель є обов'язковими до застосування. Якщо проаналізувати розвиток 
нормативної бази у цій галузі, можна відзначити, що це документи засновані 
першому поколінні ДБН В.2.6-31:2006 «Конструкції будинків і споруд. Теплова 
ізоляція будівель». У цьому нормативному документі вказані величини фізичних 
показників основних будівельних матеріалів та деяких конструктивних елементів 
огорож, необхідні при теплотехнічних розрахунках, величини опору 
повітропроникненню та паропроникненню різних матеріалів. 
Вже 1979 року у нормативному документі СНиП II-3-79* Будівельна 
теплотехніка було зазначено рекомендації під час проектування будинків та споруд 
скорочення тепловтрат, які представлені у схемі рис. 2.1. 
Таким чином, з 1979 року в нормативних документах порушуються питання 
енергоефективності та передбачаються заходи щодо скорочення тепловтрат. 
У нормах ДБН В.2.6-31:2021 «Теплова ізоляція та енергоефективність 
будівель» встановлюються вимоги до: 
 - наведеного опору теплопередачі конструкцій будівель, що захищають; 
 - обмеження температури та недопущення конденсації вологи на внутрішній 
поверхні огороджувальної конструкції; 
 - питомим показником витрати теплової енергії на опалення будівлі; 
 - теплостійкості огороджувальних конструкцій у теплий період року та 
приміщень будівель у холодний період року; 
 - повітропроникності огороджувальних конструкцій та приміщень будівель; 
 - захист від перезволоження огороджувальних конструкцій; 
 - теплозасвоєння поверхні підлог; 
 - класифікації, визначення та підвищення енергетичної ефективності 
проектованих та існуючих будівель; 
 - контролю за нормованими показниками, включаючи енергетичний паспорт 
будівлі. 
Також у цьому нормативному документі прописано пункт «Енергетичний 
паспорт будівлі» призначений для підтвердження відповідності показників 
енергетичної ефективності та теплотехнічних показників будівлі показникам, 
встановленим у нормах. 
57 
 
Енергетичний паспорт заповнюється при розробці нових проектів, що 
реконструюються, капітально ремонтуються житлових та громадських будівель, а 
також при прийманні будівель в експлуатацію, та в процесі експлуатації 
збудованих будівель. 
На рисунку 2.1 представлено схему змісту енергетичного паспорта 
відповідно до [9,10,12]. 
ЕНЕРГЕТИЧНИЙ 
ПАСПОРТ
Загальна інформація 
Розрахункові умови
про проект
Функціональне 
Геометричні та 
призначення, тип та 
теплоенергетичні 
конструктивне рішення 
показники
будівлі
Сведения о Рекомендації щодо 
сопоставлении с підвищення 
нормируемыми енергетичної 
показателями ефективності будівлі
Класс энергетической 
эффективности здания
 
Рисунок 2.2 – Схема отримання енергетичного паспорта 
 
 В даний час діє ДБН В.2.6-31:2021 «Теплова ізоляція та енергоефективність 
будівель» на підставі яких виробляються теплотехнічні розрахунки захисних 
конструкцій. 
Вибір теплозахисних властивостей конструкцій, що захищають, необхідно 
виконувати в наступній послідовності, [14]: 
 - вибираються зовнішні кліматичні параметри згідно [14] і розраховуються 
градусо-добу опалювального періоду; 
58 
 
 - вибираються мінімальні значення оптимальних параметрів мікроклімату 
всередині будівлі згідно з призначенням будівлі [12], [13], [14]. 
Встановлюються умови експлуатації огороджувальних конструкцій А чи Б; 
 - розробляється об'ємно-планувальне рішення будівлі, розраховується 
показник компактності будівель та порівнюється з нормованим значенням. Якщо 
розрахункове значення більше нормованого, то рекомендується змінити об'ємно-
планувальне рішення з метою досягнення значення, що нормується; 
 - Вибирається вимоги показників "А" або "Б". 
Вибір теплозахисних властивостей захисних конструкцій, необхідно 
виконувати в наступній послідовності: 
 - вибираються зовнішні кліматичні параметри і розраховуються градусо-
добу опалювального періоду; 
 - Вибираються мінімальні значення оптимальних параметрів мікроклімату 
всередині будівлі згідно з призначенням будівлі [12], [13], [14]. 
 
2.2 Порівняння українських та зарубіжних нормативів 
 
 На сьогоднішній день в європейських країнах діє ряд документів, кожен з 
яких нормує методики та розрахунки показників теплового захисту конструкцій, 
що захищають, такі як: методи розрахунку динамічних термічних характеристик, 
детальні розрахунки теплових мостів і потоків, розрахунки теплопередачі вікон і 
дверей та інші. Приклади цих документів представлені у таблиці 2.1. 
Аналіз вітчизняної нормативної бази в галузі теплового захисту показав, що 
підхід до нормування показників в Україні та європейських країнах відрізняється. 
За своєю суттю вітчизняні норми – це еволюція одного документа, що 
розпочинається ще з 60-х років минулого століття. 
У європейських країнах зараз зацікавлені у будівництві не лише 
енергоефективних будівель, а й будинків нульового енергоспоживання, чого не 
можна зустріти у нашій країні. Це можна пояснити тим, що в багатьох передових 
країнах розвиток енергоефективності будівель з використанням відновлюваних 
джерел енергії став державною програмою особливої ваги [16]. 
Для оцінки ефективності заходів щодо зниження згубного впливу будівель на 
довкілля та здоров'я людини у світі існує безліч «зелених» стандартів, основні з 
яких – Leadership in Energy and Environment Design (LEED) (США), Building 
Research Establishment Environmental Assessment Method (BREEAM) (Велика 
Британія), DGNB (Німеччина) [25-28]. Протягом останніх кількох років стандарт 
BREEAM адаптовано в інших країнах, включаючи Канаду, Гонконг та Нову 
Зеландію. Основні відмінності рейтингових систем представлені рис. 2.3. 
 
59 
 
Таблиця 2.1. Нормативна база з теплового захисту країн Євросоюзу та України. 
Європейські нормативи [25] Україна тв СРСР 
- EN ISO 13786:2007 Thermal 1. СНиП II-B.3 Строительная 
performance of building components - теплотехника ; 
Dynamic thermal characteristics – 2.1 СНиП ІІ-А.7-62* «Строительная 
Calculation methods теплотехника. Нормы проектирования»; 
- EN ISO 13789:2007 Thermal 2.2 СНиП ІІ-В.6-62 «Ограждающие 
performance of buildings - Transmission конструкции. Нормы проектирования»; 
and ventilation heat transfer coefficients -3. СНиП ІІ-А.7-71 «Строительная 
Calculation method теплотехника. Нормы проектирования»; 
- EN ISO 14683:2007 Thermal bridges 4. СНиПII-3-79* Строительная 
in building construction - Linear thermal теплотехника; 
transmittance - Simplified methods and 5. ДБН В.2.6-31:2006 «Конструкції 
default values будинків і споруд. Теплова ізоляція 
- EN ISO 10211:2007 Thermal bridges будівель»; 
in building construction - Heat flows and 6.  ДБН В.2.6-31:2016 Теплова ізоляція 
surface temperatures - Detailed будівель; 
calculations 7. ДБН В.2.6-31:2021 «Теплова ізоляція 
- EN ISO 10077 Thermal performance of та енергоефективність будівель» 
windows, doors and shutters - Calculation 
of thermal transmittance Part 1:2012 
General part, Part 2:2007 Numerical 
methods 
 
 
Рис. 2.3 - Характеристика екологічних стандартів світового проектування 
 
60 
 
 Усі системи екологічної сертифікації мають кілька рівнів/рейтингів, які 
визначають екологічність проектів, як «оцінки у школі». 
На сьогоднішній день у 24-х країнах існують 32 національні системи 
стандартів [25-28]. 
В Україні в лютому 2010 року Державне агентство з технічного 
регулювання у містобудуванні України зареєстровано першу українську 
національну систему добровільної сертифікації об'єктів нерухомості – «зелені 
стандарти». У 2015 році набув чинності перший в Україні національний «зелений» 
стандарт – ДСТУ ISO 14001:2015 Системи екологічного управління [20]. 
Сертифікація об'єктів нерухомості за цим стандартом є добровільною. У 
зв'язку з цим цей стандарт застосовується рідко. Можна виділити такі бар'єри на 
шляху підвищення ефективності та застосування цього стандарту: - Недостатньо 
швидкі терміни окупності; - Нестача кваліфікації інженерно-технічних 
працівників; - Нестача фінансування; - невизначеність щодо розміру та стійкості 
економії енергії; - дефіцит уваги до проблем підвищення енергоефективності [21]. 
Слід зазначити кілька важливих для проектної практики вимог, які 
пред'являються даним ДСТУ до об'єктів капітального будівництва: оптимізація 
проектних рішень, озеленення території, повітряно-тепловий комфорт, зниження 
витрат теплової енергії на опалення та вентиляцію будівлі. 
Критерії з оцінки наведено у таблиці 2.2. 
Таблиця 2.2 – Критерії стандартів 
Розділ Опис 
- Заохочує стійке землекористування, створення та захист 
місць проживання, а також, у довгостроковому плані, 
Землекористування та підвищення біорізноманіття ділянки, на якій розташована 
екологія вибору ділянки будівля, та прилеглих територій; 
- Поліпшення екологічного стану ділянки, довгострокове 
керування біорізноманіттям. 
- Прийняття стійких методів керування для стадій 
проектування, будівництва, передачі в експлуатацію та 
подальшої експлуатації; 
- Впровадження заходів щодо забезпечення стійкості на 
Управління об’єктом 
ключових етапах проектування, закупівель та поставок, що 
закладаються з початкової стадії проектування (технічне 
завдання) та до введення в експлуатацію та операційного 
обслуговування. 
61 
 
- У технічне завдання проект закладаються рішення для 
підвищеного комфорту, здоров'я та безпеки орендарів та 
користувачів будівлі; 
- Цей розділ підвищує якість життя в будинках за напрямками 
(залежить від системи сертифікації, десь напрямків більше, 
Здоров'я та благополуччя 
десь менше): - якість повітря за хімічними та 
бактеріологічними параметрами, - мікроклімат, - освітлення, -
комфорт життєдіяльності (спорт, відпочинок, соціальна 
інфраструктура), - акустичний комфорт, - захист від радіації 
тощо, 
- Вибір та проектування енергозберігаючих рішень, систем та 
обладнання; 
Енергоефективність - Підвищені заходи щодо енергоефективності будівлі, 
скорочення викидів СО2, розрахунок ефективного управління 
протягом усього етапу експлуатації будівлі. 
Водозбереження. Розділ сприяє раціональному водокористуванню під час 
експлуатації будівлі та прилеглої території; 
 Основна увага приділяється методам скорочення споживання 
(внутрішнього та зовнішнього) питної води протягом усього 
терміну служби будівлі та зведення до мінімуму втрат через 
витоки. 
Матеріали Заходи, спрямовані на зниження екологічного впливу 
будівельних матеріалів на довкілля та на здоров'я людини; 
Увага приділяється постачанню матеріалів, які мають 
відповідне походження та надають менший негативний вплив 
на навколишнє середовище на всіх етапах життєвого циклу, 
включаючи видобуток, обробку, виробництво та переробку; 
Вибір матеріалів слід здійснювати, виходячи з принципів 
екологічності і тим самим мінімізувати можливий негативний 
вплив на здоров'я людини (викиди фенолу, формальдегіду 
тощо). 
Відходи - Стійке керування (і повторне використання, якщо можливо) 
будівельних та експлуатаційних відходів; 
- Скорочення відходів, що виникають під час будівництва та 
експлуатації будівлі, скорочення обсягу відходів, що 
видаляються на звалище; 
- Управління потоками майбутніх відходів. 
Забруднення - Розглядаються заходи щодо запобігання та контролю 
навколишнього забруднення навколишнього середовища та стоку поверхневих 
середовища вод, пов'язані з розташуванням та призначенням використання 
будівлі; 
- Зниження впливу будівель на місце забудови та навколишнє 
середовище, що виникає внаслідок світлового забруднення, 
шуму, повені та шкідливих викидів у повітря, ґрунт та воду. 
 
Аналізуючи критерії, розглянуті в цьому стандарті, можна зазначити вимоги 
варіативності у деяких аспектах. Наприклад, оптимізація проектних рішень 
проводиться шляхом моделювання та варіантного аналізу теплофізичних якостей 
об'єкта, що зовсім не відповідає сучасній практиці проектування. Крім цього, 
критерій "Енергозбереження та енергоефективність" передбачає, що об'єкти 
62 
 
капітального будівництва будуть сертифіковані у разі зниження енергоспоживання 
на 30-60% від базового рівня. 
Таким чином, можна відзначити спроможність вимог першого українського 
«зеленого» стандарту на шляху підвищення енергозбереження. 
Реалізація даних заходів на рівні обов'язкових вимог дозволить зробити 
великий крок у підвищенні якості проектування.  
За всієї явної масштабності державного підходу до енергозбереження та 
покращення екології, залишаються непоміченими примітивні чинники екологічної 
катастрофи деяких регіонів – пічне опалення. Для деякий регіонів цей фактор є 
суттєвим у зимовий час. Особливості географічного положення періодично 
створюють високий рівень забрудненості навколишнього середовища викидами 
сажі та чадного газу. 
Дослідження, що проводяться [20,21] дозволяють дати однозначну відповідь 
– поліпшення екологічної обстановки можливе при зниженні викидів від 
спалювання палива. При цьому слід зазначити, що основна маса приватного 
сектору та малоповерхових багатоквартирних будинків не відповідає мінімальним 
вимогам енергетичної ефективності. 
 
2.3. Чисельне дослідження захисних огороджуючих конструкцій 
утеплених системами вентильованого та «мокрого» фасадів  
2.3.1 Розрахунок приведеного опору теплопередачі зовнішніх 
огороджуючих конструкцій  
 2.3.1.1 Кліматичні та теплотехнічні характеристики 
 
У ході роботи було проведено теплотехнічний розрахунок зовнішніх 
огороджуючих конструкцій, що утеплені двома системами: «Мокрий фасад» та 
вентильований у кліматичних умовах м. Черкаси. 
Відповідно до [29] приймаємо такі кліматичні характеристики: 
- Район будівництва – м. Черкаси; 
- Кліматичний район будівництва – І (півнично-західний), [29]; 
- Умови районування будівельно-кліматичної зони – помірні  [29]; 
- Вологісний режим приміщення – нормальний; 
-Умови експлуатації огороджувальних конструкцій залежно від режиму 
вологості приміщень і зон вологості,  [29]) для м. Черкаси - А; 
- Мінімальна температура найхолоднішої п'ятиденки із забезпеченістю 0,92 – 
мінус 24 °С [29]; 
- Середня температура періоду із середньою добовою температурою нижче 
або дорівнює 8 - мінус 6,5 ° С [29]; 
- Тривалість періоду із середньою добовою температурою повітря нижче або 
63 
 
дорівнює 8 ° С - 179 діб [29]; 
- Розрахункові коефіцієнти теплопровідності матеріалів прийняті для умов 
експлуатації за А відповідно до [9]. 
- Середня температура опалювального періоду t_від = мінус 6,5 ° С [29]; 
- Розрахункова температура внутрішнього повітря tв = +21 ° С [29]. 
Вихідні дані для розрахунків представлені у таблиці 3. 
 
Таблиця 2.3 - Характеристики та теплофізичні властивості матеріалів 
варіантів утеплення зовнішніх стін 
№ Коефіцієнт 
№ Найменування матеріалу  Товщина, м теплопровідності 
п/п Вт м2С 
Стіна панельного будинку, утеплена системою вентильованого фасаду 
1К ерамзитобетон (несучий шар) 0,11 0,7 
Внутрішній теплоізоляційний 
2 0,040 
шар (пінополістирол) 0,18 
3З алізобетон (захисний шар) 0,06 1,92 
4А нкер d8x0,100 58 
5О снова кронштейна 2х96 58 
6М інеральна вата 0,1 0,040 
Стіна панельного будинку, утеплена системою «мокрого» фасаду 
1К ерамзитобетон (несущий шар) 0,11 0,7 
Внутрішній теплоізоляційний 
2 0,040 
шар (пінополістирол) 0,18 
3З алізобетон (захисний шар) 0,06 1,92 
4М інеральна вата 0,10 0,040 
5Б азовий армуючий шар 0,003 - 
6А дгезійна ґрунтовка - - 
Декоративна штукатурка з 
7 0,005 1 
полімерними добавками 
 
2.3.2. Методика теплотехнічного розрахунку зовнішніх стін 
 
 Від теплотехнічних якостей зовнішніх огорож будівель залежать, [30]: 
 - сприятливий мікроклімат будівель, тобто забезпечення температури та 
вологості повітря в приміщенні не нижче нормативних вимог; 
 - кількість тепла, що втрачається будинком у зимовий час; 
 - температура внутрішньої поверхні огорожі, що гарантує утворення на ній 
64 
 
конденсату; 
 - вологий режим конструктивного рішення огорожі, що впливає на його 
теплозахисні якості та довговічність. 
Створення мікроклімату всередині приміщення забезпечується за рахунок, 
[30]: 
 - відповідної товщини та ефективності огороджувальної конструкції; 
 - потужності систем опалення, вентиляції або кондиціювання. 
Методика теплотехнічного розрахунку полягає в тому, що оптимальна 
товщина та ефективність конструкції знаходиться, виходячи з: 
 - кліматичних показників району будівництва; 
 - нормативних санітарно-гігієнічних умов експлуатації будівель та 
приміщень; 
 - умов енергозбереження. 
Методика теплотехнічного розрахунку полягає у визначенні економічно 
доцільного опору теплопередачі зовнішньої огороджувальної конструкції. При 
цьому розрахунковий опір теплопередачі огороджувальної конструкції повинен 
бути не меншим за необхідний опір теплопередачі. 
Для плоского елемента умовний опір теплопередачі однорідної частини 
фрагмента теплозахисної оболонки визначається за такою формулою: 
                                                                             (2.1) 
де ��в - коефіцієнт тепловіддачі внутрішньої поверхні огороджувальної 
конструкції, Вт/(м2 · ° С), що приймається згідно з [30]; 
 ��н - коефіцієнт тепловіддачі зовнішньої поверхні огороджувальної 
конструкції, Вт/(м2 ° С), що приймається згідно з [30]; 
Rs- Термічний опір шару однорідної частини фрагмента, (м2 ° С) / Вт. 
Площа стіни, що увійшла до розрахункової ділянки S = 1 м2. 
 
