Проблеми та напрями підвищення ефективності управління житловим фондом в Україні

Бінусова, Марія Костянтинівна
Please use this identifier to cite or link to this item: https://er.chdtu.edu.ua/handle/ChSTU/7868
Title:	Проблеми та напрями підвищення ефективності управління житловим фондом в Україні
Authors:	Волошин, Ігор Володимирович Бінусова, Марія Костянтинівна
Keywords:	житловий фонд;багатоквартирний житловий будинок;управитель;об’єднання співвласників багатоквартирних будинків;житлово-комунальні послуги;енергоефективність будівель
Issue Date:	Dec-2023
Abstract:	Кваліфікаційна робота магістра містить 73 сторінки, 2 таблиці, 7 рисунків, список використаних джерел з 58 найменувань, 1 додатку. Об’єктом дослідження є житловий фонд. Предмет дослідження - напрями підвищення ефективності управління житловим фондом в Україні. Метою кваліфікаційної роботи магістра є формування теоретичної та практичної бази напрямів підвищення ефективності управління житловим фондом в Україні. Завданнями кваліфікаційної роботи магістра є: дослідити особливості житловим фондом в Україні; вивчити міжнародний досвід управління житловим фондом та надати рекомендації щодо його адаптації до вітчизняних умов; дослідити шляхи підвищення ефективності діяльності управляючих компаній; проаналізувати можливі напрями вдосконалення діяльності об’єднань співвласників багатоквартирних будинків; вивчити зарубіжний досвід фінансування енергетичної модернізації житлових будівель. Наукова новизна одержаних результатів полягає в дослідженні сучасного етапу реформування сфери управління житловим фондом в Україні; формулюванні рекомендацій щодо адаптації зарубіжного досвіду (Швеція) в напряму розвитку руху квартиронаймачів та впровадження мотиваційної моделі «амортизації» задля підвищення відповідальності співвласників будинків за утримання та експлуатацію житлового фонду; формулюванні рекомендацій щодо підвищення ефективності діяльності професійних управителів багатоквартирними будинку в напряму підвищення кваліфікації працівників, впровадження систем управління якістю, розробки стратегій розвитку у відповідності з державними, регіональними та місцевими програмами та проєктами; формулюванні рекомендації щодо підвищення ефективності функціонування ОСББ в напряму створення Асоціацій ОСББ, створення «револьверних фондів», впровадження автоматичних систем управління. Практичне значення одержаних результатів полягає у тому, що його результати можуть бути використані для подальших досліджень в сфері управління житловим фондом, а також в практичній діяльності управляючих (керуючих) компаній та ОСББ.
URI:	https://er.chdtu.edu.ua/handle/ChSTU/7868
Appears in Collections:	281 Публічне управління та адміністрування (Публічне управління та адміністрування)
Files in This Item:
File	Description	Size	Format
Бінусова М.К..pdf Restricted Access		1.09 MB	Adobe PDF	View/Open Request a copy
Show full item record
Extracted text
МІНІСТЕРСТВО ОСВІТИ І НАУКИ УКРАЇНИ 
ЧЕРКАСЬКИЙ ДЕРЖАВНИЙ ТЕХНОЛОГІЧНИЙ УНІВЕРСИТЕТ 
 ФАКУЛЬТЕТ ЕКОНОМІКИ ТА УПРАВЛІННЯ 
КАФЕДРА ЕКОНОМІКИ ТА УПРАВЛІННЯ 
 
 
 
 
 
 
 
Пояснювальна записка 
 до кваліфікаційної роботи магістра 
 
 
на тему: «Проблеми на напрями підвищення ефективності 
управління житловим фондом в Україні» 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Виконала: здобувачка 2 курсу,  
групи ПУАМ-221 
спеціальності 281 «Публічне управління та 
адміністрування»    
                                                                             ____________Бінусова М. К.________________________ 
(прізвище та ініціали) 
                                                          Керівник ______Волошин І. В.______________ 
(прізвище та ініціали) 
                                                                    Рецензент _______________________________________ 
(прізвище та ініціали) 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Черкаси 2023 року 
 
5 
 
ЗМІСТ 
 
 
ВСТУП 5 
РОЗДІЛ 1 СУЧАСНІ ПІДХОДИ ДО УПРАВЛІННЯ ЖИТЛОВОЮ  
НЕРУХОМІСТЮ………………………………………………………. 8 
1.1 Особливості управління житловим фондом в Україні…………… 8 
1.2 Міжнародний досвід управління житловим фондом…………….. 21 
Висновки до розділу 1………………………………………………….. 27 
РОЗДІЛ 2 НАПРЯМИ ПІДВИЩЕННЯ ЕФЕКТИВНОСТІ  
УПРАВЛІННЯ ЖИТЛОВИМ ФОНДОМ……………………………. 29 
2.1 Шляхи підвищення ефективності діяльності управляючих  
компаній………………………………………………………………… 29 
2.2 Напрями вдосконалення діяльності об’єднань співвласників  
багатоквартирних будинків …………………………………………… 40 
Висновки до розділу 2…………………………………………………. 54 
РОЗДІЛ 3 ЗАРУБІЖНИЙ ДОСВІД ФІНАНСУВАННЯ  
ЕНЕРГЕТИЧНОЇ МОДЕРНІЗАЦІЇ ЖИТЛОВИХ БУДІВЕЛЬ……… 56 
Висновки до розділу 3…………………………………………………………………………….. 62 
ВИСНОВКИ……………………………………………………………………………………………… 63 
СПИСОК ВИКОРИСТАНИХ ДЖЕРЕЛ………………………………………………. 66 
ДОДАТКИ…………………………………………………………………………………………………. 74 
 
  
6 
 
ВСТУП 
 
 
Проблема неефективного утримання та експлуатації житлового фонду в 
Україні перейшла нам у спадок з часів Радянського Союзу, коли цими 
питаннями займалися житлово-експлуатаційні контори (ЖЕК), які через низку 
об’єктивних та суб’єктивних причин (недостатнє фінансування, погане 
технічне оснащення, занедбаність житлового фонду, низька мотивація 
керівництва та працівників,  відсутність конкуренції тощо) не виконували 
свою роботу на високому рівні, що ще більше поглибило проблеми в житловій 
сфері. Не дивлячись на те, що перші кроки в зміні підходів до управління 
житловим фондом розпочали робити ще з початку 2000-х років, зокрема з 
прийняття Закону України «Про об’єднання співвласників багатоквартирних 
будинків», але реальні реформи розпочалися лише починаючи з 2015 року 
після прийняття законів «Про особливості здійснення права власності у 
багатоквартирному будинку» та «Про житлово-комунальні послуги».   
Саме це дало змогу впроваджувати у практику управління житловим 
фондом найкращі європейські практики, а саме зробити ринок управління 
житлом конкурентним, залучити населення за прийняття ключових рішень 
щодо обслуговування та експлуатації житла, обирати виконавців послуг, а 
також контролювати якість їх роботи. 
В той же час, питання підвищення ефективності управління житловим 
фондом не перестає бути актуальним. Так, все ще існує потреба у 
вдосконалення законодавчої та нормативно-правової бази, створення та 
підтримки конкурентного ринку управителів житловими будинками, розробки 
механізмі підвищення мотивації населення до участі в процесах управління 
багатоквартирними будинками, розробки фінансових механізмів до 
модернізації житлових будівель в напряму енергоефективності тощо. 
Проблеми підвищення ефективності управління житловим фондом 
досліджують такі науковці та практики, як: З. Гуліна, О. Гуліна, 
7 
 
О. Давліканова, О. Максименко, Ю. Щирін, О. Яшкіна, Д. Бізонич, 
В. Бригілевич ,  Н. Гура ,  О. Щодра, Я. Зелінскі, А. Нечепорчук, Г. Шишман, 
А. Гуменюк, О. Деміхов, В. Лук’янихін, О. Теліженко, М. Демків, С. Попова, 
І. Єфменко, В. Калюжна, В. Магдич, Н. Пеліванова, О. Шевченко, 
В. Мар’яновська, О. Матійців, Д. Гурцкая К. та інші.  
Метою кваліфікаційної роботи магістра є формування теоретичної та 
практичної бази напрямів підвищення ефективності управління житловим 
фондом в Україні 
Завдання кваліфікаційної роботи магістра: 
− дослідити особливості житловим фондом в Україні; 
− вивчити міжнародний досвід управління житловим фондом та 
надати рекомендації щодо його адаптації до вітчизняних умов; 
− дослідити шляхи підвищення ефективності діяльності управляючих 
компаній; 
− проаналізувати можливі напрями вдосконалення діяльності 
об’єднань співвласників багатоквартирних будинків; 
− вивчити зарубіжний досвід фінансування енергетичної модернізації 
житлових будівель. 
Об’єктом дослідження є житловий фонд. 
Предметом дослідження є напрями підвищення ефективності 
управління житловим фондом в Україні 
При проведенні дослідження використовувалися наступні методи: 
загальнонаукові, такі як абстрагування, аналізу, історичний і логічний; 
порівняння, спостереження. 
Наукова новизна одержаних результатів полягає в: 
− дослідженні сучасного етапу реформування сфери управління 
житловим фондом в Україні;  
− формулюванні рекомендацій щодо адаптації зарубіжного досвіду 
(Швеція) в напряму розвитку руху квартиронаймачів та впровадження 
8 
 
мотиваційної моделі «амортизації» задля підвищення відповідальності 
співвласників будинків за утримання та експлуатацію житлового фонду; 
− формулюванні рекомендацій щодо підвищення ефективності 
діяльності професійних управителів багатоквартирними будинку в напряму 
підвищення кваліфікації працівників, впровадження систем управління 
якістю, розробки стратегій розвитку у відповідності з державними, 
регіональними та місцевими програмами та проєктами; 
− формулюванні рекомендації щодо підвищення ефективності 
функціонування ОСББ в напряму створення Асоціацій ОСББ, створення 
«револьверних фондів», впровадження автоматичних систем управління. 
Практичне значення одержаних результатів полягає у тому, що його 
результати можуть бути використані для подальших досліджень в сфері 
управління житловим фондом, а також в практичній діяльності управляючих 
(керуючих) компаній та ОСББ. 
Апробація дослідження. Бінусова М., Манн Р. Зарубіжний досвід 
енергетичної модернізації будівель / Теорія і практика сучасної економіки : 
матеріали ХXІV Міжнародної науково-практичної конференції : 20 жовтня 
2023 р. / відп. ред. Р. В. Манн ; М-во освіти і науки України, Черкас. держ. 
технол. ун-т. Черкаси: ЧДТУ, 2023.  218 с. С. 18-20. 
Структура та обсяг роботи.  Кваліфікаційна магістерська робота 
складається зі вступу, трьох розділів, висновків, списку використаних джерел 
та додатків. Повний обсяг роботи становить 73 сторінки. Список використаних 
джерел складається з 58  найменувань, 2 таблиць,  7 рисунків, 1 додатку. 
  
9 
 
РОЗДІЛ 1 
СУЧАСНІ ПІДХОДИ ДО УПРАВЛІННЯ ЖИТЛОВОЮ 
НЕРУХОМІСТЮ 
 
 
1.1 Особливості управління житловим фондом в Україні 
 
Конституція України гарантує населенню право на житло (ст. 47, 48). За 
даними Державної служби статистики станом на 2020 рік загальний житловий 
фонд становив 1014,8 млн м2, з яких частка міського фонду складає 61,58%, а 
сільського – 38,42% [13]. Майже 95% житлового фонду перебуває у приватній 
власності, а отже власник відповідає за його утримання. Ця теза є зрозумілою 
в контексті управління індивідуального житлового будинку, але якщо мова 
йде про багатоквартирні будинки, загальна кількість яких на 01.04.2021 в 
житловому фонді складає 179726, то вирішення проблеми щодо 
відповідальності за утримання та експлуатацію ускладняються. Відповідь на 
дане запитання можна знайти в  Законі України «Про особливості здійснення 
права власності у багатоквартирному будинку», зокрема п.1 ст.7 зазначає, що 
саме співвласники багатоквартирного будинку зобов’язані:  
1) забезпечувати належне утримання та належний санітарний, 
протипожежний і технічний стан спільного майна багатоквартирного будинку; 
2) забезпечувати технічне обслуговування та у разі необхідності 
проведення поточного і капітального ремонту спільного майна 
багатоквартирного будинку; 
3) використовувати спільне майно багатоквартирного будинку за 
призначенням; 
4) додержуватися вимог правил утримання багатоквартирного будинку і 
прибудинкової території, правил пожежної безпеки, санітарних норм та інше 
[45]. 
10 
 
Тобто, управління багатоквартирним будинком здійснюється всіма 
співвласниками багатоквартирного будинку: «управління багатоквартирним 
будинком – вчинення співвласниками багатоквартирного будинку дій щодо 
реалізації прав та виконання обов’язків співвласників, пов’язаних з 
володінням, користуванням і розпорядженням спільним майном 
багатоквартирного будинку [45]. 
Саме Закон України «Про особливості здійснення прав власності у 
багатоквартирному будинку» та низка інших законодавчих актів стали 
поштовхом до зміни підходів до експлуатації житла та надання комунальних 
послуг, які сформувалися ще до часі незалежності України і тривалий час не 
змінювалися, хоча і були неефективними.  До важливих законодавчих актів в 
цій сфері можемо віднести наступні: 
− Закон України «Про житлово-комунальні послуги» [37]; 
− Закон України «Про енергетичну ефективність будівель» [36]; 
− Закон України «Про комерційний облік теплової енергії та 
водопостачання» [43]; 
− Закон України «Про внесення змін до деяких законів України щодо 
врегулювання окремих питань у сфері надання житлово-комунальних послуг» 
[34]; 
− Закон України «Про внесення змін до деяких законів України щодо 
спрощення управління багатоквартирними будинками» [35]; 
− Наказ Мінрегіонбуду «Про затвердження Порядку проведення 
конкурсу з призначення управителя багатоквартирного будинку» [40]. 
В таблиці 1.1 наведено ключові зміни для співвласників 
багатоквартирних будинків у правовому полі, що відбувалися із прийняття ЗУ 
«Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» 
№417 та ЗУ «Про житлово-комунальні послуги» №37. 
 