2.3.3. Розрахунок наведеного опору теплопередачі систем утеплення 
 
Розрахунок показника для вентильованого фасаду:  
Опір теплопередачі визначається за формулою (2.1): 
 
Розрахунок показника для «мокрого фасаду»: Опір теплопередачі 
визначається за формулою (2.1): 
 
За теоретичним розрахунком системи мають приблизно рівний склад, що 
говорить про однакові тепловтрати. 
 
65 
 
2.3.4. Розрахунок тепловтрат 
Втрата теплоти через ділянку однорідної стіни визначається за формулою: 
                                                                       (2.2) 
де tв – розрахункова температура внутрішнього повітря, ° С; 
 tн - розрахункова температура зовнішнього повітря, ° С; 
 S - площа однорідної частини конструкції, що у розрахункову область при 
розрахунку температурного поля, м2. 
Втрати теплоти через ділянку однорідної стіни визначаються за формулою 
(2.2): 
 Q1=[21-(-37)]/7,35∙1)∙1=15,22 Вт/м;  
 Q2=[21-(-37)]/ 7,5∙1)∙1=16,38 Вт/м. 
Висновок: при порівнянні характеристик наведений опір теплопередачі та 
тепловтрати зовнішніх огороджуючих конструкцій для двох систем утеплення, 
дійшли висновку, що ці значення не є основними при виборі, т.к. дані показники 
регулюються тільки товщину теплоізоляційного матеріалу. 
 
2.4. Економічна оцінка системи утеплення 
 2.4.1. Розрахунок вартості монтажу 1 м2 системи 
Для визначення вартості огороджувальних конструкцій здійснено локальний 
кошторисний розрахунок вартості базисно-індексним методом. Результати 
розрахунків представлені у таблиці 2.4. 
 
 Таблиця 2.4 - Результати локального кошторисного розрахунку 
Показник «Мокрий фасад» Вентильований фасад 
Вартість влаштування 
фасаду з утеплювачем, 2757,52 4241,16 
грн/м2 
 
З таблиці видно, що вартість монтажу фасаду, що вентилюється, на 1 м2 на 
35% дорожче. 
2.4.2. Розрахунок терміну окупності 
Для оцінки економічної ефективності розрахуємо простий термін окупності 
за умови, що тарифи не змінюються за формулою: 
 
                                              Т = ∆К/∆Е,                                                        (2.3) 
 
де ∆К – капітальні витрати на утеплення фасаду; 
 ∆Е – експлуатаційні витрати. 
Результати розрахунків представлені у таблиці 5. 
66 
 
 
Таблиця 2.5 - Порівняння термінів окупності 
Показник «Мокрий фасад» Вентильований фасад 
Строк окупності 25 років 32 роки 
 
З таблиці 2.5 робимо висновок, що термін окупності мокрого фасаду 
швидший на 11 років. Для повної порівняльної оцінки необхідно обробити питання 
довговічності систем утеплення. 
2.4.3. Порівняння техніко-економічних показників при утепленні двома 
системами 
Зведена таблиця оцінки систем утеплення зовнішніх стін представлена 
таблиці 2.6: 
 
Таблиця 2.6 - Порівняння техніко-економічних показників при утепленні 
двома системами 
Показник «Мокрий фасад» Вентильований фасад 
Тепловтрати, Вт х год/м2 15,22 16,38 
Тепловтрати, Гкал х тод/м2 0,130 0,14 
Витрати на централізоване опалення 
109,57 118,23 
в рік, грн/м2 
Вартість обробки фасаду з 
2757,52 4241,16 
утепленням, грн/м2 
Довговічність, років 25 (при 
своєчасному 37(безремонтної 
ремонте) експлуатації) 
Строк окупності 25 років 32 років 
В результаті техніко-економічного порівняння можна зробити висновок, що 
незважаючи на дорожнечу і збільшені тепловтрати через включення, найбільш 
вигідна система утеплення стін при реконструкції - вентильований фасад, який має 
більшу довговічність і окупається в період експлуатації, а також має перевагу у 
можливості проводити монтаж цілий рік. 
 
Висновки по 2 розділу 
 
При порівнянні характеристик наведений опір теплопередачі та тепловтрати 
зовнішніх огороджуючих конструкцій для двох систем утеплення, дійшли 
висновку, що ці значення не є основними при виборі, т.к. дані показники 
регулюються тільки товщину теплоізоляційного матеріалу. 
Термін окупності мокрого фасаду швидший на 11 років. Вартість монтажу 
67 
 
фасаду, що вентилюється, на 1 м2 на 35% дорожче. Для повної порівняльної оцінки 
двох варіантів утеплення необхідно обробити питання довговічності систем 
утеплення. 
В результаті техніко-економічного порівняння можна зробити висновок, що 
незважаючи на дорожнечу і збільшені тепловтрати через включення, найбільш 
вигідна система утеплення стін при реконструкції - вентильований фасад, який має 
більшу довговічність і окупається в період експлуатації, а також має перевагу у 
можливості проводити монтаж цілий рік.  
68 
 
РОЗДІЛ 3. АНАЛІЗ ПРОЕКТНИХ РІШЕНЬ З ПОЗИЦІЇ 
ЕНЕРГОЗБЕРЕЖЕННЯ 
 3.1 Дослідження проектів капітальних ремонтів та реконструкції 
будівель з позиції теплового захисту 
 
Багато будівель міської забудови не відповідають сучасним стандартам з 
теплового захисту та мають дефекти та пошкодження.  
Дослідження параметрів теплового захисту захисних конструкцій будівель 
складається з трьох етапів: Перший етап – це візуальний огляд за допомогою 
тепловізора FlirB200 для виявлення дефектів конструкцій, тріщин, місць 
виникнення теплових втрат та місць утворення біологічної корозії, [23]. 
Другий етап – це розрахунок структурних вузлів з використанням 
програмного пакету ELСUT для вивчення температурного поля зовнішньої 
конструкції для будівель, що підлягають капітальному ремонту. 
Третій етап полягає у аналізі складових компонентів характеристики 
енергоефективності будівлі, [23]. 
У ході цього дослідження було проведено тепловізійну зйомку панельних 
будинків масових серій, було здійснено розрахунок температурних полів для вузлів 
примикання панелей будівлі один до одного, було визначено причини низьких 
показників енергоефективності панельних будинків. 
Виконано математичне моделювання теплового режиму конструкції у 
холодну пору року. Розрахунок виконується за наступних граничних умов: 
 - температура повітря в приміщенні tint = 20 ° С [29]; 
 - температури зовнішнього повітря text = -37 ° С [29]; 
 - коефіцієнт тепловіддачі на внутрішній поверхні оболонки αsi = 8,7 Вт / (м2 
° С) [29]; 
 - коефіцієнт тепловіддачі на зовнішній поверхні оболонки αse = 23 Вт / (м2 ° 
С) [29]. 
У ході дослідження було проведено тепловізійну зйомку для виявлення 
дефектів конструкції, а також теплових втрат будівлі (рис. 3.1 та 3.2). Як об'єкт 
дослідження використовувався панельний будинок у місті Черкаси серії 97-028. 
Зйомка проводилась у січні 2023 року. 
69 
 
 
Рис. 3.1 - Термограма стику зовнішньої стіни та міжповерхового перекриття 
панельного будинку 
 
 
Рис. 3.2 - Термограма фасаду житлового будинку 
 
 На рис. 3.1 представлено фото вузла стику плити перекриття та зовнішньої 
конструкції (зовнішній кут будівлі). На зображенні можна побачити, що у цій галузі 
утворюється гетерогенне температурне поле, температура у куті значно менше, ніж 
у приміщенні. Температура на внутрішній поверхні стику становить лише +14,3 °С. 
На рис. 3.2 зображено фрагмент фасаду житлового панельного будинку та 
його термограма. За результатами зйомки можна зробити висновок, що шви між 
панелями, а також засклені частини фасаду є причиною великих теплових втрат із 
будівлі. Температура їх поверхні значно відрізняється від температури поверхонь 
панелей будівлі. 
Щоб вивчити процес утворення теплових потоків у вузлах конструкції 
будівлі, необхідний аналіз температурного поля даних структурних елементів. За 
результатами розрахунку було отримано температурні поля для кожного з цих 
70 
 
вузлів. 
Як об'єкти дослідження були використані такі вузли: 
1. монтажний вузол закритого стику із замоноліченими зв'язками на сталевих 
скобах типового панельного будинку з великим кроком поперечних несучих стін 
(рис. 3.3); 
 2. тришарова залізобетонна панель типового панельного будинку з малим 
кроком поперечних несучих стін, де як утеплювач використовуються напівжорсткі 
плити з мінеральної вати (рисунок 3.4). 
 
Рис. 3.3 - Температурне поле вузла примикання внутрішньої стіни до 
зовнішньої конструкції, що захищає. 
 
Рис. 3.4 - Температурне поле вузла примикання плити перекриття до 
71 
 
зовнішньої тришарової стіни 
За результатами дослідження моделей конструктивних вузлів було виявлено, 
що на внутрішніх поверхнях стіни спостерігається значне зниження температури 
до +11,50 °С (розрахункова точка 2, рис. 3.3) та до +10,67 °С (розрахункова точка 
2, рис. 3.4), що не відповідає мінімальній температурі в місці стику зовнішньої 
стіни та плити перекриття згідно з [23]. 
Очевидно, що конструкція вузла формує інтенсивний тепловий потік через 
стіну, що викликає спотворення температурного поля цієї області. Таким чином, це 
призводить до появи промерзань, конденсату та розвитку грибкових утворень у 
період експлуатації будівлі. 
Аналіз отриманих моделей показує, що низька енергетична ефективність 
панельних будівель типових серій полягає як у самому проектному рішенні вузлів 
(рис. 3.3), так і в результаті дефектів на етапі будівництва – немає клина з 
утеплювачем (рис. 3.4). 
На сьогоднішній день клас енергозбереження житлових та громадських 
будівель залежить від питомої характеристики витрати теплової енергії на 
опалення та вентиляцію житлових та громадських будівель [23]. Відхилення 
розрахункового значення цього показника від нормованої (базової) величини 
визначає клас енергозбереження від "Е" до "А++" згідно з [14,23], де "Е" - низький 
клас, а "А++" - дуже високий. 
Найбільший інтерес у цій формулі представляють перші два складові 
знаменника. Вони характеризують теплові втрати через плоскі елементи теплової 
оболонки будівлі, а також через лінійні неоднорідності огороджувальної 
конструкції. 
У ході цього дослідження було проведено розрахунок наведеного опору 
теплопередачі. Як вихідні дані було прийнято фрагмент фасаду панельного 
будинку, розглянутого вище. Фрагмент складався з чотирьох панелей розміром 
3,0×2,7 м, у кожній з яких було вікно розміром 1,5×1,5 м. 
У таблиці 3.1 наведено обчислені значення розрахункових величин. 
 
Таблиця 3.1. Результати розрахунку наведеного опору теплопередачі 
Величина Позначення Значення 
Термічний опір вікон   
Термічний опір огороджувальної 
конструкції   
Величина тепловтрат через плоскі 
фрагменти теплозахисної оболонки 
  
будівлі 
72 
 
Величина тепловтрат через лінійні 
неоднорідності теплозахисної   
оболонки будівлі 
Наведений опір теплопередачі   
 
Виходячи з наведених значень, можна побачити, що термічний опір вікон 
вдвічі менший за аналогічний показник для огороджувальної конструкції, що 
свідчить про те, що вікна є причиною втрати великої кількості тепла. На 
сьогоднішній день цей показник для вікон є дуже низьким, проте це не є дефектом, 
оскільки нормативною базою закріплений допустимий низький опір теплопередачі. 
Аналіз результатів показав, що величину теплових втрат площа скління 
впливає більшою мірою, ніж лінійні теплопровідні включення. Компенсує цей 
ефект лише встановлення радіаторів під вікнами або використання сучасних 
склопакетів із нанесенням енергозберігаючих покриттів. 
У зв'язку з цим актуальним стає питання про перегляд та коригування 
нормативної бази з теплового захисту, витоки якої сягають середини XX століття. 
Радіаційні втрати через шибку становлять близько 60% від загальних 
теплових втрат у стандартному вікні. Одне з економічно ефективних рішень цієї 
проблеми – застосування покриттів із низьким коефіцієнтом випромінювання 
(Low-E). 
Технологія покриття, що використовується, полягає в нанесенні на поверхню 
звичайного полірованого скла, багатошарового композиту з тонкого шару 
кольорових металів і напівпровідникових оксидів металів. 
Крім того, в простір між склом закачують інертні гази Аргон(Ar) або Криптон 
(Kr) - мають більшу щільність, ніж повітря. 
Ця властивість дозволяє інертним газам виступати найкращим ізолятором у 
склопакетах. Робота всієї віконної системи полягає у блокуванні значної кількості 
променистої теплопередачі, тим самим зменшуючи вхідний тепловий потік через 
вікно. Порівняльна характеристика енергозберігаючих вікон в порівнянні з іншими 
вікнами представлені в таблиці 3.2. 
 
Таблиця 3.2. Порівняльна характеристика вікон [23] 
Коефіцієнт Коефіцієнт 
Зміна Ціна, 
Конструкція вікна теплопередачи теплового опору 
(U), Вт/м2хК (R), м2 R, % % 
хК/Вт 
Одно прозоре скло 5,4 0,19 100 100 
Однокамерний склопакет з 
2,8 0,36 189 160 
повітряним зазором 12 мм 
Двокамерний склопакет 
1,1 0,91 479 210 
шириною 28 мм 
73 
 
Двокамерний склопакет  
шириною 52 мм, з нанесенням 
низькоемісійного покриття 0,75 1,33 700 270 
(Low-E) та заповненням 
аргоном 
 
У середньому термін окупності таких вікон становить 3-4 роки за рахунок 
зменшення витрат на опалення, а також охолодження приміщень у літній період. 
Термін служби цих вікон становить 20–25 років. Таким чином, застосування 
енергозберігаючих вікон сприяє підвищенню класу енергоефективності будівлі. 
 
3.2 Огляд дефектів теплового захисту з позиції теплозбереження 
 
 У багатьох наукових публікаціях  [13, 23, 30] показаний прямий 
взаємозв'язок між тепловтратами через зовнішній контур будівель та кількістю 
палива, що спалюється. Прагнучи забезпечити комфортніші умови в будинках, 
мешканці використовують перевитрату енергетичних ресурсів. 
Реалізація заходів щодо теплозбереження можлива при проектуванні 
капітального ремонту будівель за державними та регіональними програмами, 
оскільки при цьому можна значно підвищити теплозахисні властивості 
зовнішнього огородження. 
Аналізуючи велику кількість проектів капітальних ремонтів житлових 
будинків в нашому регіоні, було виявлено таку – основну увагу заміні та ремонту 
дахів та інженерних мереж. При цьому розгляд питань теплозбереження практично 
нульовий. 
На рисунках 3.5(а) та 3.6(а) представлені вузли, розроблені 
проектувальниками для розробки проектів капремонтів багатоквартирних 
житлових будинків. За виконаними термограм можна зрозуміти, що такі 
конструктивні рішення не є ефективними. На рисунках 3.5(в) і 3.6(в) представлені 
ті ж вузли, але зміни, що зазнали, - розроблено альтернативний варіант утеплення 
цокольного і карнизного вузлів. Для кожного з вузлів було підібрано додаткові 
заходи щодо теплоізоляції. 
За малюнками видно, що є можливість поліпшити показники 
енергоефективності будівель за більш глибокого і детального підходу до цього 
питання. Однак відсутність безперервного контуру утеплення будівлі в будь-якому 
з цих випадків призводить до значного перепаду температури. 
74 
 
 
Рис. 3.5 - Конструктивні вузли цокольної частини будівлі а, б – рішення вузла та 
термограма у існуючому варіанті виконання; в, г – модернізований варіант 
виконання 
 
Рисунок 3.6 - Конструктивні вузли карнизної частини будівлі: а, б – рішення вузла 
та термограма у існуючому варіанті виконання; в, г – модернізований варіант 
75 
 
виконання 
 
Аналізуючи проектну документацію на об'єкти капітального будівництва, і 
навіть проекти капремонтів нашого регіону, очевидним стає факт неписьменного 
обліку роботи зовнішньої оболонки будинку на зимовий період. Багато факторів не 
враховуються, необхідні розрахунки не виконуються. 
Таким чином, можна зазначити, що обов'язкова на регіональному рівні 
сертифікація будівель відповідно до Зелених стандартів призведе до покращення 
ситуації з енергоефективністю у регіоні. Такі заходи мають радий переваг. 
За дотримання рекомендацій нормативних вимог концентрація чадного газу 
та сажі в повітрі зменшиться на 30–40 %, на 30 % може бути знижено 
енергоспоживання.  
 
3.3 Розробка заходів щодо підвищення рівня теплового захисту 
 
Зіткнувшись із проблемою невідповідності міської забудови сучасним 
стандартам з теплового захисту, під час роботи було проведено аналіз теплового 
захисту будівель, а також розроблено заходи щодо підвищення рівня теплового 
захисту. 
За результатами тепловізійних зйомок можна зробити висновок, що шви між 
панелями, а також засклені частини фасадів є причиною великих теплових втрат. 
Також низька енергетична ефективність панельних будівель типових серій полягає 
як у проектному вирішенні вузлів, так і в результаті дефектів на етапі будівництва. 
Термічний опір вікон вдвічі менший за аналогічний показник для 
огороджувальної конструкції, що свідчить про те, що вікна є причиною втрати 
великої кількості тепла, проте це не є дефектом, оскільки нормативною базою 
закріплено допустимий низький опір теплопередачі. Дослідження показали, що 
величину теплових втрат площа скління впливає більшою мірою, ніж лінійні 
теплопровідні включення. Компенсує цей ефект лише встановлення радіаторів під 
вікнами або використання сучасних склопакетів із нанесенням енергозберігаючих 
покриттів. 
Зниження тепловтрат будівлі є одним з найбільш ефективним способом 
підвищення теплового захисту. Відповідно до досліджень [23], [29], [30] була 
складена діаграма балансу втрат теплоти будинками, представлена на рис. 3.7. 
76 
 
 
Рис. 3.7 - Усереднений баланс втрат теплоти будинками у відсотках 1 – 
інфільтрація; 2 – стіни; 3 – вікна та двері; 4 – підлога та горище 
 
 Необхідно відзначити, що баланс втрат теплоти залежить від багатьох 
факторів, наприклад, року спорудження будівлі та її призначення, поверховості, 
типу огороджувальних конструкцій, орієнтації по сторонах світла, регіону тощо. 
Як видно з рис. 3.7 найбільші втрати будівлі пов'язані з інфільтрацією та 
повітрообміном у приміщенні. Знизити ці втрати можна за рахунок сучасних 
віконних блоків, дверних отворів та правильної організації повітрообміну у 
приміщенні. 
На другому місці у усередненому балансі втрат будівель знаходяться втрати 
через зовнішні стіни будівель. Вирішити цю проблему можна утепленням стін як 
зовні, так і зсередини. Утеплення внутрішньої поверхні стін не доцільно, так як при 
утепленні скорочується площа приміщення, зовнішні стіни схильні до промерзання 
і впливу перепадів температур, між утеплювачем і стіною може утворитися волога. 
При такому підході можна досягти зниження втрат теплоти, але стіна не буде 
захищена від довкілля. В даний час перевагу віддають зовнішньому утепленню 
стін, що має ряд переваг. Стіни надійно захищені від сезонних та добових 
температурних коливань, також впливу опадів, точка роси винесена за конструкцію 
стіни; підвищення звукоізоляції. Варіант розподілу температур у стіні із зовнішнім 
утепленням представлений на рис. 3.8. 
 
Рис. 3.8 – Розподіл температур у стіні 
77 
 
 1) зовнішнє повітря; 2) теплоізолююча конструкція; 3) стіна; 4) внутрішнє 
повітря 
 
Заходи щодо підвищення рівня теплового захисту (для наочності 
представлені на рисунку 3.9) розроблені на підставі проведених досліджень, а 
також з урахуванням вимог [14]: 
 1) Перегляд та коригування нормативної бази з теплового захисту будівель, 
а саме внесення змін до нормованих значень опору теплопередачі 
огороджувальних конструкцій, і навіть деякі пункти чинних нормативних 
документів, які докладніше описані у цій роботі; 
 2) підвищення термічного опору огороджувальних конструкцій (утеплення 
стін, використання енергозберігаючих вікон); 
 3) Забезпечення безперервного контуру утеплення будівлі; 
 4) Облік роботи зовнішньої оболонки будівлі у зимовий період (на етапі 
проектування); 
 5) Використання ефективних теплоізоляційних матеріалів та раціонального 
розташування їх в огороджувальних конструкціях, заходи щодо підвищення рівня 
теплового захисту забезпечує більш високу теплотехнічну однорідність і 
експлуатаційну надійність зовнішніх огорож, а також підвищення ступеня 
ущільнення стиків і притворів елементів зовнішніх огорож, що відкриваються; 
 6) Правильна організація мікроклімату приміщень, застосування ефективних 
видів опалювальних приладів та більш раціонального їх розташування; 
 7) Блокування будівель із забезпеченням надійного примикання сусідніх 
будівель; 
 8) Зниження площі світлових отворів житлових будівель до мінімально 
необхідної за вимогами природного освітлення; 
 9) Влаштування тамбурних приміщень за вхідними дверима; 
 
78 
 
Підвищення термічного опору 
Перегляд та коригування 
огороджувальних конструкцій 
нормативної бази з теплового 
(утеплення стін, використання 
захисту будівель
енергозберігаючих вікон)
Обеспечение непрерывного 
 Устройство тамбуров
контура утепления здания
Заходи щодо 
підвищення рівня 
теплового захисту
Зниження площі світлових 
отворів житлових будівель до 
Облік роботи зовнішньої мінімально необхідної за 
оболонки будівлі у зимовий вимогами природного 
період освітлення
Правильна організація 
мікроклімату приміщень, Використання ефективних 
застосування ефективних теплоізоляційних матеріалів
видів опалювальних приладів
Блокирование зданий с 
обеспечением надежного 
примыкания соседних зданий
 
Рис. 3.9 - Заходи щодо підвищення рівня теплового захисту 
 
Таким чином, при використанні даних заходів щодо підвищення рівня 
теплового захисту при проектуванні нових, а також реконструкції існуючих 
будівель та споруд покращиться ситуація з енергоефективністю в регіоні, що 
дозволить знизити концентрацію чадного газу та сажі в повітрі на 30–40 %, а також 
енергоспоживання на 30%. 
 
3.4. Розрахунок розподілу температури на контакті з анкером 
вентильованого фасаду стінових конструкцій, що захищають, і вдалині в 
програмному комплексі COMSOL Multiphysics 
 
Одним із елементів комплексної оцінки утеплення зовнішніх огороджуючих 
конструкцій при реконструкції є довговічність. Якщо термін служби мокрого 
фасаду 20-25 років [14] при своєчасному ремонті, то вентильований фасад за 
заявою виробників 50 років безремонтної експлуатації, що не підтверджується 
розрахунковими даними. 
При виборі типу утеплення без прорахунку техніко-економічного порівняння 
та без врахування вихідних умов – можемо мати наслідки. Коли з'являються нові 
складні багатошарові конструкції стінового огородження з великою кількістю 
теплотехнічних неоднорідностей, що потребують ретельного додаткового 
вивчення, насамперед в умовах низьких негативних температур. 
Навісні вентильовані фасади монтуються на металевий каркас, який, як 
79 
 
правило, закріплюється сталевими анкерами через шар теплоізоляції до несучої 
частини стіни будівлі. Незважаючи на зручність монтажу та експлуатації, високу 
ремонтопридатність, така конструкція несе в собі істотні недоліки, порушуючи 
значною мірою теплотехнічну однорідність конструкцій, що захищають, 
скорочуючи довговічність конструкції. 
Метою розрахунків була оцінка впливу анкерів кріплення системи утеплень 
на довговічність огороджувальної конструкції. 
За допомогою програмного комплексу COMSOL Multiphysics було 
проведено дослідження довговічності систем утеплення за методикою розробленої 
науково-дослідним інститутом будівельної фізики. 
При моделюванні у програмному комплексі була задана стінова панель, 
фанерована навісним фасадом із включеннями у воді анкерів кріплення. 
Температурні потоки та конструкція представлені на рис. 3.10. 
 
Рис. 3.10 – Тепловий потік через систем утеплення без включення та з 
включенням анкера 
 
 У результаті моделювання було отримано наступну діаграму розподілу 
температур протягом 3-х років за умови зміни температури кожні 3 години на рис. 
3.11. 
80 
 
 
Рис. 3.11 – Розподіл температур при змінному заморожуванні та відтаванні 
на контакті та вдалині анкера 
 
Як видно з графіка, на контакті з анкером кріплення системи утеплення 
спостерігається локальна зона знижених температур. Це зумовлено високою 
теплопровідністю матеріалу анкера, відносно високою теплопровідністю захисного 
шару та низькою теплопровідністю зовнішнього та внутрішнього утеплювачів 
огороджувальної конструкції. Таким чином, створюються умови, за яких виникає 
зона знижених температур, з'являється подоба «термосу», який відсікає тепловий 
потік у позитивному напрямі, дозволяючи тепловому потоку в негативному 
напрямку проходити вглиб стінового огородження. 
 
3.5. Розрахунок довговічності за втратою міцності зовнішнього 
промерзаючого шару 
 
Виконаємо теоретичний розрахунок довговічності за втратою міцності 
зовнішнього промерзаючого шару. 
В основі розрахунку – визначити яку кількість льоду утворюватиметься при 
даній температурі у водонасиченому стані порівняно з умовами його стандартних 
випробувань на морозостійкість (t=мінус 20℃, �� = ��н). 
Відносна доля замерзаючої вологи в умовах експлуатації визначається за 
такою формулою: 
 
                                                             (3.1) 
 
��р- рівноважна вологість матеріалу, нижче якої при відмітці t=мінус20℃ лід 
у ньому не утворюється. 
Коефіцієнт пористості 
Коефіцієнт ���� для багатьох матеріалів – табличне значення. Типові криві 
зниження міцності при їхньому стандартному випробуванні на морозостійкості 
показують, що при збільшенні числа циклів заморожування за граничні межі 
81 
 
ділянки лінійного накопичення мікроушкоджень, починається його майже лавинне 
зниження міцності. 
В умовах експлуатації конструкції цього не можна допускати, тому що при 
цьому швидко може бути втрачено початковий коефіцієнт запасу міцності, і 
конструкція буде близька до аварійного стану, при якому випадкові навантаження 
(вітер, перепади температури, сніг) можуть спричинити руйнування. 
Таким чином, допустиме зниження міцності не повинне перевищувати Δ . 
Якщо матеріал у шарах промерзання огорожі знаходився в умовах стандартних 
випробувань на морозостійкість(t=мінус20℃), то зниження його міцності за 1 цикл. 
Δ R��/��, де  N – число циклів поперемінного заморожування. 
У зовнішньому шарі огороджувальних матеріалів на літньо-осінньому та 
зимово-весняному інтервалах року, коли можливе його поперемінне відтаювання 
та заморожування, перехід через 0 ℃ буде перебувати на певній експлуатаційній 
��е < ��н тому в таких умовах зниження міцності на 1 цикл переходу через 0 ℃ 
менше і з урахуванням формули (6) можна зробити висновок: 
 
                                             (3.2) 
 
Якщо таких переходів у році буде кількість і кожен або кілька з них 
відбуватиметься не до температури стандартних випробувань, то це зниження 
міцності за 1 рік буде : 
 
                              (3.3) 
 
��е,весна та ��е,осінь – розрахункові масові відносини вологості в матеріалі 
промерзаючого шару на зимово-весняному та літньо-осінньому періодах року; 
��,весна та ��,осінь- число відповідних переходів через 0 ℃ в цей час з температурою 
його замерзання ti, 
а �� ( ) − відповідний цій температурі коефіцієнт крижині. 
Нарешті, за час експлуатації у роках довговічність дорівнюватиме: 
 
(3.4) 
 
Виконаємо розрахунок.  
Вихідні дані: Морозостійкість захисного шару - марка F = 300, факт 310 
циклів при коефіцієнті варіації ν = 5,5% (ДСТУ) Вологовміст бетону в умовах 
експлуатації W = 3%. Таким чином: -на зимово-весняному інтервалі ��е(зима)= W = 
82 
 
3%. 
-на літньо-осінньому інтервалі ��е(літо)= W = 3% +2% = 5% 
Повне насичення (водопоглинання) ��н = 10,5% (експеримент) Рівноважний 
вміст вологи ��р = 1,5% (експеримент) 
По формулі (3.4) отримуємо: 
 
F=310∙ 6/5= 372 циклу, QF = 31 ∙372/310≈ 37років 
Отримуємо, що довговічність у місці кріплення підвісного фасаду при втраті 
міцність на 10% становить 37 років. (31 рік – гарантована), що суперечить даним 
від виробників. 
 
3.6 Напрями підвищення результативності комплексної реконструкції 
житлової забудови 
3.6.1 TIF механізм фінансування та алгоритм його впровадження в 
умовах територіального регіону -  Черкаської області 
 
Але не варто думати, що в умовах Черкаської області немає можливості 
проводити комплексну реконструкцію житлової забудови, як один з варіантів 
вирішення даної проблеми, був знайдений застосовуваний за кордоном і 
впроваджувані в даний час в Україні варіант фінансування, що використовується в 
реконструкції. 
В даний час особливо актуальним в умовах нестачі бюджетних ресурсів та 
нестабільності ринкової кон'юнктури стає питання створення та оновлення 
існуючої інфраструктури як застави сталого соціально-економічного розвитку 
шляхом реалізації проектів державно-приватного (муніципально-приватного) 
партнерства (далі – ДПП (МПП)) . 
Умови невизначеності та економічної нестабільності відкладають свій 
відбиток на розвиток ДПП, що має місце двоїстий вплив на ГПП фінансово-
економічної нестабільності: з одного боку, загальна економічна нестабільність та 
криза кредитування (збільшення банківської маржі, скорочення терміну 
кредитування, зміна структури фінансування проектів) негативно позначаються на 
розвитку інституту ДПП (зменшується число та масштабність ДПП проектів через 
збільшення ризиків, брак ресурсів, коригування стратегій); з іншого боку, 
з'являється можливість впровадити практично нові ефективні інструменти 
(контракти життєвого циклу, інфраструктурні облігації), рухатися у напрямі 
розширення можливостей та розвитку інструментів ринку, а чи не заміни ринку 
держави. 
Таким чином, в умовах досить скромної економічної бази місцевого 
83 
 
самоврядування одним із перспективних способів фінансування інфраструктурних 
проектів може стати механізм відкладених податкових платежів (Tax Increment 
Financing, TIF), який вперше був використаний у США, а потім набув широкого 
поширення в інших розвинених (Велика Британія та ін) та країнах, що 
розвиваються (Мексика, В'єтнам, Туреччина та ін), [6, 23]. 
Про механізм TIF Цей механізм був застосований у США понад 60 років тому 
- у 1952 році в Каліфорнії як новий, креативний спосіб знайти відповідні фонди для 
редевелопменту районів, що знаходяться в запустінні. 
TIF - це механізм, який передбачає покриття витрат інвестора на створення 
інфраструктури з бюджету за рахунок податків до бюджетів усіх рівнів, що 
надходять від реалізації інвестиційного проекту після закінчення будівництва та 
введення об'єктів інфраструктури в експлуатацію, або, іншими словами, 
передбачається перерозподіл частини податків (переважно податку на 
нерухомість) з регіонального та місцевого бюджетів до бюджету ділянки, де 
здійснюється редевелопмент (далі – зона TIF). При цьому перелік секторів 
економіки, в яких використовується цей механізм, пов'язаний здебільшого з 
інфраструктурними проектами та соціальною сферою, [6, 23]. 
Іншими словами, TIF - це механізм, що дозволяє за рахунок очікуваного в 
майбутньому збільшення обсягу податкових надходжень здійснити фінансування 
поточних покращень (наприклад, нова або модернізована інфраструктура), які, як 
очікується, згенерують збільшення доходів. 
На нашу думку, оскільки реалізація інвестиційного проекту здійснюється з 
використанням коштів приватного інвестора, а відшкодування витрат інвестору 
здійснюється за рахунок тих податків, які надійдуть до бюджету від реалізації 
інвестиційного проекту, можна стверджувати, що відшкодування вкладених 
інвестором інвестицій здійснюватиметься за рахунок перерозподілу економічної 
бази, що є у розпорядженні органів влади/місцевого самоврядування. 
Таким чином, під механізмом TIF пропонується розуміти механізм 
фінансування інвестиційних проектів, відповідно до якого фінансування 
інвестиційного проекту здійснюється повністю або частково за рахунок коштів 
приватного інвестора, а відшкодування витрат інвестора здійснюється за рахунок 
перерозподілу створеної в результаті реалізації інвестиційного проекту 
економічної бази, що є у розпорядженні органів влади/місцевого самоврядування. 
Механізм TIF у міжнародній практиці Використання механізму TIF у 
міжнародній практиці дозволяє виділити сектори, де зазвичай використовується 
схема TIF: водопостачання та каналізація, покращення транспортної 
інфраструктури, громадські парки, контроль трафіку, вуличне освітлення, 
ландшафтна архітектура, екологія, будівництво/модернізація мостів, організація 
паркомісць, будівництво / модернізація бібліотек, служби швидкої допомоги, 
84 
 