11 
 
Таблиця 1.1. Ключові зміни для співвласників багатоквартирних 
будинків у правовому полі,  що відбулися із прийняттям ЗУ № 417 та ЗУ 2189 
До 2015 року Після прийняття ЗУ № 417 та ЗУ № 2189 
Для прийняття рішення щодо управління Залежно від питання, для прийняття 
спільною власністю в будинку необхідна рішення необхідно понад 50% або понад 
була згода 100% співвласників 75% голосів співвласників 
Закон не встановлював порядку Встановлено порядок прийняття рішення 
(процедури) прийняття рішень щодо управління спільною власністю, 
співвласниками зокрема, передбачене право проведення 
письмового опитування. Прийняті рішення 
є обов’язковими для всіх співвласників 
Обслуговуючу організацію для будинку Співвласники мають право самостійно 
обирали ОМС. Співвласники не мали обирати (змінити) управителя 
можливості її змінити 
Існувало три послуги: 1. управління Була створена єдина послуга з управління 
будинком; 2. утримання будинку та будинком, яка, зокрема, охоплює 
прибудинкової території; 3. ремонт утримання й ремонт будинку та 
будинку. Фактично ж надавалася лише прибудинкової території 
послуга з утримання будинку та 
прибудинкової території 
Тарифи на послуги встановлювалися ОМС Ціни на послуги з управління є 
Прибуток надавача послуг визначався договірними Введено поняття «винагорода 
рівнем рентабельності, який також управителя» як окрема складова ціни на 
встановлювали ОМС послуги з управління, яка визначається на 
договірній основі 
Співвласники будинку не мали можливості Управитель зобов’язаний щорічно 
контролювати, куди і як використовуються звітувати про надану послугу з управління 
кошти, які вони сплачують за утримання та забезпечити доступ співвласників до 
свого будинку документів, що підтверджують витрати на 
надання послуги 
Джерело: [33] 
 
ЗУ № 417 також були внесені суттєві зміни до ЗУ «Про ОСББ» (від 2001 
року), спрямовані на вдосконалення та спрощення процесу управління 
спільним майном і здійснення діяльності об’єднання: скасовано поняття 
членства в ОСББ3 , спрощено процедури прийняття рішень (скасовано поняття 
кворуму загальних зборів та зафіксовано можливість проводити письмове 
опитування). Ці зміни значно підвищили привабливість такої форми 
управління багатоквартирним будинком [33]. 
Треба зазначити, що з 10.11.22023 набув чинності Закон України «Про 
внесення змін до деяких законів України щодо спрощення управління 
багатоквартирними будинками [35]. 
12 
 
Законом передбачено зміни до законів України «Про об’єднання 
співвласників багатоквартирного будинку» та «Про особливості здійснення 
права власності у багатоквартирному будинку», які спрямовані на 
вдосконалення правового регулювання питань при створенні об’єднань 
співвласників багатоквартирних будинків, прийняття рішень щодо утримання 
багатоквартирного будинку та управління ним, а також вирішення питань 
реконструкції та ремонту багатоквартирних будинків, пошкоджених внаслідок 
збройної агресії росії. 
Пропонується вдосконалити: 
− способи повідомлення співвласників про проведення установчих та 
загальних зборів, зборів співвласників; 
− процедури проведення зборів, зокрема із залученням до участі в них 
співвласників з використанням технічних засобів електронних комунікацій 
(віддалена участь співвласників в зборах); 
− механізми голосування для прийняття відповідних рішень з питань 
утримання і управління багатоквартирного будинку, зокрема, створення 
листків опитування у формі електронних документів та їх підписання шляхом 
накладення електронного підпису, що базується на кваліфікованому 
сертифікаті електронного підпису; 
− способи повідомлення співвласників про прийняті на зборах 
рішення. 
Також визначаються вимоги до протоколу зборів, листків опитування 
співвласників та їх зберігання. 
Крім того, під час дії воєнного стану в Україні в місцевості, яка входить 
до переліку територій, на яких ведуться (велися) бойові дії, та протягом 
дванадцяти місяців після його припинення або скасування, правлінню 
об’єднання та управителю надаються повноваження самостійно вирішувати 
питання, пов’язані із реконструкцію та ремонтом багатоквартирного будинку, 
у разі його пошкодження внаслідок бойових дій, терористичних актів, 
13 
 
диверсій, спричинених збройною агресією росії. Водночас такі повноваження 
правління об’єднання та управителя можуть бути достроково припинені 
співвласниками за рішенням зборів. 
Прийнятий Закон сприятиме співвласникам багатоквартирного будинку, 
які залишилися і проживають в ньому чи переїхали в інші місця проживання, 
у вирішенні питань, пов’язаних із утриманням багатоквартирного будинку, 
управлінням ним, відновленням пошкодженого житла [8]. 
В статті 9 Закону України «Про особливості здійснення прав власності у 
багатоквартирному будинку» зазначається, що «за рішенням співвласників усі 
або частина функцій з управління багатоквартирним будинком можуть 
передаватися управителю або всі функції – об’єднанню співвласників 
багатоквартирного будинку (асоціації об’єднань співвласників 
багатоквартирного будинку» [45]. 
Відповідно до ч. 1 ст. 9 Закону № 417 визначені такі можливі форми 
управління багатоквартирним будинком за рішенням співвласників: 
1)  самостійно співвласниками; 
2)  усі або частина функцій з управління багатоквартирним будинком 
можуть передаватися управителю; 
3)  усі функції з управління може здійснювати об’єднання співвласників 
багатоквартирного будинку (ОСББ) чи асоціація об’єднань співвласників 
багатоквартирного будинку (асоціація ОСББ) [45]. 
Було визначено, що у разі якщо протягом одного року з дня набрання 
чинності цим Законом співвласники багатоквартирного будинку, в якому не 
створено об’єднання співвласників, не прийняли рішення про форму 
управління багатоквартирним будинком, управління таким будинком 
здійснюється управителем, який призначається на конкурсних засадах 
виконавчим органом місцевої ради, на території якої розташований 
багатоквартирний будинок.  У такому разі ціна і складові послуги з управління 
багатоквартирним будинком визначається за результатами конкурсу, який 
проводиться в порядку, встановленому центральним органом виконавчої 
14 
 
влади, що забезпечує формування державної житлової політики і політики у 
сфері житлово-комунального господарства [40]. 
Нормативним підґрунтям для самостійного управління будинком 
співвласниками є  положення ч. 2 ст. 382 ЦКУ, п.п. 5 і 6 ч. 1 ст. 1 та ч. 1 ст. 5 
Закону № 417. За цими нормами всі власники квартир і нежитлових приміщень 
у багатоквартирному будинку є співвласниками на праві спільної сумісної 
власності спільного майна багатоквартирного будинку [55]. 
Згідно із загальним правилом ч. 2 ст. 369 ЦКУ, розпоряджання майном, 
що є в спільній сумісній власності, здійснюється за згодою всіх співвласників, 
якщо інше не встановлено законом [55]. У разі наявності протиріччя між 
положеннями Закону № 417 та іншими актами цивільного законодавства, 
застосуванню підлягають саме норми Закону № 417. Якщо певні 
правовідносини Законом № 417 не врегульовані, застосовуються норми ЦКУ 
та інших актів цивільного законодавства України. 
Зокрема, прийняття рішень щодо управління багатоквартирним 
будинком зборами співвласників детально врегульоване ст. 10 Закону № 417, 
згідно з якою до повноважень зборів співвласників належить прийняття 
рішень з усіх питань управління багатоквартирним будинком, у т.ч. про: 
− розпорядження спільним майном багатоквартирного будинку, 
установлення, зміну та скасування обмежень щодо користування ним; 
− визначення управителя та його відкликання, затвердження та зміну 
умов договору з управителем; 
− обрання вповноваженої особи (осіб) співвласників під час укладання, 
унесення змін і розірвання договору з управителем, здійснення контролю за 
його виконанням; 
− визначення повноважень управителя щодо управління 
багатоквартирним будинком; 
15 
 
− проведення поточного й капітального ремонтів, реконструкції, 
реставрації, технічного переоснащення спільного майна багатоквартирного 
будинку та визначення підрядників для виконання таких робіт; 
− визначення дати та місця проведення наступних зборів 
співвласників; 
− визначення переліку та розміру витрат на управління 
багатоквартирним будинком [45]. 
Процедурні питання проведення зборів також урегульовані ст. 10 Закону 
№ 417.  
Повертаючись до переліку повноважень зборів співвласників, можна 
виокремити два основні варіанти управління: вирішувати всі питання 
безпосередньо зборами співвласників (рекомендовано для малоквартирних 
будинків) або укласти договір з управителем, якому передати певний обсяг 
питань. 
Рішення про те, що управління будинком здійснюватиме управитель, 
теж належить до виключної компетенції зборів співвласників. Вони 
вирішують, які саме функції будуть передані управителю. 
Управитель багатоквартирного будинку – фізична особа-підприємець 
або юридична особа-суб’єкт підприємницької діяльності, яка за договором із 
співвласниками забезпечує належне утримання та ремонт спільного майна 
багатоквартирного будинку й прибудинкової території та належні умови 
проживання й задоволення господарсько-побутових потреб (п. 7 ч. 1 ст. 1 
Закону № 417) [45]. 
Законодавче регулювання істотних умов та особливостей процедури 
укладання договору з управителем прописане в ч.ч. 4–6 ст. 11 Закону № 417. 
Якщо співвласники для управління створили ОСББ, то можна або 
самостійно здійснювати управління багатоквартирним будинком чи через 
асоціацію, або залучати управителя для виконання всіх або частини функцій. 
На сьогодні в Україні існує досить широке різноманіття суб’єктів, які 
фактично надають послуги з управління будинком:  
16 
 
− муніципальні компанії (ЖЕКи та їх «нащадки»); 
− управляючі компанії, афілійовані із забудовниками; 
− управителі, обрані за конкурсом ОМС;  
− асоціації ОСББ, яким ОСББ повністю або частково передали функції 
з управління будинками; 
− ФОПи-менеджери, які надають послуги для ОСББ (залучаються, як 
правило, для виконання функцій голови правління ОСББ);  
− управителі, обрані співвласниками (ФОПи та юридичні особи) [33]. 
 
На рисунку 1.1 представлено структуру управління багатоквартирними 
будинками в Україні з грудня 2018 року по січень 2020 року.  
 
 
Рисунок 1.1 – Динаміка зміни форми управління багатоквартирними 
будинками в Україні з грудня 2018 року по січень 2020 
Джерело: [33] 
 
Як ми бачимо, серед форм управління в 2020 році найбільша кількість 
житлових будинків обслуговується муніципальними ЖЕКами або компаніями, 
афілійованими із забудовниками (38%), 25% складають будинки, де 
17 
 
управляють професійні управителі, обрані за конкурсом органів місцевого 
самоврядування, 18% - будинки які створили ОСББ і в тому числі, які залучили 
управителів і лише 8% будинків, в яких співвласники самі залучили 
управителів. Такий розподіл свідчить, що з одного боку співвласники будинків 
з тих чи інших причин були не готові приймати рішення із залучення 
управителів (не достатньої ініціативи, не достатньо інформації, не достатньо 
знань тощо), і за них прийняли рішення ОМС. А з іншого боку, на той період, 
коли треба було прийняти рішення, щодо форми управління, було не 
достатньо професійних управителів, до яких можна було звернутися. 
На рисунку 1.2 представлено класифікацію суб’єктів, що виконують 
функції з управління багатоквартирними будинками. 
 
 
Рисунок 1.2 – Класифікація суб’єктів, що виконують функції з 
управління багатоквартирними будинками 
Джерело: [33] 
 
Муніципальні компанії обслуговують переважно старий житловий 
фонд, співвласники якого не зорганізувалися та не обрали управителя 
самостійно. Ціни (тарифи) таких підприємств залежать від собівартості, 
платоспроможності населення міста та готовності ОМС субсидувати надання 
18 
 
відповідних послуг. Муніципальні підприємства можуть отримувати дотації 
від ОМС для покриття збитків [33]. 
Іноді забудовники, продаючи квартири, пропонують співвласникам 
обслуговування в афілійованій з ними управляючій компанії. Ціни на послуги 
з управління у таких компаній зазвичай суттєво вищі за середні на ринку. 
 За конкурсом ОМС для надання послуги з управління 
багатоквартирними будинками можуть бути обрані як муніципальні, так і 
приватні компанії. На цей тип управителів поширюється типовий договір, 
затверджений постановою Кабінету Міністрів України (КМУ) № 712 від 5 
вересня 2018 року.  
ОСББ може делегувати функції з обслуговування будинку (повністю або 
частково) асоціації ОСББ. Ця модель має очевидні переваги з погляду 
оподаткування, оскільки асоціація ОСББ є неприбутковою організацією. 
ОСББ також може делегувати всі або частину функцій з управління 
фізичній особі-підприємцю (ФОП). За такої моделі ФОП надає ОСББ послуги 
за договором, але, як правило, суть таких послуг зводиться до виконання 
функцій голови правління ОСББ. Ця модель відносин дає змогу економити на 
податках та може застосовуватися лише в будинках, де створено ОСББ. 
До категорії управителі-ФОПи, обрані співвласниками, належать ФОПи, 
які надають послугу з управління будинком та були безпосередньо (свідомо) 
залучені співвласниками. Такі управителі знаходять клієнтів завдяки своїм 
конкурентним перевагам та активній роботі зі співвласниками. З вересня 2018 
року діє Типовий договір, який є обов’язковим до застосування та 
збалансованим із погляду прав і обов’язків обох сторін. Цей типовий договір 
поширюється на цю категорію управителів житла.  
Управителі — юридичні особи, обрані співвласниками Ця категорія 
складається з управляючих компаній, які надають послугу з управління 
будинком і так само були свідомо залучені співвласниками. Ключова 
відмінність від попередньої моделі – правова форма організації бізнесу, яка 
19 
 
дає змогу капіталізувати бізнес у майбутньому. Застосування Типового 
договору поширюється й на цю групу управителів [33]. 
В 2021 році під час дослідження формування інститут управителя 
багатоквартирного будинку в Україні було складено «портрет сучасного 
управителя БКБ» в Україні, де виділили три групи управителів: 
1. Управитель, що надає всі види житлово-комунальних послуг, 
пропонуючи послугу з утримання житлового фонду та забезпечуючи часткове 
надання комунальних послуг. Ця група складається, як правило, з 
підприємств, що підпорядковані органам місцевого самоврядування, та, 
зазвичай, працюють з додержанням «встановлених часом» правил (без 
переукладання договорів після 2016 р.), надаючи послугу з утримання 
житлового фонду та забезпечуючи надання комунальних послуг 
(водопостачання-водовідведення, поводження з побутовими відходами тощо).  
2. Управитель, що надає житлову послугу (послугу з управління 
багатоквартирними будинками) з додержанням правил чинного законодавства 
щодо організації та ведення своєї діяльності саме як «управителя 
багатоквартирного будинку». Діяльність таких управителів здійснюється 
через обирання їх «управителями» рішенням загальних зборів співвласників 
БКБ шляхом укладання договору на «повне управління», тобто вони 
керуються в своїй діяльності типовим договором.  
3. Управитель, що надає окремі послуги, визначені окремими 
договорами, в т.ч. так званої «часткової відповідальності», за якими 
співвласники багатоквартирного будинку уповноважують управителя на їх 
виконання. Запропоновані управителем роботи та послуги можуть як 
відповідати визначеним нормативно, так і не входити в перелік, передбачений 
типовим договором, але при цьому бути затребуваними споживачами в 
житловій сфері [3].  
Зрозуміло, що кожна з форм управління житлом має як свої недоліки, 
так і переваги, і прийняття того чи іншого рішення повинно бути 
20 
 
обґрунтованим і спиратися на реальні можливості співвласників 
багатоквартирних будинків ефективно управляти своїм майном. 
Створення ОСББ бачать як реальну можливість підвищення 
відповідальності за місце свого проживання, а також даний механізм створює 
можливості для участі у прийнятті рішень щодо ключових моментів та 
реалізації певних проєктів. Двадцятирічний досвід формування такого 
механізму (Закон України «Про об’єднання співвласників багатоквартирного 
будинку було прийнято 29.11.2001) дозволяє зробити висновок про як дуже 
вдалі результати господарювання, які призвели до модернізації будівель, 
покращення відпочинкових зон, підвищення енергоефективності будівель 
тощо, так і до провальних спроб. Але в більшості випадків позитивні 
результати відбувалися тільки в разі наявності сильної ініціативної групи, 
високої активності жильців та ефективної команди працівників, здатних 
приймати ограновані рішення та раціонально витрачати ресурси.  
З іншого боку, управляючі компанії також показали свою здатність до 
ефективного управління та обслуговування житлового фонду, оскільки 
більшість з них мають необхідні кадрові та технічні ресурси для здійснення 
цієї діяльності. Основним мотивуючим фактором для покращення надання 
послуг населення є отримання та збільшення прибутку. Зрозуміло, що на 
відміну від роботи ЖЕКів, в умовах ринку та конкурентної боротьби 
управляючі компанії можуть поліпшити результати своєї діяльності тільки за 
рахунок постійного підвищення якості послуг, поліпшенні своєї матеріально-
технічної бази тощо. 
При виборі форми управління треба враховувати, що сутність та 
первинні цілі ОСББ та управляючої компанії є абсолютно різними.  Так, в 
основі ОСББ лежить некомерційна мета, а саме: здійснення самими 
співвласниками в особливій формі функцій з управління будинком 
оптимальними для співвласників способами, із найменшими можливими 
витратами. Натомість, управитель – це суб’єкт підприємницької діяльності, 
відтак для нього першочерговою метою, без досягнення якої не має змісту 
21 
 
його діяльність, є отримання прибутку, а забезпечення потреб співвласників 
будинку –  спосіб досягнення такої мети. Звісно, наведене не є беззаперечним 
свідченням того, що в усіх випадках послуги управителя будуть менш 
якісними й більш дорожчими, однак загалом таке з високою ймовірністю може 
бути, оскільки очевидним є факт, що залучення додаткового посередника 
збільшує вартість послуги та потребує додаткового контролю за діяльністю 
останнього [5]. 
З точки зору прийняття рішень, то у випадку з ОСББ мають місце 
членські відносини між рівноправними співвласниками. Останні 
безпосередньо приймають ключові рішення щодо управління будинком. 
У другому випадку мають місце договірні відносини незалежних 
суб’єктів – групи співвласників (чи ОСББ) й управителя. При цьому 
можливості участі в управлінні для конкретного співвласника в другому 
випадку можуть бути значно вужчими. Певна річ, можливі ситуації 
зловживань і «узурпації влади» у будинку та з боку керівних органів ОСББ, 
однак у випадку з управляючою компанією важелів впливу з боку одного 
окремого співвласника все одно менше [5]. 
Водночас, з юридичного погляду не є управителями такі категорії як: 
асоціації ОСББ, ФОПи-менеджери, ЖЕКи, управляючі компанії, афілійовані 
із забудовниками. Це означає, що на таких суб’єктів не поширюються вимоги 
закону про наявність сертифікованих спеціалістів, надання певного переліку 
послуг, дотримання типового договору тощо. Тобто, закладені в законодавстві 
інструменти забезпечення якості та безпечності послуг з управління 
багатоквартирним будинком, дотримання прав споживачів таких послуг, не 
можуть бути застосовані до вказаних категорій суб’єктів. Це створює ризики 
неможливості захисту прав споживачів, які фактично отримують послуги з 
управління багатоквартирним будинками від осіб, які не є управителями з 
юридичного погляду [33]. 
Отже, можна стверджувати, що ефективність управління залежатиме від 
активності позиції співвласників, юридичної та економічної грамотності при 
22 
 
створенні ОСББ або побудові домовленостей з управляючою компанією, 
якості контролю за наданням послуг з управління, добросовісності й 
професійності посадових осіб ОСББ та управляючої компанії тощо [51]. 
 
1.2 Міжнародний досвід управління житловим фондом 
 
Економічно розвинені країни мають більше досвіду в сфері управління 
житловим фондом та напрацювали велику базу методів та інструментів для 
надання якісних послуг співвласникам багатоквартирних будинків та 
створення для них комфортного середовища. 
В першу чергу, треба зазначити, що для визначення спільної форми 
власності у багатоквартирних будинках в країнах ЄС та Північної Америки 
використовується термін «кондомініум» (від лат. «con» – разом і «dominium» 
– володіння). Найбільш істотну частину житлового фонду кондомініуми 
становлять у США й Мексиці, також вони поширені в країнах західної Європи. 
З початку дев’яностих років минулого століття кондомініуми з’явилися в 
країнах колишнього соціального блоку: Польщі, Угорщині, Словенії та інших, 
а також у країнах СНД [20, с. 104].  
Матеріальною основою кондомініуму можуть бути різні види житлової 
нерухомості: багатосімейні будинки, група одно-сімейних будинків, квартира 
у багатоквартирному будинку [32]. 
Правові питання щодо кондомініума в США регулюються на 
федеральному рівні та надалі визначаються муніципальними постановами. У 
США для управління будинком створюються асоціації мешканців будинку або 
залучається управляюча компанія. Для управління асоціацією обирається рада 
і президент ради, такі органи управління також вирішують покладені на них 
завдання щодо обслуговування будинку. Радою здійснюється розроблення 
правил та положень, яким мають слідувати всі мешканці будинку. Власники 
квартир щомісячно сплачують фіксовану плату, за яку будинок ремонтується, 
здійснюється прибирання його території, оплачуються інші послуги (світло, 
23 
 
вода тощо), витрачені на загальнобудинкові потреби. У процесі продажу 
житла у США досить часто продавці використовують кондомініуми як 
перевагу такого житла, прямо зазначаючи про це у відповідних оголошеннях, 
оскільки під час покупки житла його власник набуває статусу члена асоціації 
власників житла та наділяється відповідними правами, такими як: право 
голосу в усіх внутрішніх питаннях, участь у діяльності асоціації, право вибору 
управляючих організацій, вплив на ціну та якість отриманих послуг [27]. 
Членами об’єднання власників житла у Німеччині є фізичні і юридичні 
особи – власники житлових і нежитлових приміщень у будинку. Управління 
будинком (спільною власністю) покладається на власників квартир 
(приміщень) та адміністратора (голову). Для допомоги адміністратору у 
вирішенні питань управління майном співвласниками (за необхідності) може 
бути призначено адміністративно-консультативну раду. Складається така рада 
з голови та двох співвласників. Поряд із адміністрацією будинку, склад якої 
було обрано на загальних зборах, управління може здійснювати й управляюча 
компанія на договірних засадах. Питання про залучення управляючої компанії 
вирішується на загальних зборах більшістю голосів послуг [27].  
В Естонській Республіці діють квартирні товариства, аналоги ОСББ в 
Україні. Членами квартирного товариства є особи, які є власниками та 
співвласниками приміщення. Право голосу на загальних зборах мають ті 
власники, відомості про яких внесено до відповідної книги. На підставі 
вказаної книги формуються списки осіб, які мають право голосу на загальних 
зборах. За загальним правилом, одна квартира – один голос, якщо статутом не 
передбачено інше. У разі, якщо співвласників приміщення декілька, голос на 
загальних зборах враховується тільки один. Поряд із квартирними 
товариствами в Естонії активно здійснює діяльність союз квартирних 
товариств [27]. 
 Розподіл функцій у Естонії між правлінням товариства і керуючим 
може бути різним. Іноді правління саме вирішує експлуатаційні та 
управлінські питання, але доручає спеціалізованій фірмі вивезення сміття та 
24 
 
прибирання території. З фірмами, які виграли конкурс на ремонт або 
обслуговування, правління квартирного в Естонії від імені всіх мешканців 
укладає відповідний договір, у якому встановлюються терміни і зазначається 
необхідна якість робіт, а також санкції на випадок невиконання сторонами 
взаємних зобов’язань [10].  
В Польщі ОСББ почали створюватися з 1995 року на підставі Закону про 
власність на житлові приміщення. Під цей закон також підпадали всі будинки, 
в яких перед тим були продані квартири. На інших умовах в Польщі 
функціонують кооперативи власників житла, більшість яких була створена ще 
перед 1989 р.  Житлове товариство в Польщі не володіє окремим майном, але 
все його майно належить окремим власникам житла. Обов’язки товариства є 
обов’язками власників житла, які входять до його складу. Власник 
приміщення має право брати спільну участь у користуванні спільною 
власністю відповідно до її призначення.  У Польщі поряд із комунальними 
підприємствами житлово-комунальні послуги стали також надаватися 
приватними управляючими компаніями, холдингами (у тому числі й 
зарубіжними) [10].  
У Литві існує 3 основні правові форми організації управління 
багатоквартирним будинком: товариство власників багатоквартирних 
будинків (житлові товариства);  договір про об’єднану діяльність з управління 
спільним майном; адміністратори (управителі), призначені органами 
місцевого самоврядування. Функції з управління і обслуговування спільного 
майна, об’єктів загального користування будинків у Литві здійснюють 
переважно саме призначені органами місцевого самоврядування управляючі 
компанії, комунальної або приватної форми власності. Близько 80% всієї 
спільної часткової власності багатоквартирних будинків у Литві  управляється 
управляючими підприємствами, 19% – товариствами власників 
(співвласників) житла і 1% власників створили договір спільної 
діяльності  [10].  
25 
 
Прийнятий у 1995 році закон «Про товариства власників  
багатоквартирних будинків» постановив, що власники можуть самостійно  
керувати  власними  майном  за двох  умов:  по-перше,  утворивши  власне 
житлове товариство, або, по-друге, уклавши договір спільної діяльності. 
Товариство (об’єднання)  співвласників багато-квартирного будинку, згідно із 
законом, –це некомерційна  організація,  що  здійснює загальні права, 
обов’язки і відстоює спільні інтереси  власників  квартир  і приміщень цього  
будинку, які виникають  у  зв’язку  з користуванням,  доглядом  і  наглядом  за 
об’єктами загального користування багатоквартирного  будинку  та 
управлінням земельною ділянкою, відведеною відповідно до законодавчих 
актів.Товариство  не  має права  засновувати підприємства і займатися іншою 
діяльністю, яка  не  має  стосунку  до  користування, управління, догляду та 
нагляду за об’єктами загального користування багатоквартирного будинку  та  
відведеної  земельної  ділянки [7, с.65]. Управління житлом співвласниками  
здійснюється  на  підставі договору  про  спільну діяльність,  який укладається 
між власниками багатоквартирного  будинку  та  управителем нерухомого 
майна [46]. 
У Нідерландах існують житлові асоціації, які займаються  будівництвом, 
здачею в оренду й утриманням житла. Аби набути  статусу  житлової  асоціації,  
треба отримати  визнання  уряду,  така  процедура ще має назву  «реєстрація».  
А  юридично асоціація називається «Зареєстроване житлове об’єднання». 
Зареєстровані житлові об’єднання  можуть  діяти тільки  у  сфері народного  
господарства, а саме: будівництво,  керування,  надання,  продаж житла, 
надання послуг мешканцям і турбота про  житлове  середовище. Сфера 
діяльності народного  господарства  обумовлюється  в дозволі.  Як правило, 
вона обмежена  одним населеним пунктом чи регіоном [46]. 
Понад 40% житлового фонду Швеції – це будинки на  одну  чи  дві  сім’ї, 
зазвичай займані приватними  особами. Ці 40% домовласники здають в 
оренду, решта належать кооперативам. Кооперативна власність має  на увазі 
членство в некомерційній  асоціації,  завдання  якої –забезпечення  її  членів  
26 
 
житлом, зазвичай в багатоквартирному будинку. Члени кооперативу 
вкладають свої кошти в будівництво житла й залучають позикові. Згодом вони 
зобов’язані щомісяця здійснювати виплати на покриття позик, а асоціації 
несуть витрати на утримання й технічне обслуговування житла [46]. 
Цікаво, що у Швеції широко розвинений рух квартиронаймачів, які 
стежать за якістю наданих житлово-комунальних послуг і цінами на них, 
ведуть роботу по взаємодії з державними і муніципальними органами влади, 
захищають свої права в суді. Головна мета житлового руху - підвищення 
зацікавленості квартиронаймачів у виробленні грамотних рішень щодо 
будинків, в яких вони живуть, залучення їх у процес прийняття таких рішень. 
Для цього закордоном застосовуються дві різні моделі - модель «знижки» і 
модель «амортизації». Модель «знижки» припускає можливість вибору тих 
послуг, яких потребує квартиронаймач. Пропорційно цьому розраховується 
квартплата. Згідно моделі «амортизації», чим дбайливіше ви ставитеся до 
свого житла, тим менше платите. Дуже важливий факт: у Швеції для 
вирішення проблем у цій сфері створений і успішно функціонує Житловий 
суд, результатами роботи якого є: повна прозорість діяльності всіх структур 
ЖКГ і тарифів на житлово-комунальні послуги; відсутність корупції; близьке 
до ідеального якість обслуговування споживачів; пред'явлення простими 
жителями позовів монополісту - звичайна справа (причому в більшості 
випадків виграють мешканці) [11]. 
Французька модель реформування властива Франції і Фінляндії. Модель 
передбачає приватизацію муніципалітетом об’єктів житлово-комунального 
комплексу. Муніципалітет має право здійснювати управління самостійно або 
передати повноваження приватним компаніям на підставі договору. Велика 
частина будинків у Франції, в тому числі багатоквартирних, була 
приватизована ще в кінці 90-х років ХХ століття. 
ОСББ у Франції – це некомерційні організації, об’єднання власників 
об’єктів нерухомого майна або пайовиків, які здійснюють управління 
27 
 
спільним майном. Вони використовують будь-яку корисну площу для власних 
потреб, не зачіпаючи інтереси сусідів.   
ЖКГ у Франції під управлінням адміністративно-територіальної 
одиниці наділена широким спектром повноважень: водопостачання, 
водовідведення, технічне обслуговування будинків, утилізація побутових 
відходів, дотримання всіх санітарно-гігієнічних норм. На чолі стоїть рада 
муніципалітету, термін дії повноважень якої становить 6 років. Наприклад, у 
Монреалі існує декілька соціальних ступенів житла. Найнижчі із них - 
притулки - обслуговують муніципальні служби. Вони ж і є управителями. 
Наступний – соціальне житло для бідних. Це дотаційне житло, яке отримує 
кошти із бюджету безпосередньо на свій рахунок. Управління здійснюється 
управителем – джанітером. До його функцій входить розрахунок квартплати 
відповідно до рівня доходу сім’ї. Приватні орендні будинки, які бувають трьох 
видів: дешевою орендою, звичайною та престижною. Усі витрати на 
обслуговування та управління покриваються коштом мешканців [52].  
Фінляндія теж має французьку модель управління. У громадян є 
можливість вибрати найбільш привабливу для себе керуючу компанію. У всіх 
містах Фінляндії діє одна система управління, що дозволяє ефективно 
управляти будинками на території всієї країни та при цьому мінімізувати 
витрати. Компанії-управителі Фінляндії – квартирні акціонерні товариства, де 
членами є співвласники квартир. Це оператори з управління нерухомістю, які 
здійснюють щоденне операційне управління, відповідно до умов укладених 
договорів. Житлово-комунальні послуги надає експлуатаційна компанія. 
Ремонтно-будівельні роботи, прибирання території від снігу, охорона, 
вивезення сміття та інші аналогічні послуги виконуються або самою 
компанією, або іншими фірмами за окремими договорами. Про виконані 
роботи та витрачені кошти компанії звітують перед співвласниками щорічно 
[52]. 
Отже, ми бачимо, що кожна країна виробила свій підхід до управління 
житловим фондом, але спільним є те, що для успішного функціонування 
28 
 
системи управління було розроблено відповідну законодавчо-нормативну 
базу, створено конкурентне та прозоре середовище для управителів, 
забезпечено професійними кадрами, розроблено мотиваційні механізми для 
співвласників багатоквартирних будинків. 
У всіх розвинутих країнах управління житлом є однією із 
найпривабливіших сфер для господарюючих суб’єктів. Останні, враховуючи 
тривалу традицію суворої платіжної дисципліни населення, проводять доволі 
успішну комерційну діяльність, отримуючи сталі прибутки від господарської 
діяльності, що створює привабливу платформу для подальшого інвестування 
в цю сферу [21]. 
 
Висновки до розділу 1 
 
З’ясовано, що відповідальність за утримання та експлуатацію житлових 
багатоквартирних будинків несуть всі співвласники, а отже і здійснюють 
управління згідно чинних законодавчих та нормативно-правових документів, 
на основі яких розпочалося та триває реформування житлово-комунальної 
сфери України: ЗУ «Про житлово-комунальні послуги», ЗУ «Про внесення 
змін до деяких законів України щодо спрощення управління 
багатоквартирними будинками», ЗУ «Про особливості здійснення права 
власності у багатоквартирному будинку», ЗУ «Про ОСББ» та інші. 
Законодавством України визначено три можливі форми управління 
багатоквартирним будинком за рішенням співвласників: 1) самостійно; 2) 
передача усіх або частини функцій з управління багатоквартирним будинком 
управителю; 3) усі функції з управління здійснюють ОСББ або асоціація 
ОСББ. 
З’ясовано, що кожна з форм управління житлом має свої переваги та 
недоліки  і прийняття того чи іншого рішення повинно бути обґрунтованим і 
спиратися на реальні можливості співвласників багатоквартирних будинків 
ефективно управляти своїм майном. Прийняття рішення повинно базуватися 
29 
 
на різноманітних факторах: кількості співвласників багатоквартирного 
будинку, їх фінансової спроможності і потенційної платіжної дисципліни, 
наявності ініціативної групи та в цілому активності співмешканців щодо 
прийняття рішень, наявності управляючих компаній та якості надання ними 
послуг, наявності підрядних організацій та організацій з надання 
консультаційних, інформаційних та фінансових послуг в сфері управління 
житловими будинками. 
Вивчення досвіду інших країн свідчить про існування різноманітних 
підходів до управління багатоквартирними будинками, деякі з яких схожі до 
підходів, які розвиваються в Україні, а деякі зовсім відмінні. Але в усіх 
випадках існує законодавчо-нормативна база, відповідальними за управління 
є співвласники будинку, рішення приймаються за погодженням з усіма 
власниками будинків, висока кваліфікація управляючих компаній, широка 
інформаційна кампанія, активна позиція всіх мешканців, розроблено 
мотиваційні механізми для співвласників багатоквартирних будинків. 
Виявлено, що в Швеції розвинуто рух квартиронаймачів, головна мета 
якого є підвищення зацікавленості квартиронаймачів у виробленні грамотних 
рішень щодо управління будинком і залучення їх до процесу прийняття таких 
рішень. З огляду на низку активність квартиронаймачів в Україні щодо цієї 
проблеми, створення такого руху підвищило б ефективність процесів 
управління багатоквартирними будинками. Крім зазначеного, цікавим 
досвідом до вивчення є модель «амортизації», сутність якої полягає в тому, що 
розмір плати залежить від мірі відповідальності самих квартиронаймачів: чим 
дбайливіше вони ставляться до майна, тим менше платять за утримання. 
 