школи. На малюнку представлено типову схему реалізації проекту TIF. 
З наведеної схеми видно, що за рахунок реалізації проекту TIF до бюджету 
надходять додаткові податкові доходи (з деяким лагом щодо початку реалізації 
проекту). Ці додаткові доходи, як правило, спрямовуються на фінансування витрат 
за TIF (пов'язані). Після закінчення проекту TIF всі додаткові доходи надходять до 
бюджету. 
Важливо відзначити, що надходження доходів до бюджету здійснюється за 
рахунок генерації надходжень від нових торгових підприємств, житла та ін без 
збільшення податкових ставок. зарубіжний досвід фінансування та реалізації 
інвестиційних проектів з використанням механізму TIF дозволяє виявити деякі 
особливості його застосування: визначення території, яку необхідно здійснити 
(зона TIF) , [6, 23]. 
Визнається, що в зоні TIF має здійснюватися всебічний розвиток території, 
будівництво або реконструкція існуючої інфра-структури, відродження занедбаних 
виробничих об'єктів, створення та підтримка робочої зайнятості, розвиток 
промисловості та ринку послуг, а також інша діяльність, спрямована на розвиток 
території. 
Важливо відзначити, що доходи від TIF утворюються у вигляді додаткових 
надходжень від відповідних місцевих податків усередині зони TIF (в основному - 
податок на землю, державне мито, податок на майно) та спрямовуються для 
фінансування інфраструктури, яка інакше фінансується через 
регіональний/центральний бюджет (Через існуючі системи державних витрат). 
Відповідно, органи місцевого самоврядування зацікавлені у розвитку своїх 
територій та застосуванні схеми TIF. 
Створення спеціальних організацій та структур, що управляють зоною TIF. 
Використання механізму TIF там пов'язані з створенням спеціальних органів 
управління зоною TIF, [6, 23]. 
Фінансування: найчастіше за рахунок випуску звичайних облігацій або 
системи спеціальних TIF-облігацій (прив'язані до майбутніх надходжень від TIF-
проектів). 
Використання TIF-облігацій передбачає, що протягом трьох років, коли 
надходження доходів у вигляді податкових платежів у зоні TIF незначні, відсотки 
за такими облігаціями, як правило, капіталізуються. 
При досягненні стабілізації надходжень здійснюються виплата процентів та 
обслуговування основного боргу. 
При випуску TIF-облігацій ризик ненадходження доходів по TIF у 
необхідних обсягах та у встановлені терміни несуть власники облігацій, що є 
позитивним моментом для місцевих органів влади. 
Перевагою звичайних облігацій і те, що вартість капіталу їм нижче. 
85 
 
Потенційна вада - перенесення ризиків на державу (і, відповідно, на платників 
податків).  Вони забезпечуються доходами/активами відповідного уряду, вони 
більше підходять для реалізації суто державних проектів, а чи не приватних 
проектів. 
Альтернативними варіантами фінансування є фінансування забудовником (в 
цьому випадку він може звернутися за наданням йому гарантії або забезпечення у 
вигляді застави майна в органи виконавчої влади) та за рахунок ресурсів грошово-
кредитних інститутів, пенсійних фондів, страхових компаній та ін джерел. 
Створення фондів (бюджетів) зон TIF, які дозволяють накопичувати суми 
додаткових податкових надходжень, отриманих в результаті реалізації проекту, 
фінансувати проекти та організовувати облік податкових надходжень з території, 
що розвивається. 
Враховуючи власний шлях розвитку української економіки, який не дозволяє 
застосовувати в Україні окремі моделі TIF, що успішно діють за кордоном 
(наприклад, Нацбанк України не передбачає для фінансування інфраструктурних 
проектів можливість випуску публічним утворенням облігацій), є необхідним 
адаптація кращих практик зарубіжного досвіду використання механізму TIF для 
українських реалій. 
Механізм TIF в Україні 
 З урахуванням зарубіжного досвіду застосування в українській практиці 
реалізації інвестиційних проектів механізму TIF представляється доцільним, 
оскільки дозволяє реалізовувати великі інвестиційні проекти, проекти 
комплексного розвитку територій, тобто. забезпечувати досягнення цілей 
соціально-економічного розвитку в умовах недостатньо розвиненої економічної 
бази. Застосування механізму TIF є виправданим при реалізації інвестиційних 
проектів, наприклад, тоді, коли держава не має коштів на будівництво необхідної 
для реалізації проекту інфраструктури, при цьому є підприємство, яке гарантовано 
сплачуватиме податки. Приватний інвестор фінансує будівництво інфраструктури 
за рахунок власних та позикових коштів та отримує відшкодування витрат за 
рахунок податків від діяльності від нововведених підприємств, [6, 23]. 
При цьому необхідно зазначити, що впровадження механізму TIF потребує 
серйозної організаційної роботи, у тому числі в частині організації зони TIF, оцінки 
ризиків реалізації проектів, налагодження процедур оцінки вкладу проекту в 
економіку, оцінки та врахування додаткових податкових надходжень від реалізації 
проектів, за рахунок яких забезпечується відшкодування витрат інвесторам. 
Питання застосування механізму TIF в Україні став обговорюватися відносно 
недавно, [6, 23]. 
Впровадження TIF в українську практику фінансування інвестиційних 
проектів викликало багато питань та протиріч. Основною перешкодою для 
86 
 
застосування TIF в Україні є відсутність нормативно-правового регулювання, що 
дозволяє застосовувати зазначений механізм. 
Так, навіть серед міністерств, у чиєму віданні знаходиться вирішення цього 
питання, не знайшлося єдиної думки і підходу до закріплення можливості 
застосування механізму TIF при реалізації інвестиційних проектів. Якщо говорити 
про варіанти (пропозиції) застосування TIF на державному рівні, можна виділити 
такі. 
Перший підхід. Застосування механізму TIF як з перспективних напрямів 
діяльності Інвестиційних фондів України та закордонних інвестиційних 
організацій . 
Суть даного підходу ось у чому. Використання моделі будівництва 
спрямоване на реалізацію проектів комплексного розвитку території, що 
включають дві взаємопов'язані складові: комерційну (об'єкт приватної власності) 
та інфраструктурну, необхідну для повноцінного функціонування об'єктів 
комерційної складової проекту комплексного розвитку території (об'єкт, що 
реалізується в рамках укладання концесійної угоди), [6, 23]. 
Комплексний характер проекту визначає особливості його реалізації у два 
етапи: відбір на конкурсній основі інвестора, що реалізує інфраструктурний 
проект, з використанням механізму концесії, та укладання між Мінрегіоном 
України та ініціатором проекту інвестиційної угоди, в якому передбачені 
зобов'язання щодо реалізації як промислової, і інфраструктурного проекту. 
Джерелом акумулювання коштів, що спрямовуються на відшкодування 
витрат на створення інфраструктури, є Інвестиційний фонд. Оплата витрат 
приватного інвестора на створення інфраструктури здійснюється з бюджетних 
коштів за рахунок податкових надходжень до центрального бюджету, що 
генеруються реалізацією інвестиційного проекту в цілому (після закінчення 
будівництва та введення об'єктів інфраструктури в експлуатацію). Обсяги та строки 
виплати відшкодування витрат концесіонеру інфраструктурного проекту 
прив'язані до планового обсягу податкових платежів, згенерованих реалізацією 
комплексного проекту загалом, та підтверджуються висновком Нацбанку як 
фінансового консультанта. 
Таким чином, створення інфраструктурних проектів спочатку здійснюється 
за рахунок приватних інвестицій з подальшим відшкодуванням понесених видатків 
за рахунок коштів Фонду. 
Другий підхід. Застосування механізму TIF у межах реалізації інвестиційних 
проектів з державною чи муніципальною участю (позиція Мінфіну України). 
Міністерством фінансів України був підготовлений закону України № 1116-
IX від 16.09.2023 «Про державну підтримку інвестиційних проектів із значними 
інвестиціями в Україні». 
87 
 
Суть даного підходу ось у чому, законопроект передбачає експертизу 
державних програм на предмет виявлення в них заходів, фінансування яких 
можливо здійснювати не лише за рахунок бюджетів, а й із використанням різних 
інструментів ДПП. 
Після відбору таких заходів проводиться конкурс серед інвесторів на право 
фінансування та реалізації цих заходів (проектів) з подальшим відшкодуванням 
витрат. 
Третій підхід. Застосування механізму TIF у межах регіональних спеціальних 
економічних зон. 
На державному рівні підготовлено закону України № 2389-IX від 19.07.2022 
«Про загальні засади створення і функціонування  спеціальних (вільних) 
економічних зон». Суть даного підходу полягає в наступному: Спеціальні 
економічні зони діляться за рівнями на державні і регіональні. законопроектом 
передбачається можливість використання заходів державної підтримки 
регіональних особливих економічних зон, у тому числі створення їх 
інфраструктури на основі механізму відкладених платежів (TIF), що передбачає 
будівництво та реконструкцію об'єктів інфраструктури на їх території за рахунок 
коштів інвесторів з подальшою компенсацією таких витрат за рахунок податкових 
надходжень центральний бюджет, одержуваних внаслідок реалізації проекту. 
Правила визначають процедуру та умови відбору суб'єктів, які мають право 
на отримання такої державної підтримки, оцінку ризиків, що розглядаються під час 
аналізу заявки на відшкодування витрат. 
Повернення витрат суб'єктам буде здійснюватися за рахунок фактично 
сплачених резидентами індустріальних парків і технопарків податків - податку на 
прибуток організацій (100% обсягу сплаченого податку), податку на додану 
вартість (50% обсягу сплаченого податку), акцизів на автомобілі1 % обсягу 
сплачених акцизів), а також ввізних мит (50% частки коштів, що зараховуються до 
бюджетів суб'єктів відповідно до нормативу розподілу сум ввізних мит, визначених 
Угодою про встановлення та застосування у Митному союзі порядку їх 
зарахування та розподілу) , [6, 23]. 
Четвертий підхід Застосування механізму TIF у межах реалізації державних 
програм. (Наприклад, "Соціально-економічний розвиток Калінінградської області 
до 2020 року") (пропозиції однієї з комерційних структур). 
Закріпити у Державній програмі положення запропонованого механізму TIF: 
1) можливість створення інфраструктури за рахунок власних чи позикових коштів 
інвестора; 2) передача інвестором побудованих об'єктів у державну (муніципальну) 
власність; 3) отримання відшкодування понесених витрат на будівництво об'єктів 
інженерної та соціальної інфраструктури у формі субсидій юридичній особі з 
центрального бюджету, у межах частини податкових надходжень від 
88 
 
новостворених та введених в експлуатацію нових виробництв. 
Впровадження механізму TIF на регіональному та муніципальному рівнях 
Механізм TIF повинен набути широкого поширення не тільки на державному, а й 
на регіональному та муніципальному рівнях, оскільки дозволяє вирішити в умовах 
кризи основну проблему органів влади/місцевого самоврядування - брак 
фінансових ресурсів. 
Фінансування інвестиційних проектів із використанням механізму TIF 
дозволяє реалізовувати інвестиційні проекти з використанням коштів приватного 
інвестора та відшкодувати витрати інвестору за рахунок тих податків, які надійдуть 
до бюджету від реалізації інвестиційного проекту. 
Варто зазначити, що застосування механізму TIF можливе лише після 
розробки та впровадження відповідної нормативної бази, зокрема національного 
рівня. Впровадження інструменту TIF на регіональному та муніципальному рівнях 
також вимагатиме серйозних організаційних кроків та розробки нормативних 
правових актів, що регламентують відповідні процеси та процедури. 
Розглянемо основні питання, що вимагають регулювання, а також кроки з 
розробки нормативної бази для впровадження механізму TIF на регіональному та 
муніципальному рівнях. 
Додатково мають бути врегульовані положення, що регламентують 
взаємодію відповідальних органів влади/місцевого самоуправління при реалізації 
проектів з використанням механізму TIF, [6, 23]. 
Окремий блок питань вимагає визначення порядку відбору інвестиційних 
проектів, організації конкурсу, підготовки та укладання угоди про реалізацію 
проекту з використанням механізму TIF, у тому числі встановлення вимог до 
проектів, реалізація яких можлива з використанням механізму TIF (у тому числі до 
оформлення проекту та до переліку документів по ньому), порядок їх відбору, 
укладення угоди (які документи і яким чином приймається рішення про укладення 
та ін.) Чіткої регламентації вимагає і порядок реалізації інвестиційних проектів з 
використанням механізму TIF, зокрема, чи будуть передбачені гарантії з боку 
бюджету, чи буде визначено уповноважений видавати кредити під будівництво 
об'єктів банк, ким оплачується проектна документація, як проводиться та 
оплачується проходження державної експертизи проектної документації, перевірки 
достовірності визначення кошторисної вартості об'єкта капітального будівництва, 
яким чином здійснюється надання земельних ділянок та рухомого та нерухомого 
майна при реалізації інвестиційних проектів з використанням механізму TIF, як 
мають бути оформлені зобов'язання щодо сплати податків організаціями, якщо у 
реалізації проекту з боку приватного партнера бере участь декілька організацій? 
Особливе значення для приватного партнера у процесі прийняття рішення 
про участь у реалізації інвестиційного проекту із застосуванням механізму TIF 
89 
 
матиме порядок відшкодування витрат інвестору, у тому числі регулюючий такі 
питання, як здійснення звірки сплачених податків, джерела та строки 
відшкодування витрат, визначення та документальне відображення суми , що 
підлягає відшкодуванню інвестору, чи забезпечується погашення відсоткової 
ставки за залученими кредитами в рамках механізму TIF та в якому розмірі, яким 
чином і чи компенсуватимуться втрати інвестора, пов'язані із «заморозкою» коштів 
у разі використання при будівництві об'єктів інфраструктури власних оборотних 
коштів приватного інвестора. Важливим видається визначити, яким чином 
оцінюватиметься внесок проекту в економіку та які подальші рішення та дії, якщо 
інвестиції зроблено, а податків перераховано менше, [6, 23]. 
Потребує встановлення порядку планування субсидій, порядку та умов 
надання субсидій з бюджету для реалізації інвестиційних проектів з використанням 
механізму TIF, що регулює механізм планування субсидії, відображення у бюджеті 
зобов'язань, що виходять за межі трирічного бюджетного планування, визначення 
одержувачів субсидії та умови її надання. 
У нормативних правових актах також повинні знайти відображення 
положення про оцінку використання позабюджетних коштів, включаючи 
обґрунтування витрат, необхідних для створення об'єктів інфраструктури при 
реалізації проекту з використанням механізму TIF. Актуальність даного питання 
зумовлена тим, що якщо для оцінки ефективності використання бюджетних коштів, 
що спрямовуються на створення інфраструктури, розроблені відповідні порядки та 
процедури, то для оцінки використання позабюджетних коштів, включаючи 
обґрунтування витрат, необхідних для створення об'єктів інфраструктури під час 
реалізації проекту з використанням механізму TIF, таких порядків та процедур не 
розроблено. 
Необхідно також розробити положення про передачу у власність об'єктів, 
створених при реалізації проекту з використанням механізму TIF, тобто визначити 
умови, порядок, терміни передачі створеної інфраструктури державну та 
муніципальну власність та ін. 
Окремого регулювання вимагає здійснення контролю за виконанням умов 
угоди приватним партнером при реалізації проектів з використанням механізму 
TIF. 
 
3.6.2 Оцінка витрат та ефективності інвестицій при використанні TIF 
механізму фінансування 
 
Стійкі темпи зростання інвестицій в основний капітал спостерігаються 
протягом останнього десятиліття в економіці більшості країн. Інфраструктурні 
проекти входять до кола найбільш значимих напрямів розвитку економічного 
90 
 
потенціалу суспільства та водночас є найбільш проблемними з погляду проектного 
фінансування. Це пов'язано, головним чином, з їх масштабністю, високою 
вартістю, складністю реалізації та тривалістю термінів окупності витрат. 
Найбільш масштабно вітчизняні інфраструктурні проекти представлені у 
таких галузях діяльності, [6, 23]: 
 1) автомагістральне та залізничне будівництво; 
 2) силова енергетика; 
 3) формування та реконструкція великих галузевих виробничих комплексів; 
 4) портова інфраструктура; 
 5) створення та розвиток об'єктів соціальної інфраструктури; 
 6) реалізація великих культурно-видовищних заходів з міжнародною 
участю, до яких можна – чемпіонат Європи з футболу в 2012, Євробачення 2015 
тощо. 
Життєвий цикл інфраструктурного проекту включає такі основні стадії: 1) 
проектування; 2) реалізацію; 3) експлуатацію. 
Усі стадії життєвого циклу проекту (t0 - t5) фінансуються інвестором з метою 
подальшого повернення вкладених коштів за період терміну окупності витрат tn та 
за його межами згідно з операторською угодою. 
Сформована практика фінансування інфраструктурних проектів в Україні 
передбачає переважно бюджетне покриття основних витрат. 
Проблеми забезпечення фінансовими ресурсами інфраструктурних проектів 
пов'язані із пошуком «довгих грошей» на основі впровадження у господарську 
практику нових інструментів фінансування. 
Необхідність забезпечення сталого фінансування інфраструктурних проектів 
у сучасних умовах розвитку української економіки зумовлює серед інших заходів 
використання можливостей моделі державно-приватного партнерства (ДПП). 
Однією з перспективних форм фінансування інфраструктурних проектів у 
рамках ДПП є використання механізму відкладених податкових платежів (Tax 
Increment Financing - TIF). Суть TIF полягає у забезпеченні відшкодування витрат 
інвестора через спеціальні фонди, що поповнюються за рахунок податкових 
надходжень від доходів створених та введених в експлуатацію інфраструктурних 
об'єктів. 
Організаційно-правова включає розміщення на ринку інфраструктурних 
проектів низки основних гравців, які представлені, [6, 23]: 
 1) регіональною адміністрацією, яка є представником держави та ініціатором 
інфраструктурного проекту; 
2) інвестором, який здійснює проектування, реалізацію та експлуатацію 
проекту; 
 3) кредитною організацією (банком), кошти якої залучаються інвестором на 
91 
 
фінансування реалізації проекту; 
 4) фінансовим фондом, за участю якого провадиться повернення коштів на 
цілі відшкодування інвестиційних витрат. 
За кордоном дана схема фінансування проектів використовується досить 
широко як у розвинених країнах, до яких в першу чергу слід віднести США, 
Великобританію та Францію, так і в країнах, що розвиваються — Мексиці, 
Туреччині, В'єтнамі. 
Специфікою застосування TIF США є характерна прив'язка до обмеженої 
території. Зазначається, що у Чикаго у 2002 р. налічувалася 121 зона TIF на 
території 39 га. Це забезпечувало надходження до міського бюджету 16% податку 
нерухоме майно. 
З найбільш широко відомих західноєвропейських інфраструктурних 
проектів, реалізованих із застосуванням елементів ДПП, можна згадати 
будівництво транспортного тунелю під Ла-Маншем, який було запущено 
15.12.1987 та урочисто відкрито 06.05.1994. 
Проект був структурований у неконцесійному форматі ДПП типу BOOT 
(build, own, operate, transfer). У рамках цієї схеми передбачалося, що приватний 
інвестор створюватиме і потім експлуатуватиме тунель протягом 55 років (надалі 
цей термін розширили до 65 років). Наприкінці цього періоду інвестор має 
передати об'єкт у власність Великобританії та Франції. 
При цьому британський і французький уряди не надавали бюджетного 
фінансування та гарантій за кредитами інвестором, який здійснює проектування, 
реалізацію та експлуатацію проекту; 1) кредитною організацією (банком), кошти 
якої залучаються інвестором на фінансування реалізації проекту; 2) фінансовим 
фондом, за участю якого провадиться повернення коштів на цілі відшкодування 
інвестиційних витрат. 
Спочатку загальна вартість проекту оцінювалася в 5,5 млрд. дол., фактично 
ж становила 14,9 млрд. Безпосередньо вартість будівництва зросла на 34% — з 4,3 
до 7,1 млрд. дол. Замість трьох з половиною років на будівництво, для його 
завершення знадобилося шість з половиною. Компанія-оператор проекту в 2006 р. 
була визнана банкрутом. 
У зв'язку з наявністю значної кредиторської заборгованості та вимушеним 
збільшенням вартості робіт перший прибуток було отримано компанією Eurotunnel 
лише у 2007 р. — після врегулювання заборгованості. 
Банки, які фінансували будівництво, зазнали серйозних збитків. 
Таким чином, реалізація проекту будівництва та експлуатації тунелю 
свідчить скоріше про недоліки, ніж про переваги обраного формату ДПП, який не 
забезпечив автоматичної гарантії його чіткого виконання (як, втім, будь-яка інша 
форма організації великих інфраструктурних проектів за винятком TIF, заснованої 
92 
 
на концесії) . 
У сучасній світовій практиці існують дві базові моделі концесії, що є основою 
механізму TIF, [6, 23]: французька та англо-американська. Французька модель 
відрізняється від англо-американської комплексним характером концесії, що 
передбачає доручення концесіонеру одночасно і розробки концесії, та реалізації 
заходів з будівництву чи модернізації інфраструктурних об'єктів та його подальшої 
експлуатації, і навіть відсутністю можливості приватизації переданого інвестору за 
умов концесії державного чи муніципального майна. Англо-американська модель 
передбачає на вибір приватного партнера проведення окремих тендерів на 
проектування, будівництво, зміст, включаючи управління створеним об'єктом. 
У рамках правового поля Європейського економічного співтовариства 
французька модель державно-приватного партнерства існує у двох основних 
формах: контрактної та інституційної. Контрактною формою є концесійна угода із 
приватним інвестором. 
Інституційна форма ДПП передбачає створення спільного підприємства за 
участю державного представника, з одного боку, та приватного інвестора, з іншого. 
Концесійні угоди в рамках французької моделі зазнали серйозних змін у 
сфері підвищення фінансових зобов'язань держави. Цьому сприяло використання 
концесійних механізмів, у тому числі на основі схеми TIF, у масштабних 
інфраструктурних проектах, особливо в галузі електроенергетики та в 
транспортному секторі, [6, 23]. 
Дані Світового банку свідчать про переважання у французькій економіці 
механізмів ДПП в електроенергетиці, автодорожньому будівництві, морській 
інфраструктурі, залізничному сполученні. 
Причому найпоширенішою формою партнерських взаємин у енергетичній 
сфері є концесія. 
Схеми державно-приватного партнерства в електроенергетиці виявилися 
особливо затребуваними в галузі будівництва нових потужностей, що генерують. 
Світова практика свідчить, що підприємства, що виробляють електроенергію, є 
масштабними та дорогими. Проектне фінансування їх як за рахунок держави, так і 
за рахунок інвестора дуже обтяжливе. За своєю природою такі проекти зазвичай 
пов'язані з використанням новостворюваних активів, які представлені окремими 
ізольованими об'єктами. Ці об'єкти, з одного боку, генерують незалежний потік 
доходів, а, з іншого, можуть використовуватися як забезпечення за договорами з 
кредитними організаціями, [6, 23]. 
З точки зору управління ризиками, TIF має суттєві переваги в порівнянні з 
іншими формами фінансування інфраструктурних проектів. Воно сприяє розподілу 
ризиків між учасниками проекту з державного та приватного секторів. У цьому 
кредитори частина ризиків беруть він. 
93 
 
Крім цього, можна виділити також такі види переваги фінансування проектів 
на основі TIF, як захист від дефолту інших активів та підвищення рівня фінансово-
кредитних зобов'язань власників проекту. У цьому слід відзначити збільшення 
коефіцієнта фінансового левериджа, тобто. Відносини позикового капіталу 
підприємства до власних коштів, що призводить до збільшення прибутковості 
акціонерного Загалом слід зазначити, що модель ДПП у форматі TIF відіграє 
важливу роль у розвитку галузі енергетики та сфери комунальних послуг. Так як в 
умовах бюджетних обмежень за рахунок залучення фінансування із 
позабюджетних джерел використовуються додаткові можливості для зростання 
інвестицій у виробничу та соціальну інфраструктуру. Досвід європейських 
енергетичних транснаціональних корпорацій, які активно використовують модель 
ДПП, свідчить, що на основі використання механізму TIF приватні підприємці 
можуть без перевищення кошторисних витрат та в рамках застосування передових 
технологічних досягнень з високим ступенем ефективності здійснювати 
експлуатацію та підтримувати протягом життєвого циклу необхідний рівень 
технічного стану активів. У цьому гарантується дотримання термінів будівництва 
інфраструктурних об'єктів, [6, 23]. 
Загалом слід зазначити, що модель ДПП у форматі TIF відіграє важливу роль 
у розвитку галузі енергетики та сфери комунальних послуг, оскільки в умовах 
бюджетних обмежень за рахунок залучення фінансування з позабюджетних джерел 
використовуються додаткові можливості для зростання інвестицій у виробничу та 
соціальну інфраструктуру. Досвід європейських енергетичних транснаціональних 
корпорацій, які активно використовують модель ДПП, свідчить, що на основі 
використання механізму TIF приватні підприємці можуть без перевищення 
кошторисних витрат та в рамках застосування передових технологічних досягнень 
з високим ступенем ефективності здійснювати експлуатацію та підтримувати 
протягом життєвого циклу необхідний рівень технічного стану активів . У цьому 
гарантується дотримання термінів будівництва інфраструктурних об'єктів. 
Таким чином, завдяки TIF схеми ДПП можуть використовуватися як 
додатковий важіль для великомасштабних проектів, спрямованих на досягнення 
стратегічних цілей у сферах державної активності, які пов'язані з енергетичною та 
технологічною безпекою, [6, 23]. 
У процесі розвитку української економіки на тлі зростання суспільних потреб 
недолік джерел державного фінансування відчувається, перш за все, у паливно-
енергетичній сфері, а також у будівництві об'єктів транспортної інфраструктури та 
житлово-комунального господарства. Реалізація великих інвестиційних проектів у 
зазначених галузях через їх масштабність та соціальну значущість не може 
здійснюватися за рахунок виключно ринкових механізмів. У зв'язку з цим 
використання досвіду країн ЄС у сфері реалізації великомасштабних проектів у 
94 
 
галузях електроенергетики та ЖКГ дозволить підвищити ефективність заходів 
щодо оптимізації бюджетних видатків. 
Розвинене застосування механізму TIF у сфері фінансування 
інфраструктурних проектів там і відчутна його відсутність в українських умовах, 
особливо за наявності міжнародних санкцій, породжує необхідність економічного 
обґрунтування та оцінки перспектив використання цієї фінансової технології у 
вітчизняній практиці, [6, 23]. 
Економічне обґрунтування використання механізму TIF і його практичне 
застосування в умовах обмежень української бюджетно-податкової системи 
допоможуть відкрити нові точки зростання національної економіки, до яких можна 
буде віднести інвестування інфраструктурних проектів. 
Використання механізму TIF у вітчизняній економіці має як прибічників, а й 
противників, низки представників експертного співтовариства. 
Основні заперечення зводяться до наступного, [6, 23]. 
При надходженні податкових платежів немає детального обліку податків, які 
від кожного інвестиційного проекту. Тому можуть виникнути складнощі із 
плануванням податкових надходжень та їх розподілом. 
Податки від усіх проектів надходять як би в єдиний центр, і немає можливості 
вичленування суми податків, що надійшли від конкретного інфраструктурного 
проекту, а отже, і його фінансування з цього джерела. 
Інституційна структура компенсаційної схеми також викликає запитання. 
Спочатку передбачалося, що схема використання TIF включає отримання кредиту 
від зовнішнього банку, що згодом погашається з допомогою додаткових 
податкових надходжень від проекту бюджетними коштами через Інвестиційний 
фонд. Таким чином, Інвестиційний фонд є центральною ланкою механізму 
погашення. Однак згідно зі статутними документами до його функцій не входить 
оперативне адміністрування майбутніх фіскальних надходжень, без чого не працює 
механізм компенсацій. Інвестиційний фонд не є інструментом програмно-
цільового управління громадськими фінансами, оскільки не віднесено до жодної з 
державних програм, [6, 23]. 
У міжнародній практиці існує механізм компенсацій за допомогою випуску 
місцевою та регіональною владою довгострокових облігаційних позик, але, на 
думку Міністерства фінансів, на даний момент в Україні для цього немає умов. 
У Мінфіні вважають, що ефективність використання для реалізації 
інфраструктурних проектів із застосуванням механізму TIF коштів із 
позабюджетних джерел також має оцінюватись, а запит на надання бюджетних 
асигнувань чітко обґрунтовуватись. Обов'язок доведення необхідності 
використання бюджетних коштів на інфраструктурні проекти закладено Мінфіном 
у законопроекті № 1116-IX від 16.09.2023 «Про державну підтримку інвестиційних 
95 
 
проектів із значними інвестиціями в Україні». 
Розрахунок економічної ефективності проекту та точної суми, яка має 
повернутися інвестору, ускладнюється недостатністю розробки системи 
оподаткування нерухомості, включаючи питання оцінки податкової бази щодо 
ринкової вартості та стабілізації ставок податку на землю, які досить часто 
змінюються. 
Серйозною перешкодою запровадження механізму TIF у вітчизняній 
економіці є застосування міжнародних санкцій. Прямими наслідками від 
запровадження санкцій є втрата українськими корпораціями можливості дешевого 
кредитування та кредитування за кордоном, [6, 23].  
Висновок 
Дослідження показало необхідність проведення реконструкції житлових 
об’єктів Черкаської області. Проблемою такої непопулярності питання виходить із 
величини необхідних вкладень порівняно з новим будівництвом. Без залучення 
фінансування з боку держави, будівельні компанії не беруться за свої кошти 
реалізовувати такі трудомісткі та складні проекти. 
Нашій області, як і всій державі вцілому потрібен був працюючий механізм 
залучення інвестицій, які були б вигідні та привабливі для інвесторів, для яких було 
б можливим здійснення реконструкції. 
Розглянуту модель фінансування TIF планується застосовувати під час 
реалізації в Україні великих інфраструктурних і проектів комплексного розвитку 
територій. TIF протягом багатьох років успішно використовується за кордоном для 
вирішення проблем застійних регіонів, а також для забезпечення їхньої 
стабільності та економічного зростання. 
Основним перешкодою застосування TIF в Україні відсутність нормативно–
правового регулювання, що дозволяє застосовувати зазначений механізм. В даний 
час є закон України "Про концесію", який дозволяє застосовувати TIF при 
реалізації концесійних угод. Водночас відкритим залишається питання щодо 
можливості застосування TIF у проектах, що реалізуються в інших формах ДПП. 
Відмінною рисою застосування TIF там є визначення території, розвиток якої 
необхідно здійснити, – зони TIF. 
Визнається, що в зоні TIF має здійснюватися всебічний розвиток території, 
будівництво або реконструкція існуючої інфраструктури, відродження занедбаних 
виробничих об'єктів, створення та підтримка робочої зайнятості, розвиток 
промисловості та ринку послуг, а також інша діяльність, спрямована на розвиток 
регіону. Особливістю дії механізму є і створення спеціальних організацій, що 
управляють зоною TIF, а також фондів (бюджетів) зон TIF, які дозволяють 
накопичувати суми додаткових податкових надходжень, отриманих в результаті 
реалізації проекту, фінансувати проекти та організовувати облік податкових 
96 
 
надходжень з території, що розвивається. 
В Україні для застосування механізму TIF не передбачається створення зон 
TIF, а також організацій, які здійснюватимуть управління такими зонами, та 
бюджетів зон TIF, до яких надходитимуть кошти, одержані від зростання податків 
на території. Майбутні податкові надходження регіональних та місцевих бюджетів 
також зможуть враховуватись при плануванні витрат фонду. Таким чином, TIF, 
який планується імплементувати в українське законодавство, істотно відрізняється 
від подібного механізму фінансування проектів, що діє за кордоном. Для 
впровадження механізму необхідно визначити проекти, в яких може 
використовуватися TIF, а також механізм розрахунку та відокремлення податкових 
надходжень від реалізації проектів. 
TIF можлива за рахунок випуску публічним утворенням облігацій з метою 
залучення коштів приватних інвесторів, виконання зобов'язань за якими 
здійснюється за рахунок коштів, що надходять від зростання податків на території, 
що розвивається. Чинний Бюджетний кодекс передбачає можливість випуску 
громадським утворенням облігацій на фінансування інфраструктурних проектів, 
що дозволяє застосовувати в Україні окремі моделі TIF, які успішно діють там. 
Зарубіжна практика свідчить, що успішна реалізація механізму TIF багато в 
чому залежить від створення спеціального нормативно-правового регулювання 
порядку його застосування. Так, у багатьох штатах США або ухвалено спеціальні 
акти, що регулюють порядок застосування TIF, або відповідні положення включені 
до кодексів про оподаткування. Так, у штаті Техас у США до Податкового кодексу 
було включено розділ, що регулює порядок застосування механізму TIF у цьому 
штаті. Необхідно і в українському законодавстві закріпити положення, що 
регулюють порядок застосування TIF, а також внести відповідні зміни до чинних 
нормативних актів бюджетного та податкового законодавства, які дозволять 
ефективно застосовувати цей механізм під час реалізації інвестиційних проектів. 
 