 
 
 
 
  
30 
 
РОЗДІЛ 2 
НАПРЯМИ ПІДВИЩЕННЯ ЕФЕКТИВНОСТІ УПРАВЛІННЯ 
ЖИТЛОВИМ ФОНДОМ 
 
 
2.1 Шляхи підвищення ефективності діяльності управляючих 
компаній 
 
Як показали дослідження частка житлових будинків, де управляють 
професійні управителі в Україні найбільша, і на нашу думку, їх кількість з 
роками буде підвищуватися. В цьому випадку виникає пошук шляхів 
підвищення їх професійності та ефективності діяльності, що в свою чергу 
може призвести до поліпшення якості надання послуг в житлово-комунальній 
сфері. 
В попередніх розділах вже згадувалися деякі особливості такої форми 
управління багатоквартирними будинками, але хочемо більш детально 
розглянути ще деякі аспекти. В першу чергу, в табл.2.1 наведемо позитивні та 
негативні сторони професійних управителів.  
До ключових нормативно-правових актів, що регулюють сферу послуг з 
управління житлом професійними управителями, відносяться наступні: 
− ЗУ «Про житлово-комунальні послуги»; 
− ЗУ № 417 «Про особливості права власності»; 
− Постанова КМУ № 1010 «Професійна атестація управителів»; 
− Постанова КМУ № 1145 «Порядок перевірки якості надання послуг»; 
− Наказ Мінрегіону № 190 «Обов’язковий перелік послуг»; 
− Постанова КМУ № 712 «Правила надання послуг та Типовий 
договір. 
 
31 
 
Таблиця 2.1 –  Переваги та недоліки утримання та управляння 
багатоквартирним будинком  управляючою компанією 
Переваги Недоліки 
Порівняно низький ризик неефективності Несформованість ринку професійних 
управління: фахівці управителя мусять управителів.  
мати відповідні знання та досвід,  
підвищувати свою кваліфікацію. 
Боротьба професійного управителя за Брак чіткого механізму досягнення та 
клієнта: він діє на ринку послуг, отже, оформлення взаємної згоди  співвласників 
мусить організовувати свою діяльність так, щодо управління будинком 
щоб співвласники були задоволені. 
Перекладання організаційних та Відсутність механізму залучення 
оперативних питань управління на професійного управителя в тому разі, якщо 
професіонала і водночас контроль не досягнуто згоди всіх співвласників: 
співвласників за його діяльністю незгода одного співвласника з трьохсот 
блокує ухвалення відповідного рішення 
Захист інтересів мешканців будинку  від Обов’язковість укладення договору про 
пресингу виробників та виконавців послуг: надання послуг з управління: співвласники 
усі проблеми від їхнього імені розв’язує будинку не є фахівцями, тому, з одного 
управитель, а якщо управителем не є боку, несумлінний управитель  може дуже 
комунальне підприємство, органи легко нав’язати їм невигідні  умови, а з 
місцевого самоврядування не матимуть на іншого –  сумлінному управителеві дуже 
нього ніякого впливу складно довести, що в  договорі 
Можливість притягнути управителя до обов’язково мають бути ті чи ті  умови. 
відповідальності за несумлінне виконання 
своїх обов’язків за договором. 
Можливість відшкодувати збитки, 
заподіяні спільному майну співвласників 
через те, що управитель несумлінно або не 
професійно виконував свої функції. 
Економічна зацікавленість у здійсненні 
заходів з ресурсозбереження.   
Єдина квитанція на оплату житлово-
комунальних послуг. 
Джерело: [22, c.16]  
 
Перелік обов’язкових послуг та робіт з утримання багатоквартирного 
будинку, що має надаватися управителем відповідно до договору про надання 
послуг з управління багатоквартирним будинком, затверджено наказом 
Міністерства розвитку громад та територій України від 27.07.2018 № 190, тоді 
як періодичність надання цих послуг та вимоги до їх якості вже визначаються 
за домовленістю між управителем і співвласниками в конкретному договорі. 
Такий перелік послуг може бути зменшений для будинку, лише коли 
32 
 
співвласники обґрунтовано доведуть, що будинок не потребує відповідної 
послуги з огляду на його конструктивні особливості (наприклад, відсутність 
ліфта). Також управитель може надавати й додаткові послуги за домовленістю 
зі співвласниками. 
Отже, до переліку обов’язкових послуг та робіт відносять наступні: 
− прибирання (будинок + прибудинкова територія); 
− санітарно-технічне обслуговування; 
− обслуговування ліфтів, диспетчеризація; 
− освітлення місць загального користування; 
− поточний ремонт; 
−  обслуговування внутрішньобудинкових мереж (якщо це не 
покладено на виконавця відповідної комунальної послуги); 
− інші послуги (за бажанням співвласників) [38]. 
В Україні законодавчо запроваджено досить ліберальний підхід щодо 
доступу до виконання послуг з управління будинком: ні органи центральної 
влади, ні ОМС за чинним законодавством не мають важелів впливу для 
блокування входу на ринок нових управителів. Так, наразі відсутня 
необхідність дотримання будь-яких дозвільних процедур для набуття статусу 
управителя та отримання можливості укладати зі співвласниками відповідні 
договори про надання послуг з управління. 
З 01.01.2019 набула чинності вимога ЗУ «Про ЖКП» щодо необхідності 
проходження професійної атестації. Управитель-ФОП зобов’язаний 
самостійно пройти професійну атестацію на відповідність кваліфікаційним 
вимогам професії «менеджер (управитель) житлового будинку (групи 
будинків)» або мати у штаті особу, що пройшла таку атестацію, а управитель- 
юридична особа –  мати в своєму штаті щонайменше одного атестованого 
працівника. Але Закон також не передбачає покарання за відсутність 
сертифіката. Тому для забезпечення рівня професіоналізму наданих послуг з 
управління житлом є доцільним розглянути питання про розроблення 
33 
 
правових механізмів дотримання законодавства (наприклад, перевірки 
наявності професійних сертифікатів) [33]. 
Зазначене є  досить важливим, оскільки свідчить про професійність 
управителя та його здатність надавати якісні послуги. 
Наприклад, в Європі існують інституції, які займаються професійною 
підготовкою управляючих багатоквартирними житловими будинками. Серед 
таких,  Institute  of  Real  Estate  Management (скор.  –  IREM),  як  міжнародна  
спілка  менеджерів та управлінців у сфері нерухомості, розробила стандарти  
відповідності  професійного  управляючого багатоквартирним будинком і 
застосовуються вони не лише в Європі, але в цілому в країнах Заходу. Серед 
вимог до сертифікованого управителя житловим будинком кандидат повинен 
мати 3 роки кваліфікаційного досвіду управління нерухомістю і пройти 7 
обов’язкових курсів з управління нерухомістю, або мати диплом бакалавра або 
магістра за спеціальністю, пов’язаною з управлінням нерухомістю або 
майном; скласти іспити і підсумковий іспит, вивчити Кодекс професійної 
етики управляючого нерухомістю [48; 58]. 
В Угорщині Закон «Про товариства власників житла» зазначає, що 
управляючими кондомініумами можуть бути лише особи, які пройшли 
відповідну професійну підготовку. В країні діють курси (які отримали 
відповідну державну ліцензію) з навчання за спеціальностями «управляючий 
кондомініуму» та «управляючий нерухомістю». Обидва курси навчання 
відповідають критеріям професійної підготовки, іспити здаються відповідно 
до Розпорядження Міністерства Внутрішніх Справ Угорщини [10]. 
В Австрії також працівники та менеджери управляючої компанії повинні 
пройти відповідний кваліфікаційний іспит або ж пройти успішно навчання з 
відповідної спеціальності в коледжі, мати досвід, а сама діяльність підлягає 
страхуванню професійної відповідальності [23]. 
Однією із вважливих умов високої якості послуг, що надаються 
управителями багатоквартирних будинків, є забезпечення прозорості їх 
відбору та діяльності.  
34 
 
В першу чергу, необхідно забезпечити прозорість та рівні умови під час 
проведення конкурсів з надання житлово-комунальних послуг, що на сьогодні 
регулюється Постановою КМУ від 21 липня 2005р. №631 «Порядок 
проведення конкурсу з надання житлово-комунальних послуг». Важливим 
принципом проведення таких конкурсів є обов’язкове дотримання прозорості 
та рівності умов для всіх учасників конкурсу незалежно від форми власності 
чи масштабу підприємства або організації, що прагне долучитися до участі в 
ньому.  
Під час конкурсу необхідно прозоро і неупереджено підійти до оцінки 
спроможності потенційних управителів до надання певних послуг, зокрема 
наявності: матеріально-технічної бази; працівників відповідно кваліфікації; 
досвіду роботи з надання певних послуг; відповідного дозволу або ліцензії на 
виконання певних робіт чи надання послуг [39]. 
Для забезпечення якісної роботи професіоналів в сфері нерухомості, в 
тому числі управителів, в деяких країнах відбувається регулювання цього 
питання на законодавчому рівні.  
Причини, з яких існує регулювання, включають потребу в захисті 
споживачів, запобіганні шахрайству, забезпеченні отримання споживачем 
об’єктивної та правильної інформації, а також покриття страховкою 
професійної відповідальності управителя [9]. 
Моделі регулювання можна далі розділити на національній основі на 
різні групи:  
1. Перша група – це група країн, які застосовують базовий рівень 
регулювання, підтриманий додатковими правилами. Вона включає 
Німеччину, Італію і Австрію.   
2. Друга група країн – Франція, Бельгія та Данія,– мали сильне 
регулювання з правилами щодо доступу до професії і схемами, яких потрібно 
дотримуватись для імплементації цих правил. Ця друга група також 
характеризується тісною взаємодією між професійними асоціаціями та 
державою.   
35 
 
3. Третя група країн дотримується моделі, що застосовується у Великій 
Британії та Нідерландах, де самі професії не регулюються, але там 
запроваджено «факторегуляція» та сильне саморегулювання. В деяких країнах 
немає регулювання, що контролює доступ до професії, однак в цих країнах 
розвинуто законодавство щодо регулювання компаній, а також регулювання 
проти відмивання грошей,  що їх повинні дотримуватися професіонали з 
нерухомості.   
4. Четверта група – країни Скандинавського півострову, а саме Швеція 
та Фінляндія. В цих країнах є регулювання з особливим акцентом на захисті 
споживачів. Наприклад, в Швеції від агентів з управління нерухомістю 
вимагається, щоб вони захищали інтереси обох сторін.   
5.  П’ята  складається з країн, в яких немає державного регулювання. 
Ця група включає Польщу, Болгарію, Румунію та країни Балтики, а також 
Чеську Республіку. В цих країнах відсутнє пряме професійне регулювання, 
проте існує попит на запровадження певних правил ведення такої діяльності 
на принципах саморегулювання [9]. 
В Україні для підвищення ефективності діяльності управителів було 
введено нову професію – «Менеджер (управитель) житлового будинку (групи 
будинків)». Згідно з вимогами Довідника кваліфікаційних характеристик 
професій працівників «Менеджер (управитель) житлового будинку (групи 
будинків)» повинен знати:    
− закони та підзаконні нормативно-правові акти з питань надання 
житлово-комунальних послуг, діяльності виконавців послуг з управління 
будинком, спорудою або групою будинків, діяльності об’єднань співвласників 
багатоквартирного будинку;  
− правила й норми технічної експлуатації житлового фонду;  основи 
цивільного, господарського та банківського законодавства;  
− основи бухгалтерського обліку;   
36 
 
− економіку та організацію виробництва, праці та управління;  
правила й норми охорони праці, виробничої санітарії та протипожежного 
захисту [15].  
Важливим аспектом для підвищення якості надання послуг є 
впровадження системи управління якістю в Управляючих компаніях. 
Зрозуміло, що для формування системи менеджменту якості потрібно 
стратегічне рішення вищого керівництва. Рекомендується впроваджувати такі 
стандарти з якості: 
− Систем управління якістю ISO 9001:2008 (ДСТУ ISO 9001:2009) – 
«Системи менеджменту якості. Вимоги»;  
− Систем управління охороною праці OHSAS 18001:2007 (ДСТУ 
OHSAS 18001:2010) –  «Система менеджменту професійної безпеки та 
здоров’я. Вимоги»;  
− Систем енергетичного менеджменту ISO 50001:2011 «Системи 
енергетичного менеджменту. Вимоги та настанови щодо застосовування» 
(ДСТУ ISO 50001:2014 «Енергозбереження. Системи енергетичного 
менеджменту. Вимоги та настанова щодо використання (ISO 50001:2011, IDT); 
− Систем екологічного менеджменту ISO 14001:2004, IDT (ДСТУ ISO 
14001:2006) – Системи екологічного керування. Вимоги та настанови щодо 
застосовування»;  
− Систем управління інформаційною безпекою ISO/IEC 27001:2013 
«Інформаційні технології. Методи захисту. Системи менеджменту 
інформаційної безпеки. Вимоги».  
Підприємства житлово-комунальної галузі, які надають послуги з 
управління та утримання житлового фонду, також мають бути зацікавлені у 
побудові системи управління та подальшій її сертифікації на відповідність 
вимогам СОУ ЖКГ 00.01-010:2010 «Стандартизація послуг. Послуги з 
управління та утримання житлового комплексу. Загальні вимоги», який 
вступив в дію 1-го вересня 2010 року. Основні положення цього стандарту та 
37 
 
його структура охоплюють всі елементи та вимоги, що притаманні 
міжнародному стандарту ISO 9001:2008 з управління якістю. Розробники СОУ 
ЖКГ 00.01-010:2010 запропонували перелік, класифікацію та склад послуг, що 
надаються, які були зведені до єдиного документу, а саме СОУ ЖКГ 00.01-
011:2010 «Стандартизація послуг. Послуги з управління та утримання 
житлового комплексу. Класифікація та склад послуг». На думку експертів 
саме ці стандарти з управління є базовими стандартами, на які в своїй 
діяльності запропоновано спиратися Управляючим компаніям [9].  
Реалізація проекту з розробки та впровадження системи менеджменту 
(СМ) підприємства-постачальника послуг ЖКГ є першим кроком до 
упорядкування та оптимізації діючої системи управління на підприємстві. СМ 
Управляючої компанії має передбачати наявність процедур надання послуг та 
оцінку їх результативності, процедур реагування на зміну запитів населення, 
управління документацією та персоналом, контролю за дотримання вимог 
технічних регламентів, стандартів, нормативів тощо. Зазвичай наступним 
кроком після розробки та впровадженні системи менеджменту в діяльність 
підприємства (Управляючої компанії) у відповідності з вимогами зазначених 
стандартів є сертифікація систем менеджменту (якості, інформаційної 
безпеки, еко- та енергоменеджменту, охорони праці тощо) відповідно до вимог 
стандартів, включаючи відповідні СОУ [9].  
Також, Управляюча компанія може застосовувати, як господарюючий 
суб’єкт, може застосовувати широкий спектр інструментів щодо підвищення 
ефективності своєї діяльності, зокрема оптимізувати витрати, впроваджувати 
нові технології, підвищувати якістю послуг, розширювати коло послуг та 
інше. 
Але, в першу чергу, для того, щоб застосувати ці інструменти, необхідно 
провести ретельний аналіз внутрішнього та зовнішнього середовища 
діяльності компанії і на основі цього сформувати стратегічні напрями свого 
подальшого розвитку. 
38 
 
Хочемо навести результати такого аналізу діяльності Комунального 
підприємства «Керуюча компанія з обслуговування житлового фонду 
Подільського району м. Києва». Зокрема, під час проведення SWOT-аналізу 
було виявлено: 
− сильні сторони: наявність кваліфікованого персоналу; створений 
достатній рівень виробничих запасів та оновлений фонд основних засобів; 
отримані відповідні ліцензії та дозволи; 
− можливості: надання послуг з управління багатоквартирними 
будинками більш як в 730 багатоквартирних будинках; стійке фінансове 
становище; наявність вартісної техніки; 
− слабкі сторони: ціна послуг з утримання будинків і споруд згідно 
чинних договорів залишається на рівні 2017 року; недостатня кількість 
транспортної техніки для виконання ремонтних робіт; 
− загрози: переважна більшість багатоквартирних будинків потребує 
капітального ремонту та модернізації; відсутність договорів на управління 
багатоквартирними будинками [50]. 
Відповідно до цього, визначено вектори стратегічного розвитку 
підприємства на 2023-2025 роки (рис.2.1) 
 
 Вектори стратегічного розвитку підприємства на 2023-2025 роки 
 
Забезпечення належних умов проживання мешканців будинку 
 
 
Енергозаощадливість 
 
 Удосконалення системи управління підприємством 
 
Рисунок 2.1 -  Вектори стратегічного розвитку Комунального 
підприємства «Керуюча компанія з обслуговування житлового фонду 
Подільського району м.Києва» на 2023-2025 роки 
39 
 