Висновки по 3 розділу 
 
При використанні даних заходів щодо підвищення рівня теплового захисту 
при проектуванні нових, а також реконструкції існуючих будівель та споруд 
покращиться ситуація з енергоефективністю в регіоні, що дозволить знизити 
концентрацію чадного газу та сажі в повітрі на 30–40 %, а також енергоспоживання 
на 30%. 
Значення довговічності у місці кріплення підвісного фасаду при втраті 
міцність на 10% становить 37 років. (31 рік – гарантована), що суперечить даним 
від виробників. 
Дослідження показало необхідність проведення реконструкції житлових 
97 
 
об’єктів Черкаської області. Проблемою такої непопулярності питання виходить із 
величини необхідних вкладень порівняно з новим будівництвом. Без залучення 
фінансування з боку держави, будівельні компанії не беруться за свої кошти 
реалізовувати такі трудомісткі та складні проекти. 
Нашій області, як і всій державі в цілому потрібен був працюючий механізм 
залучення інвестицій, які були б вигідні та привабливі для інвесторів, для яких було 
б можливим здійснення реконструкції. 
Розглянуту модель фінансування TIF планується застосовувати під час 
реалізації в Україні великих інфраструктурних і проектів комплексного розвитку 
територій. TIF протягом багатьох років успішно використовується за кордоном для 
вирішення проблем застійних регіонів, а також для забезпечення їхньої 
стабільності та економічного зростання. 
Основним перешкодою застосування TIF в Україні відсутність нормативно–
правового регулювання, що дозволяє застосовувати зазначений механізм. В даний 
час є закон України "Про концесію", який дозволяє застосовувати TIF при 
реалізації концесійних угод. Водночас відкритим залишається питання щодо 
можливості застосування TIF у проектах, що реалізуються в інших формах ДПП. 
Відмінною рисою застосування TIF там є визначення території, розвиток якої 
необхідно здійснити, – зони TIF. 
Визнається, що в зоні TIF має здійснюватися всебічний розвиток території, 
будівництво або реконструкція існуючої інфраструктури, відродження занедбаних 
виробничих об'єктів, створення та підтримка робочої зайнятості, розвиток 
промисловості та ринку послуг, а також інша діяльність, спрямована на розвиток 
регіону. Особливістю дії механізму є і створення спеціальних організацій, що 
управляють зоною TIF, а також фондів (бюджетів) зон TIF, які дозволяють 
накопичувати суми додаткових податкових надходжень, отриманих в результаті 
реалізації проекту, фінансувати проекти та організовувати облік податкових 
надходжень з території, що розвивається. 
В Україні для застосування механізму TIF не передбачається створення зон 
TIF, а також організацій, які здійснюватимуть управління такими зонами, та 
бюджетів зон TIF, до яких надходитимуть кошти, одержані від зростання податків 
на території. Майбутні податкові надходження регіональних та місцевих бюджетів 
також зможуть враховуватись при плануванні витрат фонду. Таким чином, TIF, 
який планується імплементувати в українське законодавство, істотно відрізняється 
від подібного механізму фінансування проектів, що діє за кордоном. Для 
впровадження механізму необхідно визначити проекти, в яких може 
використовуватися TIF, а також механізм розрахунку та відокремлення податкових 
надходжень від реалізації проектів. 
Необхідно і в українському законодавстві закріпити положення, що 
98 
 
регулюють порядок застосування TIF, а також внести відповідні зміни до чинних 
нормативних актів бюджетного та податкового законодавства, які дозволять 
ефективно застосовувати цей механізм під час реалізації інвестиційних проектів. 
  
99 
 
РОЗДІЛ 4 РОЗРОБКА РЕКОМЕНДАЦІЙ ЩОДО ПІДВИЩЕННЯ 
ЕНЕРГЕТИЧНОЇ ЕФЕКТИВНОСТІ ОБ'ЄКТІВ ПРИ РЕКОНСТРУКЦІЇ 
МІСЬКОЇ ЗАБУДОВИ ТА ОЦІНКА РЕАЛІЗАЦІЇ ЗАХОДІВ У СФЕРІ 
РЕКОНСТРУКЦІЇ ЖИТЛОВОЇ ЗАБУДОВИ. 
 
 4.1 Нормативно – правові документи. 
У ході аналізу нормативно-правових документів у галузі теплового захисту 
було виявлено, що основним документом є ДБН В.2.6-31:2021 «Теплова ізоляція та 
енергоефективність будівель».  
На підставі аналізу досліджень, проведених цієї роботи, було виявлено, що 
термічний опір вікон вдвічі менший за аналогічний показник для огороджувальної 
конструкції, що свідчить про те, що вікна є причиною втрати великої кількості 
тепла. На сьогоднішній день цей показник для вікон є дуже низьким, таким чином 
необхідно скоригувати цей показник для підвищення енергетичної ефективності 
об'єктів. 
У зв'язку з цим, у ДБН В.2.6-31:2021 необхідно внести зміни до графи 
нормованих значень опору теплопередачі, вікон та балконних дверей, вітрин та 
вітражів: 
Таблиця 4.1 – Внесення змін до нормованих значень опору теплопередачі 
огороджувальних конструкцій 
Нормовані значення опору теплопередачі, 
Градусо-доба 
Будинки та приміщення, що захищають конструкцій 
опалювального 
коефіцієнти а та b Вікон та балконних дверей, вітрин та 
періоду Dd, °С 
вітражів 
1 Житлові, лікувально- 2000 0,3-0,45 
профілактичні та дитячі 4000 0,45 0,675 
установи, школи, 6000 0,6 0,9 
інтернати, готелі та 8000 0,7 1,05 
гуртожитки   10000 0,75 1,125 
12000 0,8-1,2 
а - - 
b - - 
2 Суспільні, крім 
зазначених вище, 2000 0,3-0,4 
адміністративні та 4000 0,4 0,6 
6000 0,5 0,8 
побутові, виробничі та інші 
8000 0,6 1 
будівлі та приміщення з 
10000 0,7 1,2 
вологим або мокрим 12000 0,8 1,4 
режимом 
а - 0,00005 - 0,0001 
b - 0,2 
100 
 
2000 0,25-0,3 
4000 0,3 0,4 
3 Виробничі з сухим і 6000 0,35 0,5 
нормальним режимами 8000 0,4 0,6 
10000 0,45 0,7 
12000 0,5-0,8 
а - 0,000025 - 0,00005 
b - 0,2 
 
Таким чином, у цій роботі пропонується внести зміни до таблиці, змінивши 
нормовані значення опору теплопередачі огороджувальних конструкцій (вікон) у 
1,3 – 1,75 разів, що дозволить у розрахунках вимагати більшого термічного опору 
вікон. 
На підставі модернізованого конструктивного вузла карнизної частини 
будівлі (рисунок 3.6) даної роботи, необхідно внести зміни: 
- При даху з холодним горищем теплоізоляція укладається по горищному 
перекриттю, а також заводиться на стіну до мауерлата, уникнення тепловтрат. 
Теплоізоляційний шар по периметру горища на ширину не менше ніж 1 м 
рекомендується захищати від зволоження. 
- Вентиляційні шахти та витяжки каналізаційних стояків при холодному 
горищі з випуском повітря назовні повинні бути утеплені вище горищного 
перекриття. 
Таким чином, при внесенні таких змін до нормативно-правових документів 
вони стали б більш працездатними, а також могли б підвищити енергетичну 
ефективність об'єктів при реконструкції міської забудови. 
 
4.2 Рекомендації для проектувальників 
 
 Для енергетично ефективної реконструкції міської забудови в даній роботі 
були розроблені рекомендації для проектувальників та будівельників, які повинні 
дотримуватися під час реконструкції та капітального ремонту будівлі. 
У зв'язку з постійним підвищенням вимог енергетичної ефективності 
необхідно перетворення та оновлення міської забудови, що склалася, тому 
необхідно впровадження в проекти реконструкції міської забудови комплексу 
локальних та зонально-територіальних енергозберігаючих заходів (рисунок 4.1). 
101 
 
Заходи з капітального ремонту
Енергетично обов'язкові Енергетично необов'язкові
- Утеплення покрівель та 
- Ремонт сходових клітин;
горищ;
 - Гідроізоляція покрівель;
- Утеплення фасадів;
 -Заміна сантехнічного 
- Заміна вікон та балконних 
обладнання;
дверей;
- Облицювання кахлем кухонь, 
- Утеплення перекриттів 
санвузлів;
підвалів;
- Прибудова нових або 
- Оновлення систем опалення 
оновлення балконів та лоджій; 
та гарячого водопостачання;
-Створення архітектурно-
 -Оновлення системи 
виразних входів до будівлі;
вентиляції;
- Оновлення вхідних дверей
- Оновлення систем
 
Рис. 4.1 – Класифікація заходів щодо капітального ремонту будівель з погляду 
енергозбереження 
Енергоефективна реконструкція міської забудови проводиться з метою 
забезпечення раціонального використання енергетичних ресурсів у процесі 
функціонування міста та життєдіяльності населення. 
Утеплення покрівель і горищ – є одним з найважливіших аспектів 
енергозбереження, оскільки саме через покрівлю та горище часто відбувається 
витік тепла. При проектуванні або реконструкції будівлі з холодним горищем, при 
утепленні плит покриття необхідно заводити утеплювач на стіну до мауерлату, 
завдяки чому частина стіни, що піднімається, над покриттям не буде промерзати і 
не буде теплових втрат через вузол примикання перекриття до стіни (рисунок 4.2). 
 
Рис. 4.2 – Вузол карнизної частини будівлі За відсутності горища або теплого 
102 
 
горища необхідно забезпечити безперервний контур утеплення (рисунок 4.3). 
 
Рис. 4.3 – Вузол карнизної частини будівлі 
 
 Утеплення фасадів – є одним із найефективніших способів підвищення 
енергетичної ефективності об'єктів під час реконструкції міської забудови. При 
цьому необхідно забезпечити безперервний контур утеплення будівлі. Приділити 
особливу увагу вузлам стику утеплювача з іншими конструкціями. На рисунках 4.4 
та 4.5 представлені вузли утеплення фасадів будівель. У карнизній частині під 
вікном необхідно заводити утеплювач під карниз, доводячи встик з віконним 
блоком, щоб уникнути містка холоду (рисунок 4.5). 
 
 Рис. 4.4 – Утеплення фасаду будівлі 
103 
 
 
Рис. 4.5 – Утеплення фасаду будівлі 
 
 Заміна вікон та балконних дверей також є одним із найефективніших 
способів підвищення енергетичної ефективності об'єктів при реконструкції міської 
забудови. 
Для оцінки економічного ефекту від заміни застарілого віконного блоку на 
сучасний визначається економія теплових втрат через віконні конструкції.  
Загальні втрати тепла через віконний блок або балконний дверний блок 
складаються з: 
 – втрат тепла через палітурки; 
 - втрат тепла через світлопрозору частину; 
 - втрат тепла через непрозору частину заповнення балконних дверей; 
– додаткових втрат тепла в крайових зонах на ділянках сполучення обкладин 
із заповненням світлопрозорої частини; - додаткових втрат тепла в крайових зонах 
на ділянках сполучення палітурок з непрозорим заповненням балконних дверей. 
Утеплення перекриттів підвалів. Розроблено перелік технологічних 
заходів, які допомагають запобігти зволоженню та вогкості конструкцій, що 
захищають, і як наслідок – промерзання: 
 1. Влаштування пароізоляції перекриття – її слід розташовувати поверх 
утеплювача з боку теплого приміщення; 
 2. Вентиляція підпільного простору або підвалу через продухи в цоколі; 
 3. Захист від атмосферних опадів – пристрій вимощення навколо будівлі 
(ширина має бути більшою за карнизну звису на 200мм); 
 4. Захист від ґрунтових вод - пристрій на всю висоту підвалу вертикальної 
гідроізоляції, також передбачається гідроізоляція підлоги підвалу; 
 5. Захист від капілярного проникнення, забезпечує використання не 
вбирають вологу матеріали, які здатні зберігати в теплому та вологому середовищі 
104 
 
гідроізоляційні характеристики; 
 6. Заходи щодо захисту від деформацій, внаслідок морозного пучення 
фундаментів: влаштування навколо будівлі вимощення, утеплення вимощення по 
периметру будівлі, при опалюваних підвалах рекомендовано утеплення цоколя. 
У зв'язку з тим, що цокольна частина будівлі знаходиться в несприятливих 
умовах (доторкається до ґрунту, талі води, дощ і сніг, краплі, що падають з даху 
бризки, все це, якщо не вжити відповідних заходів, сприяє руйнуванню 
конструкцій) для утеплення підвалу необхідно використовувати матеріали , які 
зберігають теплозахисні властивості, навіть коли вологість навколишнього повітря 
досить висока. 
Таким вимогам відповідають екструдовані пінополістироли, що мають 
замкнуті пори, т.к. їх водопоглинання практично дорівнює нулю. 
Утеплення плитних перекриттів підвалу. Один з варіантів, коли при їх 
утепленні, прямо на несучі плити укладають теплоізоляцію, розташовуючи її між 
лагами, які в свою чергу, встановлені на залізобетонні плити із застосуванням 
прокладок з руберойду, гідроізолу та ін. (Рисунок 4.6). Щоб захистити 
теплоізоляцію від впливу водяної пари внутрішнього повітря, поверх утеплювача 
необхідно влаштовувати пароізоляцію. Перехльостування полотнищ 
пароізоляційного матеріалу має бути не менше 100мм, щоб забезпечити 
герметичність, шви необхідно проклеювати скотчем або спеціальною плівкою. 
 
 
Рис. 4.6 - Утеплення плитних перекриттів підвалу 
 
 Якщо використовується фольгована пароізоляція, блискуча сторона 
матеріалу повинна бути встановлена у бік теплого приміщення. 
Обов'язково слід передбачити повітряний прошарок між основою підлоги та 
пароізоляцією, дуже важливо влаштувати отвори на відстані приблизно 4,5 м один 
від одного вздовж усього периметра цокольної частини будівлі. 
  Всі ці заходи убезпечать підвал та теплі приміщення від появи плісняви, 
105 
 
вогкості та запаху гнилі, т.к. волога випаровуватиметься назовні. Залежно від 
теплозахисних властивостей та застосування, за коефіцієнтом теплопровідності та 
іншими характеристиками, визначається товщина утеплювача. 
Для того щоб утеплити існуюче цокольне перекриття, рекомендується з боку 
підвалу прикріпити до нього плити утеплювача. 
Вони приклеюються клейкою мастикою до залізобетонної плити, потім сітки 
оштукатурюються. Як теплоізоляційний матеріал застосовуються жорсткі плити 
(рис. 4.7). 
 
Рис. 4.7 - Утеплення існуючого цокольного перекриття 
 
 Утеплення балкових перекриттів підвалу. У разі утеплення цокольних 
перекриттів, на які укладаються дерев'яні балки, на черепні бруски укладають 
дерев'яні щити або дошки, а вже на них здійснюється укладання теплоізоляційного 
матеріалу. Кінці, що спираються на цоколь, дерев'яних балок (від 120 до 180 мм), 
обгортають руберойдом, поліетиленовою плівкою або іншим гідроізоляційним 
матеріалом. 
Торці балок залишаються відкритими; паралельна зовнішній стіні крайня 
балка укладається з невеликим зазором, що утворений простір заповнюється 
волокнистим теплоізоляційним матеріалом. 
Укладений на щити утеплювач необхідно захистити пароізоляцією з теплої 
сторони. Потім, на балки укладаються лаги, по лагах укладається фанера або інший 
матеріал, що вирівнює, а потім вже йде чистове оздоблювальне покриття. 
Утеплення цоколя. Утеплення при реконструкції можна здійснити з боку 
підвалу, якщо такий є. За допомогою дерев'яних рейок до підшивки стелі 
цокольного перекриття прикріплюють ізоляційний матеріал (з перехлестом на 100 
мм). Потім проводиться монтаж дерев'яних брусків на відстані розміру утеплювача. 
У розпір між брусками встановлюють плити утеплювача, закріпити їх можна 
одночасно з оздоблювальним матеріалом (наприклад, пластиковим сайдингом) або 
оштукатурити, обшити дошками, хвойною вагонкою або іншими матеріалами. 
Щоб запобігти капілярному підйому вологи, між стінами фундаменту та 
106 
 
цокольним перекриттям необхідно влаштовувати горизонтальну гідроізоляцію. 
Зважаючи на те, що цоколь піддається постійному зволоженню, матеріал, з якого 
він зводиться, повинен бути досить щільним – це може бути обпалена цегла, важкі 
бетонні блоки або бутовий камінь. Для облицювання цоколя застосовуються 
кам'яні плити, облицювальна або керамічна плитка, можливе оштукатурювання 
цоколя (штукатурний розчин повинен бути обов'язково на цементній основі). 
Якщо є опалювальний підвал, то в якості утеплювача найбільш оптимальним 
матеріалом визнається екструдований пінополістирол, т.к. маючи високі 
теплоізоляційні властивості у вологому середовищі, він має водопоглинання 
близьке до нуля. 
Клеї та мастики, які використовують для монтажу плит з пінополістиролу, не 
повинні містити компонентів, здатних розчинити пінополістирол (такими 
властивостями мають ацетон, сольвент). Також небажано використовувати для 
кріплення подібних плит гарячі бітумні мастики. Для утеплення цоколя 
теплозахисний матеріал бажано розташовувати із зовнішнього боку (рисунок 4.8). 
 
Рис. 4.8 – Утеплення цоколя 
 
 Оновлення систем опалення та гарячого водопостачання. Для зниження 
витрат на ресурси необхідно впровадити енергозбереження в системах гарячого 
водопостачання та опалення. Для цього розроблено такі заходи: 
 1. Регулярна планова перевірка справності всіх вузлів агрегатів та підтримка 
їх у стандартному стані (дозволяє знизити витрати на 20% порівняно з 
підприємствами, де використовуються пошкоджені котли, фільтри, 
золоуловлювачі та інше обладнання); 
 2. Заміна застарілих насосних ущільнювачів з азбестографіту на тефлонові 
107 
 
(окупається менш ніж за півроку, оскільки термін служби деталі з нового матеріалу 
у 6 разів вищий); 
3. Поступова заміна труб та арматури (знижує загальну витрату зрештою на 
10%); 
 4. Полімерні труби більшого діаметру разом із зміною конструкції 
інженерних комунікацій дозволяють знизити втрати від тертя води на 75% та 
продовжити термін експлуатації утричі. Гладкість внутрішніх стінок впливає 
коефіцієнт гідравлічного опору. Це означає для перекачування того ж обсягу 
рідини потрібно на чверть менше потужності; 
 5. Очищення труб та агрегатів від відкладень – досить просте завдання, яке 
може бути виконане як механічним, так і хімічним способом, але потребує зупинки 
виробничого процесу. Для мереж опалення та гарячого водопостачання 
правильним рішенням буде встановлення спеціального агрегату з присадками, що 
очищають, які не впливають на жорсткість, але не дозволяють осаду 
накопичуватися. 
 6. Локалізація та усунення витоків. Акустичне та інфрачервоне обладнання 
дозволяє знайти незаплановану витрату, проте воно є досить дорогим, тому краще 
встановити лічильник на вході до будівлі та спостерігати за стандартною витратою. 
Так само можна контролювати водний баланс підприємства міста і визначити, який 
саме вузол споживає надмірні обсяги ресурсів. 
Відновлення системи вентиляції. В даний час підвищення вимог 
енергоефективності будівель вимагають поліпшення властивостей ізоляції та 
герметизації будівель і не дозволяє виконувати природний приплив повітря, тому 
пошук способів економії на опаленні вимагає ретельнішого контролю джерел 
теплових втрат, включаючи саму вентиляцію, на частку якої припадає більша 
частина. 
На сьогоднішній день основним джерелом економії енергоресурсів є 
вентиляція. Якщо в будинках з відсутньою або недостатньою ізоляцією економія 
витрат на опалення становить у середньому 20–25%, то в будинках з високим 
рівнем ізоляції економія витрат на опалення може становити 50% (рисунок 4.9). 
Тому дуже важливо використовувати ефективну систему вентиляції, яка успішно 
поєднує у собі високі параметри енергоефективності та якості повітря у 
приміщенні. 
Серед вентиляційних систем існує одна, яка успішно поєднує у собі високі 
параметри енергоефективності та якості повітря у приміщенні – Адаптивна система 
вентиляції. Адаптивна система вентиляції забезпечує оптимізацію споживання 
теплової енергії та якості повітря всередині приміщень у повністю автоматичному 
режимі. 
108 
 
 
Рис. 4.9 – Теплові втрати у неізольованій будівлі 
 
 Оновлення систем електропостачання. При реконструкції будівель 
особливу увагу необхідно приділити енергозбереженню в установках системи 
електропостачання. Заходи з енергозбереження можуть бути реалізовані за 
допомогою джерел світла з більш високим коефіцієнтом корисної дії, 
максимального використання природного освітлення, автоматичного відключення 
світла (при його непотрібності) та зниження потужності джерел світла у тому 
випадку, коли це не заважає нормальному перебігу технологічних процесів. 
  
 
4.3 Оцінка реалізації заходів у сфері реконструкції житлової забудови 
 
Розрахунок провадиться для умов Черкаської області. 
Значну частину житлового фонду Черкаської області становлять п'яти та 
десятиповерхові житлові будинки, збудовані з цегли, блоків та панелей за 
типовими проектами першого покоління. Житловий фонд типових будівель згідно 
з правилами технічної експлуатації потребує відновлення його потенціалу, 
ліквідації наслідків морального та фізичного зносу. Запаси несучої здатності цих 
будинків дозволяють збільшити їх поверховість на 1-2 поверхи без посилення 
існуючих конструкцій стін та фундаментів та отримати за рахунок цього приріст 
загальної площі до 35%. 
Відповідно до нормативних вимог щодо теплозахисту будівель, що 
змінилися, при реконструкції фонду типових будівель обов'язковим є утеплення 
всіх огороджувальних конструкцій (зовнішніх стін, вікон, балконних дверей, 
покриттів, перекриттів над холодними підпіллями) та модернізація систем 
інженерного обладнання, що дозволить покращити температурно-вологий режим, 
109 
 
повітрообмін у житлах та комфортність проживання при зниженні 
теплоспоживання. Цим буде досягатися умова сумісності з новими будинками, що 
мають підвищені характеристики. 
Як аналізований об'єкт реконструкції приймається житловий девятиверховий 
будинок по вулиці Ржевській  81б в м. Сміла Черкаської області, побудований в 
1984 році і на даний момент, що входить до аварійного житлового фонду. 
На місці цього будинку міг би бути збудований 16-ти поверховий будинок 
для переселення до нього мешканців старих будинків, черговиків міста, а також для 
комерційного продажу квартир. 
Порівняльна ефективність нового будівництва та реконструкції розрахована, 
виходячи з наступних даних: 
- Вихідні дані для розрахунку порівняльної ефективності нового будівництва 
на місці знесення старих житлових будинків: 
- Загальна площа квартир житлового будинку, що підлягає реконструкції – 
3442 м2. 
- Приріст загальної площі квартир у результаті реконструкції – 13914 м2. 
- Капітальні вкладення в 1 м2 загальної площі нового житла (за кошторисною 
вартістю з ПДВ) в у.од.: 
- У реконструкцію, що включає мансардні поверхи, капітальний ремонт, 
утеплення фасадів (в середньому по будинку) - 448,4. 
- У реконструкцію міських комунікацій - 90. 
- У нове житлове будівництво - 360. 
- У будівництво міських мереж, комунікацій, інфраструктуру - 180. 
 Витрати на знесення, переробку та утилізацію старого будинку (без 
застосування спеціальної техніки) - 125 у.од. на 1 м2. 
 Відсоток збільшення площі житла для переселення мешканців старих 
будинків (виходячи з нормативів) - на 32 %. 
 Загальна площа квартир новозбудованого будинку (16 поверхів) на місці 
знесення старого будинку - 17356 м2. 
У разі будівництва нового багатоповерхового будинку на місці знесення 
існуючих будинків для переселення їх мешканців потрібно 3104 м2 загальної площі 
(з урахуванням норм заселення, що діють). 
Для нового будівництва прийнято проект 16-ти поверхового, загальною 
площею квартир будинку - 17356 м2. 
 Кошторисна вартість 1 м2 загальної площі за цим проектом становить 360 
у.од., вартість реконструкції комунікацій 90у.од. у розрахунку на 1 м2 площі. 
Можливі два варіанти нового будівництва: нове будівництво на місці будинків, що 
зносяться, з переселенням мешканців у новий мікрорайон та тимчасове їх 
відселення (метод хвильового переселення). 
110 
 
Витрати на знесення старого будинку, виходячи з вартості зносу 1 м2 в 
розмірі 125 у.од. складуть 125х3442 = 430250 у.од. 
 Витрати на переселення мешканців в новий мікрорайон визначаються 
виходячи з необхідності будівництва додаткових 3104 м житла комунікацій та 
соціальної інфраструктури: 180х3104 = 558720 у.од. (50% вартості будівництва 
будинку). 
Таким чином, загальні витрати на 1 м2 нового будинку, побудованого на місці 
мешканців, що зносяться з переселенням, у новий мікрорайон визначається в 
розмірі. 
          (6248160 + 430250 + 1562040 + 167160): 17356 = 571,4 у.од. 
Умовний (оцінний) економічний ефект на 1 м2 загальної площі в результаті 
реконструкції будинків без переселення мешканців у порівнянні з будівництвом 
нового будинку на місці будинків, що зносяться, з переселенням мешканців у новий 
мікрорайон при прийнятих параметрах освоєння складе: 
571,4-448,4 = 123 у.од 
Розрахунок оцінного терміну окупності інвестиційних витрат. 
Без урахування фактора часу визначається оціночний чи спрощений 
показник терміну окупності інвестиційних витрат. Він розраховується як 
відношення загального розміру інвестиційних витрат на реконструкцію житлового 
будинку до величини умовного економічного ефекту від реконструкції будинку у 
порівнянні з новим будівництвом за формулою: 
                                                ny=Kp/Еу                                                           (4.1) 
 де ny - спрощений (оцінний) показник терміну окупності інвестиційних 
витрат; Kp – розмір інвестиційних витрат на реконструкцію; Еу – умовний 
економічний ефект від реконструкції будинку у порівнянні з новим будівництвом. 
Питомі капітальні вкладення на 1 м загальної площі квартир при 
реконструкції – 448,4 у.од. 
Умовний ефект від реконструкції порівняно з новим будівництвом на 
одиницю загальної площі – 123 у.од. 
Термін окупності: ny = 448,4: 123 = 3,6 року 
 
Таблиця 4.2 – Дані для розрахунку порівняльної ефективності нового 
будівництва та реконструкції 
Витрати на реконструкцію 9-ти поверхового аварійного житлового будинку 
Загальна площа квартир житлового будинку, що підлягає 
м2 3442 
реконструкції 
Приріст загальної площі квартир у результаті реконструкції м2 13914 
Капітальні вкладення в 1 м2 загальної площі нового житла 
ум. од.  
(за кошторисною вартістю з ПДВ): 
111 
 
У реконструкцію, що включає мансардні поверхи, 
капітальний ремонт, утеплення фасадів (в середньому по ум. од. 448,4 
будинку) 
У реконструкцію міських комунікацій ум. од. 90 
У нове житлове будівництво ум. од. 360 
У будівництво міських мереж, комунікацій, інфраструктуру ум. од. 180 
Витрати на знесення, переробку та утилізацію старого 
ум. од. 125 
будинку (без застосування спеціальної техніки) 
Відсоток збільшення площі житла для переселення 
% 32 
мешканців старих будинків (виходячи з нормативів) 
Загальна площа квартир новозбудованого будинку (16 
м2 17356 
поверхів) на місці знесення старого будинку 
Витрати на будівництво нового житлового 16-ти поверхового будинку 
Загальна площа квартир новозбудованого будинку (16 
м2 17356 
поверхів) на місці знесення старого будинку 
У разі будівництва нового багато-поверхового будинку на 
місці знесення існуючих будинків для переселення їх 2
мешканців м2 м  3104 
 загальної площі (з урахуванням норм заселення, 
що діють). 
Кошторисна вартість 1 м2 загальної площі ум. од. 360 
Витрати на знесення старого будинку, виходячи з вартості 125х3442 
ум. од. 
зносу 1 м2 в розмірі 125 у.од = 430250 
Витрати на переселення мешканців в новий мікрорайон 
визначаються виходячи з необхідності будівництва 180х3104 
ум. од. 
додаткових 3104 м житла комунікацій та соціальної = 558720 
інфраструктури 
(6248160 
+ 430250 
+ 
Загальні витрати на 1 м2 нового будинку, побудованого на 
1562040 
місці мешканців, що зносяться з переселенням, у новий ум. од. 
+ 
мікрорайон визначається в розмірі 
167160): 
17356 = 
571,4 
Умовний (оцінний) економічний ефект на 1 м2 загальної площі в результаті 
реконструкції будинків без переселення мешканців у порівнянні з будівництвом 
нового будинку на місці будинків, що зносяться, з переселенням мешканців у 
новий мікрорайон при прийнятих параметрах освоєння складе: 571,4-448,4 = 123 
ум.од  
Розрахунок оцінного терміну окупності інвестиційних витрат 
Питомі капітальні вкладення на м2квартир при реконструкції ум. од. 448,4 
Умовний ефект від реконструкції порівняно з новим 
ум. од. 123 
будівництвом на одиницю загальної площі 
112 
 
ny = 
448,4: 
Термін окупності років 
123 = 3,6 
року 
 
Висновок по 4 розділу 
У четвертому розділі розроблено рекомендації щодо підвищення 
енергетичної ефективності об'єктів при реконструкції міської забудови. 
Запропоновано коригування для внесення змін до нормативних документів. Так 
вони стали б більш працездатними і могли б підвищити енергетичну ефективність 
існуючих і проектованих будівель. Розроблено рекомендації для проектувальників 
та будівельників, які повинні дотримуватися під час реконструкції та капітального 
ремонту будівель. Зроблено загальні висновки щодо роботи. 
1. Знос житлового фонду з кожним роком зростає. Рішенням є проведення 
реконструкції, що суттєво дешевше нового будівництва. 
 2. Більшість житлового фонду Черкаської області - 78 % було введено в 
експлуатацію до 2000 року, тобто їх проектний опір теплопередачі зовнішніх 
захисних конструкцій, на 46 % менше, ніж ті, що представлені в діючих 
нормативних документах. 
 3. При порівнянні систем утеплення «мокрим фасадом» та вентильованим 
більш привабливий другий варіант: за термінами окупності, довговічності та 
необхідних умов для монтажних робіт; 
 4. Зниження довговічності викликає багаторазовий циклічний перехід 
зовнішньої температури повітря, що безумовно, веде до прискореної деструкції 
матеріалу та, як наслідок, втрати несучої здатності матеріалу стінового 
огородження. 
 5. Довговічність фасадів, що вентилюються, від виробників вказується без 
урахування вразливого місця - включення анкера, де відбуваються максимальні 
тепловтрати. Розрахункова довговічність фасаду, що вентилюється, становить 37 
років. 
Дослідження показало необхідність проведення реконструкції житлових 
об’єктів Черкаської області. Проблемою такої непопулярності питання виходить із 
величини необхідних вкладень порівняно з новим будівництвом. Без залучення 
фінансування з боку держави, будівельні компанії не беруться за свої кошти 
реалізовувати такі трудомісткі та складні проекти. 
Нашій області, як і всій державі вцілому потрібен був працюючий механізм 
залучення інвестицій, які були б вигідні та привабливі для інвесторів, для яких було 
б можливим здійснення реконструкції. 
Розглянуту модель фінансування TIF планується застосовувати під час 
реалізації в Україні великих інфраструктурних і проектів комплексного розвитку 
113 
 
територій. TIF протягом багатьох років успішно використовується за кордоном для 
вирішення проблем застійних регіонів, а також для забезпечення їхньої 
стабільності та економічного зростання. 
Основним перешкодою застосування TIF в Україні відсутність нормативно–
правового регулювання, що дозволяє застосовувати зазначений механізм. В даний 
час є закон України "Про концесію", який дозволяє застосовувати TIF при 
реалізації концесійних угод. Водночас відкритим залишається питання щодо 
можливості застосування TIF у проектах, що реалізуються в інших формах ДПП. 
Відмінною рисою застосування TIF там є визначення території, розвиток якої 
необхідно здійснити, – зони TIF. 
Визнається, що в зоні TIF має здійснюватися всебічний розвиток території, 
будівництво або реконструкція існуючої інфраструктури, відродження занедбаних 
виробничих об'єктів, створення та підтримка робочої зайнятості, розвиток 
промисловості та ринку послуг, а також інша діяльність, спрямована на розвиток 
регіону. Особливістю дії механізму є і створення спеціальних організацій, що 
управляють зоною TIF, а також фондів (бюджетів) зон TIF, які дозволяють 
накопичувати суми додаткових податкових надходжень, отриманих в результаті 
реалізації проекту, фінансувати проекти та організовувати облік податкових 
надходжень з території, що розвивається. 
В Україні для застосування механізму TIF не передбачається створення зон 
TIF, а також організацій, які здійснюватимуть управління такими зонами, та 
бюджетів зон TIF, до яких надходитимуть кошти, одержані від зростання податків 
на території. Майбутні податкові надходження регіональних та місцевих бюджетів 
також зможуть враховуватись при плануванні витрат фонду. Таким чином, TIF, 
який планується імплементувати в українське законодавство, істотно відрізняється 
від подібного механізму фінансування проектів, що діє за кордоном. Для 
впровадження механізму необхідно визначити проекти, в яких може 
використовуватися TIF, а також механізм розрахунку та відокремлення податкових 
надходжень від реалізації проектів. 
TIF можлива за рахунок випуску публічним утворенням облігацій з метою 
залучення коштів приватних інвесторів, виконання зобов'язань за якими 
здійснюється за рахунок коштів, що надходять від зростання податків на території, 
що розвивається. Чинний Бюджетний кодекс передбачає можливість випуску 
громадським утворенням облігацій на фінансування інфраструктурних проектів, 
що дозволяє застосовувати в Україні окремі моделі TIF, які успішно діють там. 
Зарубіжна практика свідчить, що успішна реалізація механізму TIF багато в 
чому залежить від створення спеціального нормативно-правового регулювання 
порядку його застосування. Так, у багатьох штатах США або ухвалено спеціальні 
акти, що регулюють порядок застосування TIF, або відповідні положення включені 
114 
 
до кодексів про оподаткування. Так, у штаті Техас у США до Податкового кодексу 
було включено розділ, що регулює порядок застосування механізму TIF у цьому 
штаті. Необхідно і в українському законодавстві закріпити положення, що 
регулюють порядок застосування TIF, а також внести відповідні зміни до чинних 
нормативних актів бюджетного та податкового законодавства, які дозволять 
ефективно застосовувати цей механізм під час реалізації інвестиційних проектів. 
При обрахунку ефективності варіантів реконструкції аварійної житлової 
забудови, було визначено, що питомі капітальні вкладення на 1 м загальної площі 
квартир при реконструкції складає – 448,4 у.од., умовний ефект від реконструкції 
порівняно з новим будівництвом на одиницю загальної площі – 123 у.од., термін 
окупності: ny = 448,4: 123 = 3,6 років. 
 