В рамках стратегічного напряму «Удосконалення системи управління 
підприємством» основними завданнями є: 
− інвентаризація будівель з метою уточнення технічних параметрів 
будівель та нежитлових приміщень; 
− налагодження комунікації із співвласниками багатоквартирних 
будинків з метою обрання підприємства управителем; 
− запровадження системи контролю за якістю виконання робіт [50]. 
В рамках стратегічного напряму «Забезпечення належних умов 
проживання мешканців будинку» основні завдання: 
− формування потреби та належне інформування співвласників 
багатоквартирного будинку про необхідність капітального ремонту (заміни) 
спільного майна багатоквартирного будинку; 
− виконання робіт пов’язаних з модернізацією системи обліку 
електричної енергії в будинках із загальнобудинковими вузлами обліку 
(гуртожитки) шляхом заміни внутршньобудинкових електричних мереж; 
− організація виконання робіт з капітального ремонту (заміни) 
спільного майна багатоквартирного будинку за рішенням співвласників 
багатоквартирного будинку та в межах виділених ними коштів [50]. 
В рамках стратегічного напряму «Енергоощадливість» основні 
завдання: 
− впровадження енергоефективних рішень в системі 
електропостачання в житлових будинках шляхом проведення заміни приладів 
освітлення на енергозберігаючі; 
− заходи із зниження обсягів спожитої електричної енергії шляхом 
встановлення сутінкових реле та реле часу в житлових будинках (освітлення 
місць загального користування); 
− заходи зі зниження та контролю обсягів споживання теплової енергії 
шляхом встановлення вузлів обліку теплової енергії та регулюючої арматури 
в нежитлових будівлях [50]. 
40 
 
Треба зазначити, що стратегічні плани необхідно формувати з 
урахуванням існуючих регіональних та/або місцевих програм та стратегій 
розвитку. Так, в таблиці 2.2 наведено як Комунальне підприємство «Керуюча 
компанія з обслуговування житлового фонду Подільського району м. Києва» 
узгодило свої стратегічні цілі з існуючими стратегічними програмними 
документами 
Таблиця 2.2 – Взаємозв’язок стратегічних цілей КП «Керуюча компанія 
з обслуговування житлового фонду Подільського району м. Києва» та 
стратегічних цілей і пріоритетів, визначених стратегічними програмними 
документами у 2023-2025 рр 
Стратегічні цілі Стратегічні цілі та Назва нормативно-правового акту, 
суб’єкта пріоритети розвитку, стратегічного, програмного 
господарювання визначені стратегічними документа 
програмними документами 
Стратегічна ціль1: Приведення у відповідність Стратегія розвитку міста Києва до 
Удосконалення діяльність підприємства до 2025. Постанова Кабінету міністрів 
системи управління змін законодавства у сфері України від 5 вересня 2018 р № 712 
підприємством ЖКГ «Про затвердження Правил надання 
послуг з управління 
багатоквартирним будинком та 
Типового договору про надання 
послуги з управління 
багатоквартирним будинком». 
Закон України від 09.11.2017 
№2189-VIІІ «Про житлово 
комунальні послуги» 
Стратегічна ціль 2: На виконання закону Рішення Київської міської ради від 
Забезпечення України від 09.11.2017 17.03.2016 №232/232 «Про 
належних умов №2189-VIІІ «Про житлово затвердження Комплексної цільової 
проживання комунальні послуги», програми підвищення 
мешканців будинку закону України від енергоефективності та розвитку 
14.05.2015 №417- VIІІ «Про житлово-комунальної 
особливості здійснення інфраструктури міста Києва  на 
права власності у 2016-2020роки». Стратегія 
багатоквартирному розвитку міста Києва до 2025 року. 
будинку», рішення 
Київської міської ради «Про 
затвердження Положення 
про співфінансування 
реконструкції, реставрації, 
проведення капітальних 
ремонтів, технічного 
переоснащення спільного 
майна у багатоквартирних 
41 
 
Стратегічні цілі Стратегічні цілі та Назва нормативно-правового акту, 
суб’єкта пріоритети розвитку, стратегічного, програмного 
господарювання визначені стратегічними документа 
програмними документами 
будинках міста Києва» від 
22 грудня 2016 р №780/1784 
залучення співвласників 
багатоквартирних будинків 
до виконання поточних і 
капітальних ремонтів 
спільного майна на умовах 
співфінансування 
Стратегічна ціль 3: Впровадження комплексної  
Енергоощадливість. програми капітального 
Впровадження ремонту житлового фонду із 
енергозберігаючих застосуванням 
рішень в систему енергозберігаючих 
електропопстачання технологій і обладнання за 
будинку принципом 
співфінансування з 
мешканцями (Стратегія 
розвитку міста Києва до 
2025) 
 
Крім цього, необхідно встановити реальні індикатори та показники 
досягнення встановлених цілей та завдань.  Стратегічні цілі, завдання та 
результати стратегічного плану досліджуваного підприємства представлені в 
додатку А. 
 
2.2 Напрями вдосконалення діяльності об’єднань співвласників 
багатоквартирних будинків  
 
Однією з децентралізованих моделей управління спільним  майном 
великої кількості багатоквартирних будинків співвласників є управління у 
вигляді Асоціації об’єднань співвласників багатоквартирних будинків. Як 
показує досвід, такий інструмент управління майном власників 
багатоквартирних будинків дозволяє ефективніше використовувати майно 
співвласників.  
42 
 
Асоціація – це структура з реалізації господарських і соціальних 
інтересів співвласників багатоквартирних будників, зокрема їх потреби 
спрямувати надходження від експлуатації будинків та приміщень на програми 
з енергозбереження, благоустрою території, формувати плани 
прибудови/надбудови/ущільнення простору, розв’язати певні страхові, 
фінансові питання, проблеми опалення та ін., дотримуватись безпеки 
існування та ін. [56]. 
Статтею 1 Закону України «Про об’єднання співвласників 
багатоквартирного будинку» № 2866-III визначено: «асоціація об’єднань 
співвласників багатоквартирного будинку –  юридична особа, створена для 
представлення спільних інтересів об’єднань співвласників багатоквартирних 
будинків». Згідно з ч. 2 ст. 12 Закону про ОСББ, за рішенням Загальних зборів 
функції з управління багатоквартирним будинком можуть бути передані (усі 
або частково) управителю або асоціації. І ч. 2 ст. 16 Закону про ОСББ 
передбачено: «Загальні збори об’єднання мають право делегувати асоціації, до 
якої входить об’єднання, частину повноважень своїх органів управління» [44]. 
Отже, асоціація, на відміну від управителя, є лише представником 
інтересів ОСББ і виступає від його імені, тобто представляє лише інтереси 
ОСББ в утриманні, ремонті багатоквартирних будинків, забезпеченні 
належних умов проживання тощо. Виконання яких саме завдань буде 
покладено на асоціацію ОСББ  - залежатиме від її членів і має бути закріплене 
в статуті асоціації, або на Загальних зборах ОСББ.  На рисунку 2.2 
представлено повноваження, які можуть бути делеговані асоціації ОСББ її 
членами. 
 
 
 
 
 
 
43 
 
 
Повноваження, які можуть бути делеговані асоціації ОСББ її членами 
 
 
1. Планування заходів щодо утримання та сталого функціонування 
к омплексу, наданого в управління 
 
2. Підготовка бюджету, визначення розмірів платежів і внесків членів 
о б’єднання 
 
3. Організація належної експлуатації та утримання житлового комплексу 
 
4 . Організація забезпечення потреб мешканців в отриманні житлово-
комунальних послуг 
 
5 . Ведення передбаченої законодавством звітності, а також технічної 
документації щодо стану, утримання та експлуатації 
 
6 . Здійснення необхідної господарської діяльності для забезпечення 
потреб об’єднання 
 
 
7. Організація та ведення роботи з мешканцями 
 
8 . Звітування Загальним зборам об’єднання про результати діяльності 
 
9. Проведення заходів щодо енергозбереження 
 
 
10. інші необхідні функції відповідно до Правил управління будинком, 
с порудою, житловим комплексом або комплексом будинків і споруд, 
затверджених Наказом № 13 від 02.02.2009 Міністерства з питань 
ж итлово-комунального господарства України 
Рисунок 2.2 –  Повноваження, які можуть бути делеговані асоціації ОСББ її 
членами 
Джерело: [25] 
 
Як показує досвід існує низка переваг у створенні асоціації для декількох 
ОСББ. В першу чергу, це економія коштів співвласників та економія часу. 
Економія коштів може відбуватися за рахунок оплати праці осіб, які працюють 
в об’єднані співвласників (якщо вони не працюють на громадських засадах): 
44 
 
голова Правління, бухгалтер, юрист та інші, оскільки, наприклад, бухгалтер та 
юрист може бути спільним на декілька ОСББ. 
Ще однією перевагою створення ОСББ є можливість створення 
спільного грошового фонду, так званого «револьверного фонду», який може 
бути використаний для потреб певного члена асоціації, наприклад для 
невідкладного аварійного ремонту або інших дороговартісних потреб. Досить 
часто такі фонди створюються для впровадження заходів з 
енергоефективності. 
«Револьверний» означає – автоматично поновлюваний (від лат. revolve 
– обертатись). Кошти фонду надаються об’єднанням-членам асоціації на 
умовах безоплатної строкової позики. «Револьверний механізм» 
функціонування фонду забезпечується таким чином: нові позики ОСББ-
членам асоціації надаються у міру та за рахунок повернення раніше отриманих 
об’єднаннями позик із фонду. Тобто постійне реінвестування проектів 
акумулює нові ресурси за рахунок грошей, які повертаються у фонд, у тому 
числі в результаті отриманої економії від упровадження енергоефективних 
заходів [49].  
В рамках Проєкту USAID «Муніципальна енергетична реформа в 
Україні» було запропоновано даний механізми застосовувати саме для 
впровадження енергоефективних ініціатив та надано рекомендації щодо 
особливостей його створення і реалізації. Але, зрозуміло, що основні 
принципи можуть бути використані для револьверного фонду, який може 
використовуватися з будь-якою метою. 
Експерти наголошують, що необхідно розробити принципи надання 
позик з револьверного фонду. Так, можуть бути прописані наступні принципи 
(на прикладі револьверного фонду енергоефективності): 
1. Безоплатності: за користування коштами позичальник не 
сплачуватиме асоціації жодних платежів. 
45 
 
2. Строковості: позики з Фонду надаватимуться на визначений 
асоціацією строк, достатній для окупності заходів, які за рахунок такої позики 
реалізовуватимуться (однак не більше 5 років). 
3. Поворотності: позичальники повинні повертати отримані кошти 
асоціації, а асоціація - зараховувати повернуті кошти до Фонду. 
4. Цільового використання: використання позики з Фонду 
позичальниками виключно на енергоефективні заходи, зазначені в договорі 
про позику. 
5. Співфінансування: позика може становити не більш як 70% від 
загальної вартості заходів, що реалізовуватимуться. 
6. Контролю: асоціація здійснюватиме контроль використання позики 
позичальниками [26]. 
Загалом, можливі два підходи до надання членам асоціації коштів із 
Фонду: на умовах договору позики або на умовах почергового виконання робіт 
в будинках ОСББ - членів асоціації. 
Перший підхід передбачає укладання між асоціацією і ОСББ-
позичальником договору позики та подальше перерахування коштів із Фонду 
на банківський рахунок такого позичальника. За таких умов позичальник сам 
розпоряджається отриманими коштами, що створює теоретичний ризик 
нецільового їх використання. З другого боку, за такого підходу легко 
відслідкувати, хто з членів асоціації і на яку суму отримав позик із Фонду, чим 
забезпечується прозорість та спрощується контроль за використанням коштів 
Фонду. 
Другий підхід передбачає виконання самою асоціацією функцій 
замовника тих чи інших робіт на будинках членів асоціації - почергово, в міру 
витрачання і наповнення Фонду. За таких умов асоціація зберігає повний 
контроль над витрачанням коштів Фонду. Однак при цьому саме витрачання 
коштів асоціацією стає менш прозорим, особливо якщо один і той же 
підрядник буде залучений до виконання робіт одночасно на різних об’єктах 
(з’являється ризик перехресного субсидування). Також за такого підходу існує 
46 
 
ризик, що ОСББ, яке першим «отримає» виконані за рахунок коштів Фонду 
роботи, припинить членство в асоціації, щоб уникнути сплати членських 
внесків до Фонду (які мали би піти на фінансування робіт для інших членів 
Асоціації) [26]. 
Для ефективного функціонування револьверного фонду важливо 
прописати чіткий механізм надання позики та умови повернення даного 
кредиту. 
Джерела наповнення Фонду визначаються статусом асоціації об’єднань 
співвласників багатоквартирного будинку як неприбуткової та членської 
організації. Основним джерелом наповнення Фонду можуть бути цільові 
внески ОСББ - членів асоціації, які можуть сплачуватися окремо від інших 
внесків. Крім того, суттєвим джерелом наповнення Фонду можуть бути 
добровільні внески (пожертви) фізичних і юридичних осіб, а також гранти 
[26]. 
Обов’язковою умовою є забезпечення прозорості використання коштів 
Фонду, що може бути здійснено шляхом: 
− обрання підходу до порядку надання коштів із Фонду; 
− колегіальним прийняттям рішень правлінням асоціації; 
− контролю ревізійної комісії асоціації за діяльністю правління 
асоціації; 
− контролю асоціації за використанням позики позичальником; 
− зберігання коштів Фонду на окремому банківському рахунку; 
− обліку отриманих із Фонду позик та сплачених у Фонд цільових 
внесків у розрізі кожного члена Асоціації; 
− надання благодійникам, грантодавцям та іншим особам, що надали 
кошти для формування Фонду, у будь-який час доступу до документів про 
використання коштів Фонду [26]. 
Треба зазначити, що В Україні не існує спеціального законодавства, що 
регулює діяльність револьверних фондів. Револьверні фонди можуть 
створюватися та функціонувати на основі норм Цивільного кодексу України, 
47 
 
Господарського кодексу України, Бюджетного кодексу України, Законів 
України «Про місцеве самоврядування в Україні», «Про фінансові послуги та 
державне регулювання ринків фінансових послуг», «Про банки і банківську 
діяльність», деяких інших законодавчих актів, про які йтиметься далі [53]. 
Відносини за договором позики регулюються статтями 1046–1053 
Цивільного кодексу України (ЦКУ). Зокрема, статтею 1046 ЦКУ встановлено, 
що за договором позики одна сторона (позикодавець) передає у власність 
другій стороні (позичальникові) грошові кошти або інші речі, визначені 
родовими ознаками, а позичальник зобов’язується повернути позикодавцеві 
таку ж суму грошових коштів (суму позики) або таку ж кількість речей того ж 
роду та такої ж якості. Договір позики є реальним, тобто укладеним з моменту 
передання грошей або інших речей, визначених родовими ознаками. 
Відповідно до статті 1049 ЦКУ позичальник зобов’язаний повернути 
позикодавцеві позику (грошові кошти у такій самій сумі або речі, визначені 
родовими ознаками, у такій самій кількості, такого самого роду та такої самої 
якості, що були передані йому позикодавцем) у строк та порядку, що 
встановлені договором [55]. 
Як показують дослідження даний інструмент фінансування намагалися 
впровадити в Україні ще в 2010 році в Херсоні за ініціативи Ф. Баруліна, але 
вона не була підтримана органами місцевого самоврядування. В 2013 році 
револьверний фонд було створено в м.Вознесенськ  (Миколаївська область) 
[1]. Але мова на той період йшла не про асоціації ОСББ, а про створення 
револьверного фонду за ініціативи органів місцевого самоврядування. 
На сьогодні м. Чернівці мають гарний досвід і щодо створення Асоціації 
ОСББ і щодо організації револьверного фонду цією Асоціацією. У місті 
Чернівці в 2020 році налічувалося близько 2000 багатоповерхівок. З них у 300 
створено ОСББ, також є близько 100 ЖБК, решта будинків віддано в 
керування управляючим компаніям [4]. 
В 2020 році Чернівцях було створено Асоціацію ОСББ «Чернівці», яка 
налічувала 14 членів. Пріоритетними для Асоціації ОСББ «Чернівці» стали 
48 
 
представницькі повноваження, захист інтересів мешканців перед надавачами 
житлово-комунальних послуг, юридичний супровід та створення 
Револьверного фонду. Також передбачається, що створення асоціації 
сприятиме впровадженню енергозбережувальних заходів [19]. 
Зазначена Асоціація накопичила значний досвід в сфері розробки та 
реалізації різноманітних проєктів в екологічній сфері та сферах 
енергоефективності; формуванні тісних стосунків з органами місцевого 
самоврядування та міжнародними організаціями. Такий успіх діяльності 
Асоціації ОСББ можемо частково пояснити тим, що Асоціація брала участь 
міжнародному проєкти USAID, а отже мала необхідну навчальну та фінансову 
підтримку. На сьогодні важливо такий досвід поширювати та проводити 
інформаційні компанії в інших громадах. 
Хочемо зазначити, що для фінансування масштабних проєктів до 
створення револьверних фондів доцільно залучати і громадські організації, і 
органи місцевого самоврядування, а також приватних інвесторів, щоб 
забезпечити більшу кількість фінансових ресурсів.  
Цікавий досвід щодо організації такого револьверного фонду мають 
громади Миколаївської та Одеської області, які реалізувати проєкт, основною 
метою якого було підвищити енергоефективність у багатоквартирних 
будинках Миколаївської та  Одеської областей шляхом створення інструменту 
револьверного фінансування енергозберігаючих заходів на основі сталого 
партнерства місцевої влади, ОСББ, бізнесу та громадських організацій [30]. 
Партнери проєкту об’єднали зусилля, щоб створити регіональний 
механізм, який можна пристосувати до потреб невеликих міських громад та 
будинкових кооперативів, що забезпечить:  
− спрощену процедуру отримання фінансування енергоефективних 
проєктів;  
− надійність для будинкових кооперативів;  
− дорадчу підтримку будинковим кооперативам щодо процесу 
розробки енергоефективних проєктів та подання заявки на фінансування;  
49 
 
− потенціал для інтеграції з існуючими національними та 
міжнародними фінансовими програми [30]. 
Ролі партнерів для імплементації моделі були розподілені наведеним 
далі чином:  
− ГО «Агентство економічного розвитку»: збирає кошти для 
поповнення револьверного фонду; відповідає за адміністрування та 
функціонування фонду (включно з фінансовою звітністю перед усіма 
зацікавленими сторонами); контролює процес подання заявок, розгляд та 
фінансування енергоефективних проєктів, забезпечуючи прозорість 
процедури відбору; залучає інших потенційних партнерів до участі в 
револьверному фонді; надає поради щодо технічної сторони питання 
потенційним заявникам; надає консультації щодо енергетичної сертифікації 
для будівельних кооперативів.  
− Асоціація органів місцевого самоврядування:  вкладає кошти до 
фонду за рахунок членських внесків;  бере участь у процесі відбору 
енергоефективних проєктів, які фінансуватимуться фондом.  
− Будинкові кооперативи: уповноважені використовувати ресурси 
фонду для імплементації енергоефективних проєктів; сплачують фінансові 
внески (використовуючи заощадження від енергоефективних проєктів).  
−  Партнери від приватного сектору (наприклад, приватні компанії, 
що надають послуги будинковим кооперативам, зокрема щодо модернізації 
будинкової інфраструктури) вкладають кошти в револьверний фонд [30]. 
Відповідно до партнерських домовленостей громади-учасниці проєкту 
увійшли до Асоціації ОМС «Спроможні громади». За багатосторонньою 
угодою про партнерство громади внесли цільові членські внески до Асоціації 
ОСМ «Спроможні громади», а Асоціація перерахувала ці кошти на рахунок 
проєкту для поповнення Револьверного фонду. Таким чином, 
співфінансування з боку ОМС становило майже 600 тис. грн. Залучений до 
партнерства бізнес у рамках співфінансування вніс до Револьверного фонду у 
50 
 
сумі 50 тис. грн. Асоціація ОСББ «Примор’я» перерахувала кошти на 
поповнення Револьверного фонду у сумі 200 тис. грн. Громадська організація 
«Агентство економічного розвитку» внесла в рамках співфінансування 350 
тис. грн. Таким чином, на фінансування енергозберізаючих проєктів у ОСББ 
від партнерів було залучено та використано коштів у сумі 1,2 млн грн [30]. 
Взаємозв’язок учасників проєкту представлено на рис.2.3.  
 
Рисунок 2.3 – Взаємозв’язок учасників проєкту зі створення револьверного 
фонду 
Джерело: [30] 
 
Під час реалізації проєкту було отримано наступні результати: 
1) Створено регіональний Револьверний фонд підтримки 
енергозберігаючих заходів, що діє в шести громадах Миколаївської та 
Одеської областях, на суму майже 2 млн грн. Залучено у рамках 
співфінансування 1,2 млн грн. Через профінансовані та реалізовані 29 проєктів 
ОСББ майже 11 600 громадян отримали соціальні та економічні вигоди без 
додаткових витрат сімейного бюджету.  
51 
 
2) ОМС отримали додатковий інструмент підтримки ОСББ у громадах, 
що надало змогу зменшити бюджетне навантаження за рахунок уходу від 
одноразових фінансувань з бюджету.  
3) Розроблено програмне забезпечення розрахунку енергетичного 
сертифіката онлайн.  
4) За рахунок реалізації енергоефективних проєктів буде досягнуто 
скорочення енергоспоживання приблизно на 60,3 тис. м3 [30]. 
Отже, як бачимо розглянуті інструменти, зокрема створення Асоціації 
ОСББ, а також револьверних фондів, можуть призвести до низки позитивних 
економічних, організаційних, соціальних та інших результатів.  
Актуальним завданням для ОСББ є впровадження інноваційних 
технологій управління будинками, зокрема, автоматичних систем управління. 
Тобто, стоїть мета на перетворення простого будинку на «розумний». 
«Розумний будинок» - це сучасна інтелектуальна система управління 
відповідно до Європейських стандартів. Вона об’єднує в єдиний комплекс всі 
обладнання, не лише вирішує різні завдання в сфері дотриманням безпеки, 
життєзабезпечення, зв’язку, а також всіх благ, потрібних людині та його 
ефективність. Будь-яка система розумний будинок складається з датчиків, 
через які надходить інформація, і виконавчих пристроїв. [28]. 
Концепція розумного будинку полягає у реалізації сукупності трьох 
основних принципів: підвищення безпеки; підняття комфорту життя; 
оптимізація ресурсоспоживання. 
За оцінками компанії Statista, обсяг ринку технологій, які сьогодні 
складають все те, що заведено включати до поняття «розумний дім», склав 
торік 77 млрд доларів. За прогнозами дослідників, до 2025 року цей сегмент 
виросте майже у 2,3 рази –  до 176 млрд доларів. 
Перші розумні багатоквартирні будинки стали з’являтися в США в 1978 
році. За даними PwC, 90% багатоквартирних будинків, в яких встановлені 
системи «розумний дім», сьогодні припадають саме на США та Західну 
Європу [24]. 
52 
 
Використання системи розумного будинку дає користувачам низку 
переваг: 
− Зниження споживання електроенергії, незважаючи на збільшення 
кількості технологічних виробів. 
− Забезпечення безпеки не тільки від проникнення сторонніх людей у 
будинок. Спеціальні датчики дозволять визначити спалах, прорив 
водопроводу, задимлення та вжити відповідних заходів щодо запобігання 
надзвичайній ситуації. При цьому користувач отримує відповідне 
повідомлення. 
− Незалежно від пори року в будинку завжди комфортно, оскільки 
система самостійно підтримує відповідні параметри температури та вологості 
повітря. Більше не доведеться постійно контролювати і перевіряти, що 
заощадить час [57]. 
Як стверджує Американська рада з енергозбереження у своєму 
дослідженні, розумні системи автоматизації можуть знизити витрати на 
утримання інфраструктури будівлі на 30-50% [47]. 
Серед недоліків розумного будинку можна виділити: 
− Необхідність значних фінансових вкладень у процесі встановлення 
всього необхідного обладнання. 
− Не виключені збої в роботі системи під впливом негативних факторів, 
перепадів електропостачання та інших параметрів. 
Ще одним можливим недоліком є ймовірний витік даних, які закладені 
в систему з подальшим попаданням третім особам. Запобігти цьому можна, 
використовуючи сучасні варіанти захисту, хоча повністю виключити 
проблему не вдасться [57]. 
В Україні ще не багато прикладів впровадження таких сучасних 
технологій, але вже накопичено певний досвід. 
Так, наприклад, 15-поверховий столичний будинок по вулиці 
Ломоносова, 83-А було введено в експлуатацію 2006 року. В будинку 280 
квартир, плюс комерційні приміщення на першому поверсі. Від початку в 
53 
 
ньому було встановлено деяке енергоефективне обладнання (ІТП, насоси 
тощо), однак воно не було належно налаштоване і на сьогодні вже є 
застарілим. І коли мешканці прийняли рішення створити ОСББ і самостійно 
керувати будинком, то одним з їх пріоритетів стала енергоефективність 
завдяки втіленню в життя новітніх технологій. На сьогодні, будинок 
користується системою контролю умовного доступу (так званий «розумний 
ключ» у мобільному додатку), яка відчиняє вхідні двері до приміщень або 
шлагбаум просто зі смартфону за допомогою системи розпізнавання обличчя 
(Face ID). Таким чином ця система дозволяє підвищити безпеку мешканців. 
Окрім питань безпеки, технологія «Розумний дім» дозволяє вирішити 
також чимало питань, пов’язаних з енергоефективністю. Оскільки в будинку 
працює спеціальне обладнання, то його роботу, а також певні параметри 
можна контролювати зі свого смартфону. Наприклад, така система дає 
можливість перекривати віддалено воду на кожному стояку. 
Будь-який мешканець ОСББ може індивідуально підключитися до 
системи «Розумного будинку», поставити свою квартиру на сигналізацію, 
встановивши датчики руху, відеокамери, а також встановити датчики 
затоплення, «розумні» розетки, реле тощо. Тобто систему можна постійно 
нарощувати [31]. 
Сьогодні технологію «Розумний будинок» вже за замовчуванням 
встановлюють деякі забудовники, які пропонують житло комфорт-класу. 
Однак вона стає доступною також мешканцям багатоповерхівок економ-класу. 
Наприклад, у Білій Церкві до такої системи підключили 263 багатоквартирних 
будинки. Тепер їх мешканці можуть не лише користуватися ключем у 
мобільному додатку, але й підключати датчики протікання води, витоку газу, 
контролю рівня СО2, клімат-контролю, управління освітленням і 
електроприладами [31]. 
За оцінками експертів ринку нерухомості , кількість проектів «розумних 
ЖК» росте дуже швидко. Наприклад, якщо на початку 2019 роки кількість 
54 
 
«розумних будинків» в Україні не перевищувало і 9%, то вже сьогодні smart-
home в тому чи іншому вигляді присутня в більш ніж 30% ЖК еліт-класу та 
20% бізнес-класу, а до 2025 року загальна кількість всіх ЖК, побудованих з 
використанням технологій «розумний будинок», незалежно від класу, може 
зрости до 30% [24]. 
В Україні створили систему розумного багатоквартирного 
будинку ОМО Systems – це український стартап, заснований Вадимом 
Сидоренко та Грантом Даяном у 2019 році. Це перша в Європі компанія, яка 
пропонує технології розумного дому за провайдерською моделлю. Тобто 
самостійно встановлює найдорожчу частину системи –  хаб – в під’їздах 
будинків та об’єднує розумні пристрої в одну мережу. Мешканцям будинку не 
потрібно купувати індивідуальний хаб керування для квартири достатньо 
вибрати необхідну послугу та приєднатися до неї. 
Система працює за провайдерською моделлю - партнерами компанії є 
керуючі організації, ОСББ / ЖКГ, інтернет-провайдери, а також інсталятори. 
Вони встановлюють хаб ОМО в багатоквартирному будинку і налаштовують 
базові послуги для всіх його мешканців. У їх числі: вхід в будинок через 
мобільний додаток, FaceID або відеоспостереження. 
Після того, як мешканці починають користуватися послугами ОМО, 
вони можуть додавати до себе в квартиру розумні пристрої або датчики інших 
виробників. Далі їх можна приєднати до системи та керувати усіма в єдиному 
додатку. 
На сьогоднішній день система OMO встановлена в 350 будинках різних 
міст України, а також тестується в будинках Тбілісі, Афін, Сан-Дієго та на 
Кіпрі. Кількість активних користувачів перевищує 4500 осіб [29]. 
Отже, для ОСББ – це ще один інструмент для ефективного управління 
житловим фондом. 
 
 
 
55 
 
Висновки до розділу 2 
 
З’ясовано, що в Україні частка житлових будинків, де управляють 
професійні управителі є найбільшою. Існує низка переваг та недоліків при 
використанні такої форми управління, але в своїй більшості переваг більше, за 
умови професійного надання послуг та постійного підвищення їх якості. 
Виявлено, що  в Україні набула чинності вимога щодо необхідності 
проходження професійної атестації задля чого було введено нову професію –  
«Менеджер (управитель) житлового будинку (групи будинків)». Практика 
професійної підготовки управляючих багатоквартирними житловими 
будинками є широко розповсюдженою в зарубіжних країнах. 
Для підвищення якості надання послуг управляючих компаній 
необхідним є впровадження системи управління якістю, зокрема систем 
управління якістю ISO 9001:2008, систем управління охороною праці OHSAS 
18001:2007, систем енергетичного менеджменту ISO 50001:2011, систем 
екологічного менеджменту ISO 14001:2004, IDT, систем управління 
інформаційною безпекою ISO/IEC 27001:2013 та ін. 
Управляюча компанія, як господарюючий суб’єкт, може застосовувати 
широкий спектр інструментів щодо підвищення ефективності своєї діяльності, 
зокрема оптимізувати витрати, впроваджувати нові технології, підвищувати 
якістю послуг, розширювати коло послуг та інше. 
Одним із важливих завдань будь-якої управляючої компанії розробити 
свою стратегію відповідно до можливостей та загроз зовнішнього середовища, 
та можливостей та слабких сторін внутрішнього. І тільки на основі цього та 
ретельного аналізу своєї господарської діяльності, а також ресурсних 
можливостей сформувати основні стратегічні напрями розвитку, а також 
завдання, які треба виконати задля досягнення стратегічної мети. Тільки 
якісно розроблена стратегія, яка корелюється з державними, регіональними та 
місцевими програмами та проєктами, дозволить управляючій компанії досягти 
підвищення ефективності своєї діяльності. 
56 
 
Покращення діяльності об’єднань співвласників багатоквартирних 
можливе за рахунок їх об’єднань у Асоціації ОСББ, що дозволяє зекономити 
кошти і час на адмініструванні, а також створити спільний грошовий фонд 
(револьверний фонд) для проєктів високої вартості. 
Для ефективного функціонування револьверного фонду необхідно 
прописати чіткий механізм надання позики та умови повернення такого 
кредиту, а також дотримуватися таких принципів: безоплатності, строковості, 
поворотності, цільового використання, співфінансування, контролю. 
Підвищення ефективності функціонування ОСББ можливе за рахунок 
впровадження інноваційних технологій управління будинками, таких як 
автоматичні системи управління, які перетворюють будинок на «розумний». 
Концепція розумного будинку полягає у реалізації сукупності трьох основних 
принципів: підвищення безпеки; підняття комфорту життя; оптимізація 
ресурсоспоживання. Досвід модернізації житлових будинків на основі 
елементів «розумних» в Україні свідчить про їх ефективність та прогнозується 
швидке збільшення таких проєктів в майбутньому. 
 