  
115 
 
ЗАГАЛЬНІ ВИСНОВКИ 
 
У ході проведення досліджень було виявлено, що містобудівні концепції 
нерозривно пов'язані зі споживанням паливно-енергетичних ресурсів, а також в 
Україні при розробці генеральних планів та територіального планування забудови 
міст не приділялося належної уваги енергозбереженню. 
Для раціонального та ефективного використання енергетичних ресурсів на 
міських територіях необхідно знизити обсяги палива, що дозволить скоротити 
викиди парникових газів, таким чином скоротивши несприятливий вплив на 
навколишнє середовище. 
Крім того, більша увага приділяється саме процесу будівництва будівель та 
споруд, а не економної та правильної їх експлуатації, а також своєчасному ремонту 
та реконструкції існуючого житлового фонду. 
У зв'язку з цим рекомендується застосовувати технології енергозбереження, 
розроблені  у цій роботі. 
Також було розглянуто нормативну базу з теплового захисту країн 
Євросоюзу. У європейських країнах зараз зацікавлені у будівництві не тільки 
енергоефективних будівель, а й будинків нульового енергоспоживання, чого не 
можна зустріти нашій країні. Це можна пояснити тим, що в багатьох передових 
країнах розвиток енергоефективності будівель з використанням відновлюваних 
джерел енергії став державною програмою особливої ваги. 
Реалізація цих заходів на рівні обов'язкових вимог дозволить зробити 
великий крок у підвищенні якості проектування. 
У ході даного дослідження було проведено тепловізійну зйомку панельних 
будинків масових серій, було здійснено розрахунок температурних полів для вузлів 
примикання панелей будівлі один до одного, було визначено причини низьких 
показників енергоефективності панельних будинків, також виконано математичне 
моделювання теплового режиму конструкції у холодну пору року. У роботі 
представлені термограми, на підставі яких зроблено висновки про спотворення 
температурних полів, що призводить до появи промерзань, конденсату та розвитку 
грибкових утворень у період експлуатації будівлі. 
Аналізуючи велику кількість проектів капітальних ремонтів житлових 
будинків, було виявлено, що основна увага приділяється заміні та ремонту дахів та 
інженерних мереж, при цьому розгляд питань теплозбереження практично 
нульовий. 
Були розглянуті вузли цокольної та карнизної частини будівлі. Для кожного 
з вузлів були підібрані додаткові заходи щодо теплоізоляції, що дозволяє 
покращити показники енергоефективності будівель за більш глибокого та 
детального підходу до цього питання. Розроблено такі заходи щодо підвищення 
116 
 
рівня теплового захисту на підставі проведених досліджень: 
 1) Перегляд та коригування нормативної бази з теплового захисту будівель, 
а саме внесення змін до нормованих значень опору теплопередачі 
огороджувальних конструкцій, а також деякі пункти чинних нормативних 
документів; 
 2) Підвищення термічного опору огороджувальних конструкцій (утеплення 
стін, використання енергозберігаючих вікон); 
 3) Забезпечення безперервного контуру утеплення будівлі; 
 4) Облік роботи зовнішньої оболонки будівлі у зимовий період (на етапі 
проектування); 
 5) Використання ефективних теплоізоляційних матеріалів і раціонального 
розташування їх в огороджувальних конструкціях, що забезпечує більш високу 
теплотехнічну однорідність і експлуатаційну надійність зовнішніх огорож, а також 
підвищення ступеня ущільнення стиків і притворів елементів зовнішніх огорож; 
6) Правильна організація мікроклімату приміщень, застосування ефективних 
видів опалювальних приладів та більш раціонального їх розташування; 
 7) Блокування будівель із забезпеченням надійного примикання сусідніх 
будівель; 
 8) Зниження площі світлових отворів житлових будівель до мінімально 
необхідної за вимогами природного освітлення; 
 9) Влаштування тамбурних приміщень за вхідними дверима; Таким чином, 
при використанні даних заходів щодо підвищення рівня теплового захисту при 
проектуванні нових, а також реконструкції існуючих будівель та споруд 
покращиться ситуація з енергоефективністю в регіоні, що дозволить знизити 
концентрацію чадного газу та сажі в повітрі на 30–40 %, а також енергоспоживання 
на 30%. 
У зв'язку з необхідністю перегляду та коригування нормативної бази з 
теплового захисту будівель, у цій роботі пропонується внести зміни до чинних 
документів. 
Для енергетично ефективної реконструкції міської забудови у цій роботі було 
розроблено рекомендації для проектувальників та будівельників, які повинні 
дотримуватися при реконструкції та капітальному ремонті будівлі. 
У зв'язку з постійним підвищенням вимог енергетичної ефективності 
необхідно перетворення та оновлення міської забудови, що склалася, тому 
необхідно впровадження в проекти реконструкції міської забудови комплексу 
локальних та зонально-територіальних енергозберігаючих заходів, а саме: 
 1) Утеплення покрівель та горищ; 
 2) утеплення фасадів; 
 3) Заміна вікон та балконних дверей; 
117 
 
4) Утеплення перекриттів підвалів; 
 5) Оновлення систем опалення та гарячого водопостачання; 
 6) Оновлення системи вентиляції; 
 7) Оновлення систем електропостачання. 
 Таким чином, дотримання цих заходів та рекомендацій призведе до 
енергетично ефективної реконструкції міської забудови. 
При обрахунку ефективності варіантів реконструкції аварійної житлової 
забудови, було визначено, що питомі капітальні вкладення на 1 м загальної площі 
квартир при реконструкції складає – 448,4 у.од., умовний ефект від реконструкції 
порівняно з новим будівництвом на одиницю загальної площі – 123 у.од., термін 
окупності: ny = 448,4: 123 = 3,6 років. 
 
  
118 
 
СПИСОК ВИКОРИСТАНИХ ДЖЕРЕЛ 
 
1. Купчак В.Р., Павлова О.М., Павлов К.В., Лагодієнко В.В. Формування та 
регулювання регіональних енергетичних систем: теорія, методологія та практика : 
Монографія / В. Р. Купчак, О.М. Павлова, К.В. Павлов, В.В. Лагодієнко. – Луцьк: 
СПД Гадяк Жанна Володимирівна, друкарня «Волиньполіграф», 2019. – 346 с. 
2. Розпорядження Кабінету Міністрів України від 29 січня 2020 р. № 88-р 
«Про схвалення Концепції реалізації державної політики у сфері забезпечення 
енергетичної ефективності будівель у частині збільшення кількості будівель з 
близьким до нульового рівнем споживання енергії та затвердження Національного 
плану збільшення кількості будівель з близьким до нульового рівнем споживання 
енергії» (https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/88-2020-%D1%80#Text) 
3. Реконструкція історичних міст: композиційний аспект : монографія / Г. 
О. Осиченко; Харків. нац. ун-т міськ. госп-ва ім. О. М. Бекетова. – Харків : ХНУМГ 
ім. О. М. Бекетова, 2021. – 252 с. 
4. Проектування міських територій : підручник : у 2 ч. Ч.1 / [за ред. В. Т. 
Семенова, І. Е. Линник] ; Харків. нац. ун-т міськ. госп-ва ім. О. М. Бекетова. – 
Xарків : ХНУМГ ім. О. М. Бекетова, 2018. – 449 с. 
5.  Дідик, В. В., Павлів А.П.    Планування міст : навч. посіб. / В. В. Дідик, 
А. П. Павлів ; рец.: Б. С. Посацький, Я. М. Тарас ; М-во освіти і науки України, Нац. 
ун-т "Львівська політехніка". - Львів : Вид-во Нац. ун-ту "Львівська політехніка", 
2003. - 408 с. 
6. Закону України  № 1818-IX "Про енергетичну ефективність" та №  2118-
VIII "Про енергетичну ефективність будівель" 
(https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/1818-20#Text). 
7. Закону України  №  2118-VIII "Про енергетичну ефективність будівель" 
(https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/2118-19#Text). 
8. Максимов А.С. Організаційні підходи до термомодернізації будівель на 
підставі оптимізації вибору конструктивно-технологічних рішень – кваліфікаційна 
наукова праця на правах рукопису. Дис. на здобуття наукового ступеню к. т. н. за 
спеціальністю 05.23.08 «Технологія та організація промислового та цивільного 
будівництва»  – ДП «Науково-дослідний інститут будівельного виробництва ім. 
В.С. Балицького», Одеська державна академія будівництва та архітектури, Одеса, 
2021. 
9. ДСТУ ISO 50047:2020 Енергозбереження. Визначення обсягів 
енергозбереження в організаціях (ISO 50047:2016, IDT). – К. : Енергозбереження, 
2020. – 22 с. 
 10. Пріус М. К. Національна стратегія впровадження енергоресурсів та 
екологічно безпечних (зелених) технологій та виробництв у будівництво та ЖКГ / 
М. К. Пріус, Л. В. Коваленко // Нерухомість: економіка, управління. – 2013. – № 1-
2. – С. 6–8. 
11. Шеина, С. Г. Аналіз ефективності проведення комплексної санації 
будівель на об'єктах житлового фонду / С. Г. Шеина, Е. В. Чулкова, Д. А. Кичигина, 
Т. А. Павлюкова, Е. Н. Миненко // Будівництво та реконструкція-2015: матер. 
междунар. науч.-практич. конф. ОДАБА Изд-во ОДАБА, 2015. – С. 82–84. 
119 
 
 12. Проблеми та перспективи розвитку житлової забудови в умовах 
комплексної реконструкції міста : монографія / [Ю. І. Гайко, Т. В. Жидкова, Т. М. 
Апатенко та ін.; за заг. ред. Ю. І. Гайка, Т. В. Жидкової] ; Харків. нац. ун-т міськ. 
госп-ва ім. О. М. Бекетова. – Харків : ХНУМГ ім. О. М. Бекетова, 2019. – 247 с.. 
 13. Стребежев, А. В. Система управления энергосбережением в жилищной 
сфере: автореф. дис. … канд. экон. наук : 08.00.05 / Стребежев Алексей Валерьевич. 
– М., 2011. – 55 с. 
 14. Барабаш М. С. Архітектурно-будівельне проектування об’єкта 
будівництва на основі моделювання його життєвого циклу [Електронний ресурс] / 
М. С. Барабаш // Проблеми розвитку міського середовища. – 2013. – № 9. – С. 27–
34 – Режим доступу: http://er.nau.edu.ua:8080/handle/NAU/11743. 
 15. Клюшниченко Є .Є. Управління містом: навч. посібник // Є. Є. 
Клюшниченко ; Київський національний ун-т будівництва і архітектури. – Київ : 
КНУБА, 2003. – 260 с.  
16. Задорожна І.П.  Основи енергоефективності: навчально-методичний 
посібник для ПТНЗ /І.П. Задорожна  – Львів – 2011. -78 с. 
17. Житлові умови населення: чинники, сучасний стан і політика 
регулювання / Л.М. Черенько, С.В. Полякова, В.С. Шишкін, В.С. Заяць, Ю.Л. 
Когатько, О.А. Васильєв, А.Г. Реут, Ю.А. Клименко, Т.В. Новосільська; Нац. акад. 
наук. Укр., Ін-т демогр. та соц. дослідж. ім. М.В. Птухи. — Електронне видання. — 
Київ, 2020. 
18. Результати незалежного оцінювання програми «Доступне житло 
[Электронный ресурс] // Державний фонд сприяння молодіжному житловому 
будівництву – Режим доступа:  https://www.molod-kredit.gov.ua/pres-
tsentr/prezentatsii 
19. Збірник «Статистичний щорічник України»  Статистичний щорічник 
України за 2020 рік [Электронный ресурс] . – Режим доступа: 
https://ukrstat.gov.ua/druk/publicat/Arhiv_u/01/Arch_zor_zb.htm 
20.  ДСТУ ISO 14001:2015 Системи екологічного управління. – К. : 
Держстандарт, 2015. – 52 с. 
 21. ДСТУ ISO 14033:2020 Екологічне управління. Кількісна екологічна 
інформація. Настанови та приклади. – К. : Держстандарт, 2020. – 67 с. 
22. Міненко, Є.Н. Зелене будівництво як основа сталого розвитку міських 
територій / Є. Н. Міненко, С. Г. Шеина // Нерухомість: економіка, управління. – 
2015. – № 2. – С. 55–60. 
23. Буяк, Н. А. Оцінювання ефективності енергетичної системи будівлі в 
умовах теплового комфорту : автореф. дис. … канд. техн. наук. : 05.14.01 – 
енергетичні системи та комплекси технічні науки / Буяк Надія Андріївна. – Київ, 
2017. – 22 с.. 
24. Drongelen, W. Sustainable Urban Development / W. Drongelen. 3-rd ed. 
London: Routledge, 2014. – 392 p. 
25. Scheuer, C.W. Evaluation of LEEDТМ Using Life Cycle Assessment 
Methods / C.W. Scheuer, G.A. Keoleian. – Gaithersburg : National Institute of Standards 
and Technology, 2002. – 157 p. 
120 
 
26. Brown, T. C. Reliability of individual valuations of public and private goods: 
Choice consistency, response time, and preference refinement [Электронный ресурс] / 
T. C. Brown, D. C. Kingsley, G. L. Peterson, N. E. Flores, A. Clarke, A. Birjulin // Journal 
of Public Economics. – 2008. – № 92. – pp. 1595–1606. – Режим доступа: 
chromeextension://ilhapdfjlmhfdgdbefpinebijmhjijpn/https://www.fs.fed.us/rm/value/do 
cs/Reliability_of_individual_valuations.pdf/ (date views 30.09.2017). 
 27. Kingsley, D. C. Estimating willingness to accept using paired comparison 
choice experiments: tests of robustness [Электронный ресурс] / D. C. Kingsley, T. C. 
Brown // Journal of Environmental Economics and Policy. – 2013. – № 2(2). –Режим 
доступа: dx.doi.org/10.1080/21606544.2013.775602/ (date views 30.09.2017). 
 28. Champ, P. A. WTA Estimates Using the Method of Paired Comparison: Tests 
of Robustness / P. A. Champ, J. B. Loomis // Environmental and Resource Economics. 
1998. – № 12 (3). – pp. 175–186. 
29. ДСТУ-Н Б В.1.1-27:2010 Будівельна кліматологія. – К. : Держстандарт, 
2010. – 67 с. 
30. Технології утеплення фасадів будівель: підручник / [Гайдук О. В., 
Герлянд Т. М., Кулалаєва Н. В., Півторацька Н. В., Пятничук Т. В.].  –  Житомир: 
«Полісся», 2021. – 362 с.: ілюстр 
 
 
 
121
Репозиторій ЧДТУ