  
57 
 
РОЗДІЛ 3 
ЗАРУБІЖНИЙ ДОСВІД ФІНАНСУВАННЯ ЕНЕРГЕТИЧНОЇ 
МОДЕРНІЗАЦІЇ ЖИТЛОВИХ БУДІВЕЛЬ 
 
 
На 1 січня 2021 року загальний житловий фонд в Україні становив 
1014,76 млн.м2 [13]. В цілому житловий фонд в країні можна оцінити як дуже 
старий, оскільки більшість будинків було побудовано до 90-х років минулого 
століття, а біля 25% будинків старше 60-70 років [16]. Зрозуміло, що 
енергоефективність даних будівель не відповідає сучасним стандартам, 
зокрема енергозатрати на їх утримання перевищують сучасні нормативи у 2,5-
3,0 рази [18, с.34]. 
Якщо говорити про Європейський Союз, то в 2012 році ним було 
прийнято Директиву з енергетичної ефективності, яка в тому числі передбачає 
реконструкцію будівель, а також Директиви з енергоспоживання будівель 
(2001, 2010), якими передбачається необхідність енергетичної паспортизації 
будівель та вводяться стандарти енергоспоживання будівель. В результаті 
заходів теплової санації житлових будинків витрати на опалення скоротилися 
на 40-50%  [18]. 
Так, наприклад, в Німеччині всі будівлі мають «енергетичний паспорт», 
де визначено норми споживання енергії будинками. Житлове господарство 
зобов’язане здійснити комплексну санацію будівель, яка включає заходи 
технічного, економічного, соціального та фінансового аналізу. До повної 
енергозберігаючої санації входять: заміна покриття, утеплення даху і 
горищного приміщення будівлі; удосконалення ізоляції фасаду; ізоляція 
стельового перекриття підвалу; повна заміна опалювальної системи з 
водяними стояками; удосконалення вентиляції будинку; заміна вікон та 
балконних дверей на більш досконалий варіант; інтегрування системи 
регенерації тепла; заміна вхдіних дверей квартири, під’їзду і сходових секцій 
[17]. 
58 
 
Треба зазначити, що в Німеччині створено потужну фінансову 
підтримку проведення робіт з енергоефективності будівель. Так, наприклад, 
лише у 2020 році державний банку розвитку KfW витрати десятки мільярдів 
на підтримку концепції реновації. Крім цього, започатковано низку державних 
програм пов’язаних енергетичною модернізацією [2]. 
До таких програм відноситься Програма «Федеральне фінансування 
ефективних будівель» (Federal Funding for Efficient Buildings (BEG)), в рамках 
якої в тому числі підтримується підвищення енергоефективності житлових 
будівель (BEG-WG). Фінансування здійснюється Федеральним міністерством 
економіки та захисту клімату. Заявки можуть подавати компанії, державні 
установи, приватні особи, муніципалітети, асоціації та федерації. 
Фінансування відбувається у вигляді гранту або позики зі зниженням 
відсоткової ставки та частковим списанням боргу. Обсяг фінансування через 
грант або позику значно відрізняється залежно від конкретного проєкту та 
енергетичного тсандарту. Максимальна сума прийнятних витрат на нове 
будівництво та реконструкцію становить 120000 євро на житлову одиницю, 
якщо досягнуто класу «ЕЕ». Якщо досягнуто класу «NH» або «Plus», 
максимум 150000 євро. Також за певних обставин можуть надаватися бонуси. 
При цьому повинна виконуватися низка вимог, зокрема специфічних, 
пов’язаних зі стандартами енергоефективності, а також інших [2]. 
Наступною важливою програмою є Програма «Федеральне 
фінансування інноваційних пристроїв опалення на паливних елементів у 
будівлях», в межах якого можна отримати грант до 34300 євро на становлення 
стаціонарних систем паливних елементів. Постачальником даного гранту є 
також Федеральне міністерство економіки та захисту клімату [2].   
Якщо планується провести реконструкцію цілого мікрорайону, зокрема 
і в напряму енергоефективності будівель, приватні компанії або державні 
установи можуть претендувати на участь у Програмі «ICU – Енергетична 
реконструкція міст – Постачання мікрорайону», яка фінансується 
Федеральним міністерством внутрішніх справ. Кошти надаються у вигляді 
59 
 
позики (100% прийнятних витрат може бути покрито, загалом максимум 50 
млн. євро, залежно від типу прийнятного заходу можуть надаватися субсидії 
на погашення до 40%). Відповідна відсоткова ставка базується на розвитку 
ринку капіталу та обов’язково фіксується в день прийняття зобов’язання [2]. 
Проєкти в сфері енергозберігаючої забудови та оновлення мікрорайонів, 
клімато- та ресурсозберігаючого будівництва можуть бути профінансовані в 
межах Проєкту «Фінансування охорони навколишнього середовища 
Німецького федерального екологічного фонду». Фінансування надається як 
грант, який змінюється залежно від проєкту та заявника (перевага надається 
МСП). Як правило, субсидується 50% прийнятних витрат [2]. 
Наведені вище проєкти не є повним переліком тих можливостей, щодо 
надається урядом Німеччини, в напряму фінансової підтримки енергетичної 
модернізації будівель. 
В країнах Балтії існують подібні до України проблеми з житловим 
фондом, тому урядом приділяється значна увага до процесів реновації та 
підвищення енергоефективності. Наприклад, у Латвії проєкти реновацій 
фінансуються спеціальними банками і фінансування проводиться при 
виконанні таких умов: заборгованість за комунальні послуги не перевищує 
15% від суми виплат; згода не менше 60% жильців [12]. 
В Литві для пожвавлення процесів модернізації житлового фонду 
урядом було запропоновану програму реновації, яка включає наступні кроки: 
− підготовка до реновації і модернізація; 
− кампанія по інформуванню суспільства; 
− ознайомлення з уже модернізованим будинком в місті (еталонний 
будинок); 
− фінансування реновації житла (20-ти річна позика з фіксованою 
процентною ставко (3%) для здійснення всіх заходів з модернізації, 50% 
відшкодування витрат на підготовку технічної документації; 
60 
 
− заходи з енергоефективності: модернізація систем опалення та 
гарячого водопостачання; заміна вікон та дверей; утеплення даху; утеплення 
зовнішніх стін; встановлення альтернативних джерел енергії тощо [12]. 
В Естонії уряд власникам приватних будинків, які побудовані до 1993 
року, запропоновував брати так звані «реноваційні кредити». Обов’язковою 
умовою фінансування є проведення офіційного енергоаудиту будинку і власне 
співфінансування не менше 15% загальних видатків [12]. 
Для підвищення енергоефективності житлових будівель також 
використовують револьверні фонди. 
Наприклад, в Ризі було створено револьверний фонд, який надає 
довгострокові позики власникам будинків і неприбутковим організаціям за 
низкими процентними ставками. Договір позики складений таким чином, що 
щомісячні суми погашення позики завжди нижчі, ніж заощаджені гроші, 
завдяки економії енергії. Позика повертається за рахунок комунальних 
платежів, які стягує адміністрація Ризької міської ради [53].  
Місто забезпечує безкоштовну технічну експертизу для власників 
будинків і не вимагає жодних гарантій, окрім грошових надходжень від 
власників житла як повернення позики (банки зазвичай вимагають набагато 
більше).  
Фонд орієнтований на власників післявоєнних багатоквартирних 
будинків, споживання енергії в яких щорічно перевищує 177 кВт на м2, 
середньорічна заборгованість за комунальні платежі яких не перевищує 10 % 
та які проголосували за реконструкцію (75 % + 1). Бізнес-модель фонду 
передбачає економію енергії на 40 % (рис. 3.1). 
Управління фондом забезпечується Радою фонду, до складу якої входять 
люди, що мають досвід, репутацію та належне розуміння питань, пов’язаних 
із реконструкцією будинків. Адміністративні рішення приймає міська рада. 
Один із членів міської ради обов’язково входить до Ради фонду. Оперативне 
управління позиками та грошовими потоками фонду здійснює керуючий банк. 
Банк здійснює обробку рахунків та надає консультації щодо управління 
61 
 
фінансами у разі потреби (у випадку невикористаного капіталу кошти можуть 
бути реінвестовані на короткий строк та без ризику). Банк вибирається 
міською радою на тендерній основі. Витрати на управління фондом 
оцінюються в 100 000 євро на рік. Вони покриватимуться відсотковою 
ставкою, яку виплачують бенефіціари фонду [53].  
 
 
Рисунок 3.1 – Бізнес-модель револьверного фонду м. Рига 
Джерело: [53] 
Цікавим є досвід міста Делфт (Нідерланди).Фонд енергозбереження 
Delft надає громадянам та некомерційним організаціям можливість отримати 
кредит за низькою процентною ставкою для фінансування систем 
62 
 
відновлюваної енергії, зокрема купівлю обладнання (теплові насоси або 
сонячні батареї) та/ або заходи з енергозбереження. Фонд енергозбереження 
Delft функціонує як револьверний фонд. Термін платежу корелює з терміном 
окупності здійснених заходів з енергозбереження. Кошти Фонду повертаються 
через певний час через виплати за кредит (кредитні внески), що надходять до 
Фонду (рис.3.2). 
 
Рисунок 3.2 – Бізнес-модель револьверного фонду м. Делфт 
Джерело: [53] 
Фонд було створено у 2006 р. із капіталом 200000 євро, а у 2013 році у 
Фонд було залучено близько 500000 євро. Процентна ставка, що пропонується 
бенефіціарам, становить нині в середньому 1,5 %, але не вище 4 % на строк 10 
років.  
Муніципалітет міста Делфт приймає рішення щодо пріоритетів 
політики, одержувачів позик та типу фінансової підтримки. Він управляє 100 
% Фонду та схвалює придатні проєкти, які будуть фінансуватися банком SVn. 
SVn bank адмініструє кредити, тобто перевіряє кредитоспроможність 
позичальника, укладає договори позики та щомісячно отримує погашені борги 
[53]. 
63 
 
Ці та інші наведені приклади свідчать, що в світі вже розроблено та 
апробовано значну кількість інструментів щодо фінансування проєктів з 
енергозбереження та енергоефективності будівель, що є дуже актуальним для 
української житлової сфери на сьогодні. В той же час, наведені приклади 
свідчать про сильну залученість держави та/або органів місцевого 
самоврядування до цього процесу, які досить часто виступають ініціаторами 
цього процесу. Крім цього, до цих процесів активно залучаються фінансові 
установи та безпосередньо власники і співвласники багатоквартирних 
будинків, а також управляючі компанії. Тобто, лише за умови співпраці можна 
добитися гарних результатів в сфері підвищення енергоефективності 
житлових будинків. 
 
Висновки до розділу 3 
 
З’ясовано, що житловий фонд в Україні в своїй більшості не відповідає 
сучасним стандартам енергоефективності (енергозатрати на їх утримання 
перевищують сучасні нормативам у 2,5-3,0 рази. Європейські країни 
накопичили значний досвід щодо енергетичної модернізації будинків, зокрема 
старого житлового фонду, та виробили низку технічних, технологічних та 
фінансових рішень щодо підвищення ефективності цього процесу.  
Аналіз механізмів фінансування в зарубіжних країнах свідчить про 
потужну державну підтримку програм з енергоефективності або у вигляді 
гранту або позики зі зниженням відсоткової ставки та частковим списанням 
боргу. Хоча в Україні вже існують подібні державні програми, наприклад 
Урядова програма «теплих кредитів», але доцільно активізувати цю діяльність 
і впроваджувати різні варіанти програм з фінансової підтримки проєктів з 
енергоефективності, як на державному, такі і на регіональному та місцевому 
рівнях. 
  
64 
 
ВИСНОВКИ 
 
З’ясовано, що відповідальність за утримання та експлуатацію житлових 
багатоквартирних будинків несуть всі співвласники, а отже і здійснюють 
управління згідно чинних законодавчих та нормативно-правових документів, 
на основі яких розпочалося та триває реформування житлово-комунальної 
сфери України: ЗУ «Про житлово-комунальні послуги», ЗУ «Про внесення 
змін до деяких законів України щодо спрощення управління 
багатоквартирними будинками», ЗУ «Про особливості здійснення права 
власності у багатоквартирному будинку», ЗУ «Про ОСББ» та інші. 
Законодавством України визначено три можливі форми управління 
багатоквартирним будинком за рішенням співвласників: 1) самостійно; 2) 
передача усіх або частини функцій з управління багатоквартирним будинком 
управителю; 3) усі функції з управління здійснюють ОСББ або асоціація 
ОСББ. 
З’ясовано, що кожна з форм управління житлом має свої переваги та 
недоліки  і прийняття того чи іншого рішення повинно бути обґрунтованим і 
спиратися на реальні можливості співвласників багатоквартирних будинків 
ефективно управляти своїм майном. Прийняття рішення повинно базуватися 
на різноманітних факторах: кількості співвласників багатоквартирного 
будинку, їх фінансової спроможності і потенційної платіжної дисципліни, 
наявності ініціативної групи та в цілому активності співмешканців щодо 
прийняття рішень, наявності управляючих компаній та якості надання ними 
послуг, наявності підрядних організацій та організацій з надання 
консультаційних, інформаційних та фінансових послуг в сфері управління 
житловими будинками. 
Вивчення досвіду інших країн свідчить про існування різноманітних 
підходів до управління багатоквартирними будинками, деякі з яких схожі до 
підходів, які розвиваються в Україні, а деякі зовсім відмінні. Але в усіх 
випадках існує законодавчо-нормативна база, відповідальними за управління 
65 
 
є співвласники будинку, рішення приймаються за погодженням з усіма 
власниками будинків, висока кваліфікація управляючих компаній, широка 
інформаційна кампанія, активна позиція всіх мешканців, розроблено 
мотиваційні механізми для співвласників багатоквартирних будинків. 
Рекомендується вивчити досвід Швеції щодо руху квартиронаймачів, 
головна мета якого є підвищення зацікавленості квартиронаймачів у 
виробленні грамотних рішень щодо управління будинком і залучення їх до 
процесу прийняття таких рішень, а також моделі «амортизації», сутність якої 
полягає в тому, що розмір плати залежить від мірі відповідальності самих 
квартиронаймачів: чим дбайливіше вони ставляться до майна, тим менше 
платять за утримання. 
З’ясовано, що в Україні частка житлових будинків, де управляють 
професійні управителі є найбільшою. Існує низка переваг та недоліків при 
використанні такої форми управління, але в своїй більшості переваг більше, за 
умови професійного надання послуг та постійного підвищення їх якості. 
Виявлено, що  в Україні набула чинності вимога щодо необхідності 
проходження професійної атестації задля чого було введено нову професію –  
«Менеджер (управитель) житлового будинку (групи будинків)». Практика 
професійної підготовки управляючих багатоквартирними житловими 
будинками є широко розповсюдженою в зарубіжних країнах. 
Для підвищення якості надання послуг управляючих компаній 
необхідним є впровадження системи управління якістю, зокрема систем 
управління якістю ISO 9001:2008, систем управління охороною праці OHSAS 
18001:2007, систем енергетичного менеджменту ISO 50001:2011, систем 
екологічного менеджменту ISO 14001:2004, IDT, систем управління 
інформаційною безпекою ISO/IEC 27001:2013 та ін. 
Управляюча компанія, як господарюючий суб’єкт, може застосовувати 
широкий спектр інструментів щодо підвищення ефективності своєї діяльності, 
зокрема оптимізувати витрати, впроваджувати нові технології, підвищувати 
якістю послуг, розширювати коло послуг та інше. 
66 
 
Одним із важливих завдань будь-якої управляючої компанії є розробка 
стратегії розвитку відповідно до можливостей та загроз зовнішнього 
середовища, та можливостей та слабких сторін внутрішнього, яка корелюється 
з державними, регіональними та місцевими програмами та проєктами. 
Покращення діяльності об’єднань співвласників багатоквартирних 
можливе за рахунок їх об’єднань у Асоціації ОСББ, що дозволяє зекономити 
кошти і час на адмініструванні, а також створити спільний грошовий фонд 
(револьверний фонд) для проєктів високої вартості. 
Підвищення ефективності функціонування ОСББ можливе за рахунок 
впровадження інноваційних технологій управління будинками, таких як 
автоматичні системи управління, які перетворюють будинок на «розумний». 
Концепція розумного будинку полягає у реалізації сукупності трьох основних 
принципів: підвищення безпеки; підняття комфорту життя; оптимізація 
ресурсоспоживання. Досвід модернізації житлових будинків на основі 
елементів «розумних» в Україні свідчить про їх ефективність та прогнозується 
швидке збільшення таких проєктів в майбутньому. 
З’ясовано, що житловий фонд в Україні в своїй більшості не відповідає 
сучасним стандартам енергоефективності (енергозатрати на їх утримання 
перевищують сучасні нормативам у 2,5-3,0 рази. Європейські країни 
накопичили значний досвід щодо енергетичної модернізації будинків, зокрема 
старого житлового фонду, та виробили низку технічних, технологічних та 
фінансових рішень щодо підвищення ефективності цього процесу.  
Аналіз механізмів фінансування енергетичної модернізації будівель в 
зарубіжних країнах свідчить про потужну державну підтримку програм з 
енергоефективності або у вигляді гранту або позики зі зниженням відсоткової 
ставки та частковим списанням боргу. Хоча в Україні вже існують подібні 
державні програми, наприклад Урядова програма «теплих кредитів», але 
доцільно активізувати цю діяльність і впроваджувати різні варіанти програм з 
фінансової підтримки проєктів з енергоефективності, як на державному, такі і 
на регіональному та місцевому рівнях.  
67 
 
СПИСОК ВИКОРИСТАНИХ ДЖЕРЕЛ 
 
1. «Револьвер» для домовласників: Навіщо потрібні асоціації ОСББ і 
револьверні фонди? URL: http://odessa-life.od.ua 
2. Hillemann D., Ehls T. Funding programs to make energy modernization of 
buildings a success. URL: https://www.fieldfisher.com/en/insights/funding-programs-
for-energy-modernization 
3. Аналітичний звіт «Дослідження стану формування інституту 
управителя багатоквартирного будинку в Україні»/ З. Гуліна, О. Гуліна, 
О. Давліканова, О. Максименко, Ю. Щирін, О. Яшкіна / за ред. 
О. Давліканової. К.: Представництво Фонду ім. Фрідріха Еберта в Україні, 
2021.118 с. 
4. Асоціація ОСББ стала організацією, що дозволила ОСББ Чернівців 
ефективно захищати свої права”, – Антоніна Ясінська. URL: 
https://upravbud.info/upravlinnya-yak-biznes/istoriyi-uspihu/asocziacziya-osbb-
stala-organizacziyeyu-shho-dozvolyla-osbb-chernivcziv-efektyvno-zahyshhaty-
svoyi-prava-antonina-yasinska 
5. Бізонич Д. В. Проблеми та шляхи вдосконалення нормативно-
правового забезпечення державного регулювання управління 
багатоквартирними будинками. Публічне управління та митне 
адміністрування. № 1 (28), 2021. URL: http://customs-admin.umsf.in.ua/ archive/ 
2021/1/4.pdf 
6.  Бінусова М., Манн Р. Зарубіжний досвід енергетичної модернізації 
будівель / Теорія і практика сучасної економіки : матеріали ХXІV 
Міжнародної науково-практичної конференції : 20 жовтня 2023 р. / відп. ред. 
Р. В. Манн ; М-во освіти і науки України, Черкас. держ. технол. ун-т. Черкаси: 
ЧДТУ, 2023.  218 с. С. 18-20. 
7. Бригілевич В.,  Гура Н.,  Щодра О.  та  ін.  Професійне  управління  
житловою  нерухомістю:  правові, організаційні, фінансово-правові аспекти. 
Львів: Папуга, 2013. 230с 
68 
 
8. Верховною Радою України прийнято Закон щодо спрощення 
управління багатоквартирними будинками. URL:  
https://www.rada.gov.ua/news/razom/239091.html 
9. Гуліна З. Д., Гуліна О. Д., Давліканова О. О., Зелінскі Я., 
Максименко О. Л., Нечепорчук А. А., Шишман Г. Ф. Формування єдиних 
критеріїв оцінки управляючих компаній в сфері житлово-комунальних послуг. 
Представництво Фонду ім. Фрідріха Еберта в Україні, 2015. 
10. Гуменюк А. Ф. Використання зарубіжного досвіду в створенні ОСББ 
в Україні. Вісник Хмельницького національного університету. 2019. № 4. 
Том.1 DOI: 10.31891/2307-5740-2019-272-4-1-259-264 URL: http://journals.khnu 
.km.ua/vestnik/wp-content/uploads/2021/01/52-1.pdf 
11. Деміхов О. І., Лук’янихін В. О., Теліженко О. М.  Світовий досвід 
державного регулювання механізмів розвитку житлово-комунального 
господарства. URL: https://core.ac.uk/download/pdf/339162402.pdf 
12. Демків М., Попова С. Зарубіжний досвід модернізації і 
реконструкції типової повоєнної житлової забудови. Сучасні проблеми 
Архітектури та Містобудування. 2021. 59. С.257-282. URL: 
https://doi.org/10.32347/2077-3455.2021.59.257-282 
13. Державна служба статистики. URL: https://www.ukrstat.gov.ua/ 
14. Деякі питання професійної атестації за професією “менеджер 
(управитель) житлового будинку (групи будинків). Постанова КМУ від 
28.11.2018 № 1010. URL: https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/1010-2018-
%D0%BF#Text 
15. Довідник кваліфікаційних характеристик професій працівників. 
URL: http://www.jobs.ua/ukr/dkhp - Заголовок з екрану 
16. Думка MDL: Житловий фонд України – статистика, проблеми, 
шляхи «оздоровлення» URL: https://mdl.com.ua/dumka-mdl-zhitlovij-fond-
ukraini-statistika-problemi-shljahi-ozdorovlennja/ 
69 
 
17. Енергоефективність будівель: український провал і зарубіжний 
досвід. URL: https://ridna.ua/2015/12/enerhoefektyvnist-budivel-ukrajinskyj-
proval-i-zarubizhnyj-dosvid/ 
18. Енергоефективність в муніципальному секторі. Навчальний 
посібник для посадових осіб місцевого самоврядування / А. Максимов, 
І. Вахович, Т. Гутніченко, П. Бабічева, Н. Вакуленко, Н. Ігольнікова, 
Т. Цифра, О. Молодід, О. Молодід, О. Бєлєнкова, Ю. Ячменьова, 
Ю. Дорошук, А. Скрипник, А. Ваколюк, В. Бойко, М. Сегедій, Д. Вахович / 
Асоціація міст України. К., ТОВ «ПІДПРИЄМСТВО «ВІ ЕН ЕЙ»,2015.184 с. 
19. Європейські практики управління житлом у Чернівцях: як це 
відбувається? URL: https://bukinfo.com.ua/chernivci/yevropeyski-praktyky-
upravlinnya-zhytlom-u-chernivcyah-yak-ce-vidbuvayetsya-122456 
20. Єфменко І. А. Кондомініум як суб’єкт самостійного управління 
житлом. Вісник Національної юридичної академії України імені Ярослава 
Мудрого. Серія: Економічна теорія та право. 2010. № 3. С. 104–112. 
21. Запара С. І., Матвєєв Р. О. Зарубіжний досвід управління 
багатоквартирними будинками URL: 
https://repo.snau.edu.ua/bitstream/123456789/2738/1/%D0%97%D0%B0%D0%B
F%D0%B0%D1%80%D0%B0%20%D0%A1.%20%D0%86.%20%D0%97%D0%
B0%D1%80%D1%83%D0%B1%D1%96%D0%B6%D0%BD%D0%B8%D0%B9
%20%D0%B4%D0%BE%D1%81%D0%B2%D1%96%D0%B4%20%D1%83%D
0%BF%D1%80%D0%B0%D0%B2%D0%BB%D1%96%D0%BD%D0%BD%D1
%8F%20%D0%B1%D0%B0%D0%B3%D0%B0%D1%82%D0%BE%D0%BA%
D0%B2%D0%B0%D1%80%D1%82%D0%B8%D1%80%D0%BD%D0%B8%D0
%BC%D0%B8%20%D0%B1%D1%83%D0%B4%D0%B8%D0%BD%D0%BA
%D0%B0%D0%BC%D0%B8.pdf 
22. Звіт про науково-дослідну роботу «Проведення дослідження та 
підготовка пропозицій щодо врегулювання діяльності управителів спільного 
майна багатоквартирних будинків». ХНУМГ ім. О. М. Бекетова., 2013 
70 
 
23. Калюжна В. В. Об’єднання співвласників багатоквартирних 
будинків: визначення, особливості цивільно-правового статусу, цивільно-
правове регулювання діяльності у світлі досвіду зарубіжних країн. URL: 
https://dspace.uzhnu.edu.ua/jspui/bitstream/lib/28042/1/%d0%9e%d0%91%e2%80
%99%d0%84%d0%94%d0%9d%d0%90%d0%9d%d0%9d%d0%af%20%d0%a1
%d0%9f%d0%86%d0%92%d0%92%d0%9b%d0%90%d0%a1%d0%9d%d0%98
%d0%9a%d0%86%d0%92%20%d0%91%d0%90%d0%93%d0%90%d0%a2%d0
%9e%d0%9a%d0%92%d0%90%d0%a0%d0%a2%d0%98%d0%a0%d0%9d%d0
%98%d0%a5%20%d0%91%d0%a3%d0%94%d0%98%d0%9d%d0%9a%d0%86
%d0%92.pdf 
24. Ковтун О. Розумний дім: як девелопери заробляють на будівництві 
smart-home та чи варто купувати таке житло URL: https://ucap.io/smart-home/ 
25. Когут Г., Литвин В., Осипчук М.,  Сабатюк Ю., Саук А. ОСББ:  від 
створення до розвитку. Міжнародний Республіканський Інститут Політична та 
громадянська освіта Київ, 2017. URL: 
https://iri.org.ua/sites/default/files/resources/%D0%9E%D0%A1%D0%91%D0%9
1.%20%D0%92%D1%96%D0%B4%20%D1%81%D1%82%D0%B2%D0%BE%
D1%80%D0%B5%D0%BD%D0%BD%D1%8F%20%D0%B4%D0%BE%20%D
1%80%D0%BE%D0%B7%D0%B2%D0%B8%D1%82%D0%BA%D1%83.pdf 
26. Концепція створення Фонду фінансування енергоефективних 
заходів за принципом “револьверного фонду” на базі асоціації ОСББ. URL: 
https://docs.google.com/document/d/1OeTmrrySkqIu5w5qAGJxdYzLyOJUI5dxF
a-z73PwbHI/edit 
27. Магдич В. П. Міжнародний досвід правового регулювання інституту 
здійснення права спільної  сумісної власності співвласниками 
багатоквартирного будинку. Вчені записки ТНУ імені В.І. Вернадського. Серія: 
юридичні науки. Том 31 (70).  № 3. 2020. URL: https://doi.org/10.32838/TNU-
2707-0581/2020.3/13  
71 
 
28. Мельник Л., Керничний Б., Керничний А.  Автоматизована система 
управління (АСУ) в умовах ОСББ: плюси і мінуси (елементи зарубіжного 
досвіду в практику). URL: https://core.ac.uk/download/pdf/80500616.pdf 
29. Місто майбутнього: український стартап запустив проєкт розумний 
дім. URL: http://iii.ua/uk/misto-maybutnogo-ukrayinskiy-startap-zapustiv-proiekt-
rozumniy-dim 
30. Нижник О. Побудова міжсекторних партнерств для вирішення 
проблем відновлення і розвитку територіальних громад. Київ. 2022.  
31. Олійник С. Від ОСББ – до «Розумного будинку». URL: https://ua-
energy.org/uk/posts/innovatsiini-bahatopoverkhivky-ne-lyshe-komfort-ale-i-
enerhoefektyvnist 
32. Пеліванова Н. І. Зарубіжний досвід правового регулювання питань 
управління багатоквартирним будинком: можливості застосування в Україні. 
Аналітична записка. URL: https://niss.gov.ua/doslidzhennya/gromadyanske-
suspilstvo/zarubizhniy-dosvid-pravovogo-regulyuvannya-pitan-upravlinnya 
33. Поточний стан управління  багатоквартирними будинками в Україні 
Аналітичний звіт. Міжнародна фінансова корпорація, 2020. 
34. Про внесення змін до деяких законів України щодо врегулювання 
окремих питань у сфері надання житлово-комунальних послуг. Закон України 
від 03.12.2020 № 1060-IX. URL: https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/1060-
20#Text 
35. Про внесення змін до деяких законів України щодо спрощення 
управління багатоквартирними будинками. Закон України від 14.07.2023 № 
3270-IX. URL: https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/3270-20#Text  
36. Про енергетичну ефективність будівель. Закон України від 
22.06.2017 № 2118-VIII.  URL: https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/2118-
19#Text 
37. Про житлово-комунальні послуги. Закон України від 09.11.2017 № 
2189-VIII. URL: https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/2189-19#Text 
72 
 
38. Про затвердження Обов’язкового переліку робіт (послуг), витрати на 
які включаються до складу витрат на утримання багатоквартирного будинку 
та прибудинкової території. Наказ Мінрегіону від 27.07.2018 № 190. URL: 
https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/z0934-18#Text 
39. Про затвердження Порядку проведення конкурсу з надання житлово-
комунальних послуг. Постанова КМУ від 21 липня 2005 р. №631. URL: 
https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/631-2005-%D0%BF#Text 
40. Про затвердження Порядку проведення конкурсу з призначення 
управителя багатоквартирного будинку. Наказ Мінрегіонбуду від 13.06.2016 
№ 150. URL: https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/z0893-16#Text 
41. Про затвердження Порядку проведення перевірки відповідності 
якості надання деяких комунальних послуг та послуг з управління 
багатоквартирним будинком параметрам, передбаченим договором про 
надання відповідних послуг. Постанова КМУ від 27.12.2018 № 1145. URL: 
https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/1145-2018-%D0%BF#Text 
42. Про затвердження Правил надання послуги з управління 
багатоквартирним будинком та Типового договору про надання послуги з 
управління багатоквартирним будинком. Постанова КМУ від 05.09.2018 № 
712. URL: https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/712-2018-%D0%BF#Text 
43. Про комерційний облік теплової енергії та водопостачання. Закон 
України. від 22.06.2017 № 2119-VIII. URL: https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/ 
2119-19#Text 
44. Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку. Закон 
України від 29.11.2001 № 2866-III. URL: https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/ 
2866-14#Text  
45. Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному 
будинку. Закон України від 14.05.2015 № 417-VIII. URL: 
https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/417-19#Text 
46. Протасова Є. В., Нечепуренко Д. С., Соколенко А. С. Порівняльний 
аналіз форм управління багатоквартирними будинками в Україні та інших 
73 
 
країнах світу. Український журнал будівництва та архітектури, No 1 (013), 
2023. DOI:10.30838/J.BPSACEA.2312.280223.74.921 URL: http://uajcea.pgasa. 
dp.ua/article/view/277265/272005 
47. Розумний будинок: очікування та реальність. URL: 
https://iotji.io/rozumnyi-budynok-ochikuvannya-ta-realnist/ 
48. Савицький А. Я. Правове регулювання цивільних відносин у сфері 
управління та обслуговування ОСББ : дис. ... доктора філос. / Національний 
університет «Одеська юридична академія». Одеса, 2022. 186 с , с. 132–133 
49. Створення фонду фінансування енергоефективних заходів за 
принципом «револьверного фонду» на базі асоціації ОСББ. URL: 
https://proosbb.info/node/89 
50. Стратегічний план розвитку Комунального підприємства «Керуюча 
компанія з обслуговування житлового фонду Подільського району м.Києва» 
на середньостроковий період 2023-2025 роки. 
51. Трегубова О. Управління багатоквартирним будинком: вибір 
найоптимальнішого методу. URL: https://interbuh.com.ua/ua/documents/ib/6008/ 
76269 
52. Управління багатоквартирними будинками в різних країнах світу. 
URL: https://miydimonline.com.ua/uk/blog/upravlinnia-budynkom-v-riznykh-
krainakh 
53. Фінансові інструменти: револьверні фонди / В. І. Козак, 
С. О. Москвін, В. В. Посполітак. К. : DESPRO, 2020 
54. Фінансові інструменти: револьверні фонди /В. І. Козак, 
С. О. Москвін, В. В. Посполітак. К. : DESPRO, 2020. 108 с. URL: 
https://ekmair.ukma.edu.ua/server/api/core/bitstreams/9e426208-63e2-4915-95e0-
7e1cd02fd289/content 
55. Цивільний кодекс України. Кодекс України від 16.01.2003 № 435-IV. 
URL: https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/435-15#Text 
56. Шевченко О. В., Мар’яновська В. В., Матійців О. В., Гурцкая Д. К. 
Оптимізація управління житловою нерухомістю  (на прикладі створення 
74 
 
асоціації будинків-неюридичних осіб) URL: https://niss.gov.ua/sites/default/ 
files/2019-06/%D0%9E%D0%BF%D1%82%D0%B8%D0%BC%D1%96%D0% 
B7%D0%B0%D1%86%D1%96%D1%8F%20%D1%83%D0%BF%D1%80%D0
%B0%D0%B2%D0%BB%D1%96%D0%BD%D0%BD%D1%8F%20%D0%B6%
D0%B8%D1%82%D0%BB%D0%BE%D0%B2%D0%BE%D1%8E%20%D0%B
D%D0%B5%D1%80%D1%83%D1%85%D0%BE%D0%BC%D1%96%D1%81
%D1%82%D1%8E.pdf 
57. Що таке розумний будинок та які можливості він надає? Переваги і 
недоліки. URL: https://zakarpattya.net.ua/News/216485-ShCHo-take-rozumnyi-
budynok-ta-iaki-mozhlyvosti-vin-nadaie-Perevahy-i-nedoliky 
58. Юніна М. П. Практика управління багатоквартирними будинками: 
закордонний та вітчизняний досвід. «Молодий вчений». No 3 (115), 2023. URL: 
https://doi.org/10.32839/2304-5809/2023-3-115-19 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Джерело[50]
ДОДАТОК А
ChSTU repository

ChSTU repository preserves and enables easy and open access to all types of digital content including text, images, moving images, mpegs and data sets
